← Terug naar alle raadsvragen
Leesversie 139 van 492
Verkoop Oude Seinpaal-marktconformiteit, risicos en rol externe adviseur
Lees de openbare vraag, het antwoord en de bijlagen als webtekst.
Deze raadsvraag over Verkoop Oude Seinpaal-marktconformiteit, risicos en rol externe adviseur is gesteld door LEV op 24-01-2026. Het openbare antwoord is gedateerd 11-06-2026. Het dossier bevat 2 documenten.
Leesversie. De tekst hieronder is automatisch uit de openbare PDF-bestanden gehaald. De originele PDF onder ieder document blijft de officiële bron. Bijlagen zijn niet automatisch als vraag of antwoord ingedeeld.
Lees waar de informatie vandaan komt en hoe de leesversie is gemaakt
Direct openen
Documenten en bijlagen
Open hier de officiële vraag en beantwoording of één van de bijbehorende stukken als PDF.
Openbaar document
LEV Verkoop Oude Seinpaal-marktconformiteit, risicos en rol externe adviseur
Pagina 1
11 juni 2026 14:48
Detailrapport Vraag en antwoord los v/h Raadsplein (ID 944)
Veld Waarde
Datum vraag 24-01-2026
Onderwerp Verkoop Oude Seinpaal: marktconformiteit, risico’s en rol externe
adviseur
Fractie(s) LEV
Vraag en antwoord Naar aanleiding van eerdere collegebesluitvorming en ambtelijke
advisering inzake de herontwikkeling en verkoop van de locatie
Oude Seinpaal stel ik de volgende vragen.
Deze vragen hebben tot doel om helderheid te verkrijgen over de
besluitvorming, het gehanteerde grondwaarderingskader, de
eventuele toetsing aan staatssteunregels en de informatiepositie
van de gemeenteraad bij grondtransacties van deze omvang.
Daarnaast wordt met deze vragen inzicht gevraagd in de wijze
waarop bestuurlijke, financiële en juridische risico’s zijn afgewogen
en belegd, mede in het licht van mogelijke aansprakelijkheids- en
verantwoordingsvraagstukken bij afwijking van vastgestelde
beleidskaders.
De vragen zijn bedoeld ter verduidelijking van procedures en
uitgangspunten, mede met het oog op consistentie en
precedentwerking bij vergelijkbare dossiers.
1. Op basis van welk formeel collegebesluit is aan de behandelend
ambtenaar mandaat verleend om namens de gemeente te
onderhandelen over de verkoop van de gronden van de Oude
Seinpaal?
Antwoord:
Zoals vanuit de stukken uit het betreffende WOO verzoek blijkt is
het dossier 4x voorgelegd aan het college. Dat impliceert dat de
behandelend ambtenaar niet een mandaat had om te
onderhandelen, maar dat het college zelf bevoegd bleef tot het
besluiten omtrent de verkoop van de Oude Seinpaal.
2. Kan het college aangeven op welke datum dit mandaat is
verleend en of dit besluit schriftelijk is vastgelegd?
Antwoord:
Zie antwoord 1.
3. Is bij het verlenen van dit mandaat expliciet overwogen of de
gemeenteraad hierover vooraf geïnformeerd had moeten worden,
gelet op de financiële omvang en beleidsmatige consequenties?
Antwoord:
Zie antwoord 1.
Detailrapport Vraag en antwoord los v/h Raadsplein (ID 944)
Veld Waarde
Datum vraag 24-01-2026
Onderwerp Verkoop Oude Seinpaal: marktconformiteit, risico’s en rol externe
adviseur
Fractie(s) LEV
Vraag en antwoord Naar aanleiding van eerdere collegebesluitvorming en ambtelijke
advisering inzake de herontwikkeling en verkoop van de locatie
Oude Seinpaal stel ik de volgende vragen.
Deze vragen hebben tot doel om helderheid te verkrijgen over de
besluitvorming, het gehanteerde grondwaarderingskader, de
eventuele toetsing aan staatssteunregels en de informatiepositie
van de gemeenteraad bij grondtransacties van deze omvang.
Daarnaast wordt met deze vragen inzicht gevraagd in de wijze
waarop bestuurlijke, financiële en juridische risico’s zijn afgewogen
en belegd, mede in het licht van mogelijke aansprakelijkheids- en
verantwoordingsvraagstukken bij afwijking van vastgestelde
beleidskaders.
De vragen zijn bedoeld ter verduidelijking van procedures en
uitgangspunten, mede met het oog op consistentie en
precedentwerking bij vergelijkbare dossiers.
1. Op basis van welk formeel collegebesluit is aan de behandelend
ambtenaar mandaat verleend om namens de gemeente te
onderhandelen over de verkoop van de gronden van de Oude
Seinpaal?
Antwoord:
Zoals vanuit de stukken uit het betreffende WOO verzoek blijkt is
het dossier 4x voorgelegd aan het college. Dat impliceert dat de
behandelend ambtenaar niet een mandaat had om te
onderhandelen, maar dat het college zelf bevoegd bleef tot het
besluiten omtrent de verkoop van de Oude Seinpaal.
2. Kan het college aangeven op welke datum dit mandaat is
verleend en of dit besluit schriftelijk is vastgelegd?
Antwoord:
Zie antwoord 1.
3. Is bij het verlenen van dit mandaat expliciet overwogen of de
gemeenteraad hierover vooraf geïnformeerd had moeten worden,
gelet op de financiële omvang en beleidsmatige consequenties?
Antwoord:
Zie antwoord 1.
Pagina 2
11 juni 2026 14:48
Pagina 2
4. Wordt de residuele grondwaardeberekening in dit dossier door
het college beschouwd als een bindende ondergrens voor
prijsovereenstemming, ja of nee?
Antwoord:
Bij grondverkopen ten behoeve van sociale woningbouw, moet
rekening gehouden worden met de maatschappelijke waarde van
de gronden. Hierdoor is onderhandelruimte mogelijk.
5. Indien ja, op welke juridische grondslag (wet, beleidsregel of
jurisprudentie) baseert het college dat deze residuele waarde als
ondergrens moet worden gehanteerd?
Antwoord:
Zie antwoord op vraag 4.
6. Indien nee, welke beleidsmatige of financiële afwegingsruimte
acht het college aanwezig om van de residuele grondwaarde af te
wijken?
Antwoord:
Zie antwoord op vraag 4.
7. Is in dit dossier expliciet getoetst of het accepteren van een lager
bod dan de residuele grondwaarde kan leiden tot ongeoorloofde
staatssteun?
Antwoord:
Nee.
8. Zo ja, door wie is deze toets uitgevoerd (intern of extern) en is
hiervan een schriftelijke beoordeling beschikbaar?
Antwoord:
Niet van toepassing.
9. Zo nee, op welke wijze borgt het college dat bij
prijsonderhandelingen met woningcorporaties wordt voorkomen
dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun?
Antwoord:
Zie antwoord op vraag 4.
10. Waarom is ervoor gekozen dit dossier niet ter kennisname of
besluitvorming aan de gemeenteraad voor te leggen, terwijl sprake
is van een substantiële grondtransactie, mogelijke staatssteun, en
afwijking tussen bieding en residuele grondwaarde?
Antwoord:
Grondverkopen is gemandateerd aan het college. Daarnaast zijn de
grondexploitaties ter vaststelling door de gemeenteraad
geaccordeerd.
11. Welke criteria hanteert het college om te bepalen wanneer de
gemeenteraad wel of niet wordt geïnformeerd over grondverkopen
en prijsonderhandelingen?
Antwoord:
Zie antwoord 4.
Pagina 2
4. Wordt de residuele grondwaardeberekening in dit dossier door
het college beschouwd als een bindende ondergrens voor
prijsovereenstemming, ja of nee?
Antwoord:
Bij grondverkopen ten behoeve van sociale woningbouw, moet
rekening gehouden worden met de maatschappelijke waarde van
de gronden. Hierdoor is onderhandelruimte mogelijk.
5. Indien ja, op welke juridische grondslag (wet, beleidsregel of
jurisprudentie) baseert het college dat deze residuele waarde als
ondergrens moet worden gehanteerd?
Antwoord:
Zie antwoord op vraag 4.
6. Indien nee, welke beleidsmatige of financiële afwegingsruimte
acht het college aanwezig om van de residuele grondwaarde af te
wijken?
Antwoord:
Zie antwoord op vraag 4.
7. Is in dit dossier expliciet getoetst of het accepteren van een lager
bod dan de residuele grondwaarde kan leiden tot ongeoorloofde
staatssteun?
Antwoord:
Nee.
8. Zo ja, door wie is deze toets uitgevoerd (intern of extern) en is
hiervan een schriftelijke beoordeling beschikbaar?
Antwoord:
Niet van toepassing.
9. Zo nee, op welke wijze borgt het college dat bij
prijsonderhandelingen met woningcorporaties wordt voorkomen
dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun?
Antwoord:
Zie antwoord op vraag 4.
10. Waarom is ervoor gekozen dit dossier niet ter kennisname of
besluitvorming aan de gemeenteraad voor te leggen, terwijl sprake
is van een substantiële grondtransactie, mogelijke staatssteun, en
afwijking tussen bieding en residuele grondwaarde?
Antwoord:
Grondverkopen is gemandateerd aan het college. Daarnaast zijn de
grondexploitaties ter vaststelling door de gemeenteraad
geaccordeerd.
11. Welke criteria hanteert het college om te bepalen wanneer de
gemeenteraad wel of niet wordt geïnformeerd over grondverkopen
en prijsonderhandelingen?
Antwoord:
Zie antwoord 4.
Pagina 3
11 juni 2026 14:48
Pagina 3
12. Kan het college een overzicht verstrekken van alle
grondverkopen sinds 2018 waarbij een residuele
grondwaardeberekening is opgesteld, daarvan in de uiteindelijke
transactie is afgeweken, en de gemeenteraad hierover niet vooraf is
geïnformeerd?
Antwoord:
Sinds 2018 is slechts de Maria Goretti Locatie verkocht aan de
woningcorporatie. Hierover is de raad geïnformeerd.
13. Is het college het met de raad eens dat afwijkingen van
residuele grondwaarden zonder expliciete raadsinformatie
precedentwerking kunnen hebben voor toekomstige
grondexploitaties?
Antwoord:
Zie antwoord 4.
14. In op grond van de Wet open overheid verstrekte documenten
inzake de herontwikkeling van de Oude Seinpaal wordt vermeld dat
Nemass De Boer een rol zou vervullen bij het verzekeren van (delen
van) het project en/of de daarmee samenhangende risico’s.
Antwoord:
In de bij de vraag toegevoegde bijlage wordt niet gesproken over
Nemass de Boer. Gezien het ontbreken van deze cruciale informatie
kan op deze vraag niet worden ingegaan.
15. Kan het college toelichten wat de aard en omvang van deze
betrokkenheid was of is (verzekering, advisering, bemiddeling of
anderszins), wanneer deze rol is ontstaan en op basis van welke
opdracht of overeenkomst, of en hoe deze rol schriftelijk is
vastgelegd in het projectdossier?
Antwoord:
Zie antwoord 14.
16. Op welke wijze heeft het college geborgd en vastgelegd dat de
betrokkenheid van Nemass De Boer geen invloed heeft gehad op de
grondwaardering, prijsonderhandelingen of besluitvorming rond de
verkoop van de locatie Oude Seinpaal, mede gelet op het vereiste
van objectieve en marktconforme besluitvorming?
Antwoord:
Zie antwoord 14.
17. Gelet op de gehanteerde residuele grondwaardeberekening en
de constatering dat verkoop beneden deze waarde kan leiden tot
ongeoorloofde staatssteun, kan het college aangeven of en hoe is
beoordeeld of bij de betrokkenheid van Nemass De Boer sprake was
van een signalerings- of waarschuwingsrol ten aanzien van de
marktconformiteit van de transactie?
Antwoord:
Zie antwoord 14.
Pagina 3
12. Kan het college een overzicht verstrekken van alle
grondverkopen sinds 2018 waarbij een residuele
grondwaardeberekening is opgesteld, daarvan in de uiteindelijke
transactie is afgeweken, en de gemeenteraad hierover niet vooraf is
geïnformeerd?
Antwoord:
Sinds 2018 is slechts de Maria Goretti Locatie verkocht aan de
woningcorporatie. Hierover is de raad geïnformeerd.
13. Is het college het met de raad eens dat afwijkingen van
residuele grondwaarden zonder expliciete raadsinformatie
precedentwerking kunnen hebben voor toekomstige
grondexploitaties?
Antwoord:
Zie antwoord 4.
14. In op grond van de Wet open overheid verstrekte documenten
inzake de herontwikkeling van de Oude Seinpaal wordt vermeld dat
Nemass De Boer een rol zou vervullen bij het verzekeren van (delen
van) het project en/of de daarmee samenhangende risico’s.
Antwoord:
In de bij de vraag toegevoegde bijlage wordt niet gesproken over
Nemass de Boer. Gezien het ontbreken van deze cruciale informatie
kan op deze vraag niet worden ingegaan.
15. Kan het college toelichten wat de aard en omvang van deze
betrokkenheid was of is (verzekering, advisering, bemiddeling of
anderszins), wanneer deze rol is ontstaan en op basis van welke
opdracht of overeenkomst, of en hoe deze rol schriftelijk is
vastgelegd in het projectdossier?
Antwoord:
Zie antwoord 14.
16. Op welke wijze heeft het college geborgd en vastgelegd dat de
betrokkenheid van Nemass De Boer geen invloed heeft gehad op de
grondwaardering, prijsonderhandelingen of besluitvorming rond de
verkoop van de locatie Oude Seinpaal, mede gelet op het vereiste
van objectieve en marktconforme besluitvorming?
Antwoord:
Zie antwoord 14.
17. Gelet op de gehanteerde residuele grondwaardeberekening en
de constatering dat verkoop beneden deze waarde kan leiden tot
ongeoorloofde staatssteun, kan het college aangeven of en hoe is
beoordeeld of bij de betrokkenheid van Nemass De Boer sprake was
van een signalerings- of waarschuwingsrol ten aanzien van de
marktconformiteit van de transactie?
Antwoord:
Zie antwoord 14.
Pagina 4
11 juni 2026 14:48
Pagina 4
18 Kan het college daarbij toelichten of hierover afspraken of
vastlegging bestaan, en zo ja, waar deze zijn terug te vinden?
Antwoord:
Zie antwoord 14.
Bijlage(s) 20180925 Advies verkoop Oude Seinpaal (geanonimiseerd)
Pagina 4
18 Kan het college daarbij toelichten of hierover afspraken of
vastlegging bestaan, en zo ja, waar deze zijn terug te vinden?
Antwoord:
Zie antwoord 14.
Bijlage(s) 20180925 Advies verkoop Oude Seinpaal (geanonimiseerd)
Openbaar document
20180925 Advies verkoop Oude Seinpaal (geanonimiseerd)
Pagina 1
Gemeente
EDAM
VOLENDAM
Advies voor het college van B&W
Dossiernummer :D
-
1608293 Datum : 25 september 2018
Behandelend ambtenaar : 5 Portefeuillehouder _ : Wethouder Koning
Afdeling : Ruimtelijke Ontwikkeling 2e verantwoordelijke : Wethouder Runderkamp
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Onderwerp:
Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal.
Aanleiding en vraagstelling:
Op 24 juli 2018 heeft een bespreking plaatsgevonden met de en de (geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
wethouders en Naast het kennismaken kwam onder andere ook aan de orde het nieuwe
grondbeleid van de gemeente, de prestatieafspraken en de gevolgen die dit nieuwe beleid heeft op de lopende en de
toekomstige zaken. Het herontwikkelingsproject de Seinpaal kwam ook aan bod. Gevraagd werd naar de stand van
zaken in dit project. Tussen partijen is afgesproken dat voor de lopende projecten een korte notitie wordt opgesteld
omtrent de belemmeringen/knelpunten, stand van zaken etc. Dit heeft reeds plaats gevonden. Via deze weg wordt u
geïnformeerd omtrent de stand van zaken in dit project.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Gevolgde procedure:
Portefeuillehouder: wethouder (RO, grondexploitatie, bestemmingsplan en dergelijke).
Tweede verantwoordelijke: wethouder (Grondtransacties, openbare werken en dergelijke).
Het voorstel is op 17 september 2018 besproken met de portefeuillehouder en met wethouder Beide
wethouders zijn akkoord met het voorstel en hebben aangegeven dat het advies moet worden voorzien van een
concrete vraagstelling aan het college. Dit is verwerkt.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Welke consequenties en gevolgen heeft dit advies?
Algemene gevolgen : Ja, zie toelichting
Communicatieve gevolgen: : Nee
Financiële gevolgen: Ja, zie toelichting
Informatieve gevolgen: : Nee
Juridische gevolgen: : Ja, zie toelichting
Personele en organisatorische gevolgen: : Nee, binnen bestaande formatie
Inkoop : Nee
Conceptbesluit:
Door middel van dit advies wordt u op de hoogte gesteld van de stand van zaken op dit moment inzake de
herontwikkeling van de oude Seinpaal en wordt u gevraagd kennis te laten nemen van de residuele
grondwaardeberekening van de BES, zoals verwoord in het rapport d.d. 10 september 2018 (zie bijlage 5).
Gevraagd wordt of de behandelend ambtenaar formeel mag reageren op het bod van woningbouwvereniging
F3 door de grondwaarde die volgt uit de gemaakte residuele benadering als voorwaarde te stellen voor
prijsovereenstemming.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Verdere procedure:
Voorstel wordt niet doorgeleid naar de gemeenteraad. Geplande raadsvergadering: niet van toepassing.
EDAM
VOLENDAM
Advies voor het college van B&W
Dossiernummer :D
-
1608293 Datum : 25 september 2018
Behandelend ambtenaar : 5 Portefeuillehouder _ : Wethouder Koning
Afdeling : Ruimtelijke Ontwikkeling 2e verantwoordelijke : Wethouder Runderkamp
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Onderwerp:
Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal.
Aanleiding en vraagstelling:
Op 24 juli 2018 heeft een bespreking plaatsgevonden met de en de (geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
wethouders en Naast het kennismaken kwam onder andere ook aan de orde het nieuwe
grondbeleid van de gemeente, de prestatieafspraken en de gevolgen die dit nieuwe beleid heeft op de lopende en de
toekomstige zaken. Het herontwikkelingsproject de Seinpaal kwam ook aan bod. Gevraagd werd naar de stand van
zaken in dit project. Tussen partijen is afgesproken dat voor de lopende projecten een korte notitie wordt opgesteld
omtrent de belemmeringen/knelpunten, stand van zaken etc. Dit heeft reeds plaats gevonden. Via deze weg wordt u
geïnformeerd omtrent de stand van zaken in dit project.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Gevolgde procedure:
Portefeuillehouder: wethouder (RO, grondexploitatie, bestemmingsplan en dergelijke).
Tweede verantwoordelijke: wethouder (Grondtransacties, openbare werken en dergelijke).
Het voorstel is op 17 september 2018 besproken met de portefeuillehouder en met wethouder Beide
wethouders zijn akkoord met het voorstel en hebben aangegeven dat het advies moet worden voorzien van een
concrete vraagstelling aan het college. Dit is verwerkt.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Welke consequenties en gevolgen heeft dit advies?
Algemene gevolgen : Ja, zie toelichting
Communicatieve gevolgen: : Nee
Financiële gevolgen: Ja, zie toelichting
Informatieve gevolgen: : Nee
Juridische gevolgen: : Ja, zie toelichting
Personele en organisatorische gevolgen: : Nee, binnen bestaande formatie
Inkoop : Nee
Conceptbesluit:
Door middel van dit advies wordt u op de hoogte gesteld van de stand van zaken op dit moment inzake de
herontwikkeling van de oude Seinpaal en wordt u gevraagd kennis te laten nemen van de residuele
grondwaardeberekening van de BES, zoals verwoord in het rapport d.d. 10 september 2018 (zie bijlage 5).
Gevraagd wordt of de behandelend ambtenaar formeel mag reageren op het bod van woningbouwvereniging
F3 door de grondwaarde die volgt uit de gemaakte residuele benadering als voorwaarde te stellen voor
prijsovereenstemming.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Verdere procedure:
Voorstel wordt niet doorgeleid naar de gemeenteraad. Geplande raadsvergadering: niet van toepassing.
Pagina 2
Pagina :2
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
Taxatie
In april 2014 is door een taxatie uitgevoerd waarbij drie functies zijn getaxeerd, te weten:
—
koopappartementen;
—
sociale huurappartementen;
—
sportschool.
Een sportschool levert de hoogst getaxeerde opbrengst op.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
heeft in 21 oktober 2014 (zie bijlage 1) een bod neergelegd van € 800.000,-- voor de grond en de
opstal
van sporthal de Seinpaal, onder de volgende voorwaarden:
het bod is onderhevig aan de goedkeuring van de Raad van Toezicht;
—
levering vindt plaats in de overdrachtsbelasting;
—
de gemeente Edam-Volendam geeft een schone grondverklaring af;
—
de sporthal is vrij van asbest;
—
er wordt een bouwvergunning afgegeven voor een bouwplan van circa 40 appartementen;
—
eris overeenstemming met de omwonenden;
—
eris overeenstemming over het parkeren.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Het bod van komt overeen met de getaxeerde waarde. Daarom is steeds gehanteerd
als potentiële koper. Aangezien binnen deze bieding geen duidelijke demarcatie is aangebracht omtrent de sloop, het
bouw- en woonrijp maken en de relatie met de fiscale uitgangspunten is aan de gevraagd de bieding
nogmaals duidelijk uiteen te zetten.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
NB: De heeft per e-mail d.d. 26 september 2016 aangegeven dat zij voornemens zijn 38 sociale
woningen te ontwikkelen (zie bijlage 2: e-mail d.d. 26-09-2016 met de daarbij behorende tekeningen van
d.d. 14 oktober 2014, waar het uitgangspunt 38 woningen is en het ruimtelijk programma van
eisen van de gebaseerd op 38 woningen). Op 21 oktober 2014 heeft per e-mail een bod
uitgebracht, dit bod is dus feitelijk gebaseerd op de ontwikkeling van 38 woningen.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Aangepaste bieding
Op 21 juni 2018 (bijlage 3) heeft de demarcatie gecommuniceerd van de bieding voor de grond ter
grootte van € 800.000,- excl. BTW onder de volgende voorwaarden;
—
de kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn voor de gemeente;
—
levering in de BTW, mogelijk dat in een later stadium qua belasting, samen met de gemeente naar een
optimalisatie gezocht wordt;
—
de gemeente sloopt de Seinpaal;
—
_na de sloop dient er door de gemeente een asbestinventarisatie van de grond plaats te vinden;
—
indien blijkt dat er asbest in de grond wordt aangetroffen, dan zijn de saneringskosten van die “verborgen asbest”
voor rekening van de verkoper;
—
_eris een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In de bovengrond en het grondwater zijn lichte verhoogde
gehalten verontreinigde stoffen aangetroffen;
—
de aangetroffen verhogingen zijn echter dusdanig gering of verklaarbaar uit omgevingsfactoren, dat voor het
instellen van een vervolgonderzoek geen aanleiding wordt gezien. De verkoper vrijwaart de koper voor schade en
kosten die verband houden met na de eigendomsoverdracht te constateren bodemverontreiniging, anders dan uit
voornoemd rapport blijkt;
—
akte van levering wordt gedaan uiterlijk twee maanden nadat de omgevingsvergunning voor de bouw van de 50
appartementen (bijlage 4: nieuw schetsontwerp) onherroepelijk is geworden.
—
als er minder appartementen gerealiseerd worden zal naar ratio een verrekening van de grondprijs plaatsvinden.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Residuele waarde
Conform de Nota grondbeleid heeft de
-
in opdracht van de gemeente Edam-Volendam
-
de residuele
grondwaardebepaling voor het project berekend op basis van 50 appartementen. Het officiële rapport is als bijlage 5
bij dit voorstel gevoegd. Onderstaande residuele berekening houdt rekening met de bovenstaande demarcatie.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Volgens de stichtingskostenmatrix zou:
* het grond bod moeten bedragen € 422673,
*
de civiele kosten (sloop, bouw- en woonrijp) € 663.197,
* _de voorbereiding, directievoering en toezicht op civiel € 99.480,
*
_de planontwikkelkosten civiel / stedenbouwkundig € 66.320,
* de onderzoekskosten € _15.000,--
Totaal excl. BTW € 1.266.670,--
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
Taxatie
In april 2014 is door een taxatie uitgevoerd waarbij drie functies zijn getaxeerd, te weten:
—
koopappartementen;
—
sociale huurappartementen;
—
sportschool.
Een sportschool levert de hoogst getaxeerde opbrengst op.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
heeft in 21 oktober 2014 (zie bijlage 1) een bod neergelegd van € 800.000,-- voor de grond en de
opstal
van sporthal de Seinpaal, onder de volgende voorwaarden:
het bod is onderhevig aan de goedkeuring van de Raad van Toezicht;
—
levering vindt plaats in de overdrachtsbelasting;
—
de gemeente Edam-Volendam geeft een schone grondverklaring af;
—
de sporthal is vrij van asbest;
—
er wordt een bouwvergunning afgegeven voor een bouwplan van circa 40 appartementen;
—
eris overeenstemming met de omwonenden;
—
eris overeenstemming over het parkeren.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Het bod van komt overeen met de getaxeerde waarde. Daarom is steeds gehanteerd
als potentiële koper. Aangezien binnen deze bieding geen duidelijke demarcatie is aangebracht omtrent de sloop, het
bouw- en woonrijp maken en de relatie met de fiscale uitgangspunten is aan de gevraagd de bieding
nogmaals duidelijk uiteen te zetten.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
NB: De heeft per e-mail d.d. 26 september 2016 aangegeven dat zij voornemens zijn 38 sociale
woningen te ontwikkelen (zie bijlage 2: e-mail d.d. 26-09-2016 met de daarbij behorende tekeningen van
d.d. 14 oktober 2014, waar het uitgangspunt 38 woningen is en het ruimtelijk programma van
eisen van de gebaseerd op 38 woningen). Op 21 oktober 2014 heeft per e-mail een bod
uitgebracht, dit bod is dus feitelijk gebaseerd op de ontwikkeling van 38 woningen.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Aangepaste bieding
Op 21 juni 2018 (bijlage 3) heeft de demarcatie gecommuniceerd van de bieding voor de grond ter
grootte van € 800.000,- excl. BTW onder de volgende voorwaarden;
—
de kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn voor de gemeente;
—
levering in de BTW, mogelijk dat in een later stadium qua belasting, samen met de gemeente naar een
optimalisatie gezocht wordt;
—
de gemeente sloopt de Seinpaal;
—
_na de sloop dient er door de gemeente een asbestinventarisatie van de grond plaats te vinden;
—
indien blijkt dat er asbest in de grond wordt aangetroffen, dan zijn de saneringskosten van die “verborgen asbest”
voor rekening van de verkoper;
—
_eris een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In de bovengrond en het grondwater zijn lichte verhoogde
gehalten verontreinigde stoffen aangetroffen;
—
de aangetroffen verhogingen zijn echter dusdanig gering of verklaarbaar uit omgevingsfactoren, dat voor het
instellen van een vervolgonderzoek geen aanleiding wordt gezien. De verkoper vrijwaart de koper voor schade en
kosten die verband houden met na de eigendomsoverdracht te constateren bodemverontreiniging, anders dan uit
voornoemd rapport blijkt;
—
akte van levering wordt gedaan uiterlijk twee maanden nadat de omgevingsvergunning voor de bouw van de 50
appartementen (bijlage 4: nieuw schetsontwerp) onherroepelijk is geworden.
—
als er minder appartementen gerealiseerd worden zal naar ratio een verrekening van de grondprijs plaatsvinden.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Residuele waarde
Conform de Nota grondbeleid heeft de
-
in opdracht van de gemeente Edam-Volendam
-
de residuele
grondwaardebepaling voor het project berekend op basis van 50 appartementen. Het officiële rapport is als bijlage 5
bij dit voorstel gevoegd. Onderstaande residuele berekening houdt rekening met de bovenstaande demarcatie.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Volgens de stichtingskostenmatrix zou:
* het grond bod moeten bedragen € 422673,
*
de civiele kosten (sloop, bouw- en woonrijp) € 663.197,
* _de voorbereiding, directievoering en toezicht op civiel € 99.480,
*
_de planontwikkelkosten civiel / stedenbouwkundig € 66.320,
* de onderzoekskosten € _15.000,--
Totaal excl. BTW € 1.266.670,--
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Pagina 3
Pagina :3
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
Het verschil tussen het bod uit 21 juni 2018 en de residuele berekening bedraagt derhalve € 1.266.670,-- excl. BTW
-
€ 800.000,--
= € 466.670,-- excl. BTW.
De boekwaarde op de oude Seinpaal bedraagt per heden € 36.220,-- excl. BTW.
De verkoopwaarde zou derhalve € 466.670,-- excl. BTW + € 36.220,-- excl. BTW
=
€ 502.890,-- excl. BTW moeten
bedragen.
Kijkende naar de stichtingskostenmatrix kunnen er namens de gemeente de volgende bedragen in mindering worden
gebracht in de onderhandeling om dichter bij elkaar te komen, te weten:
*
planschade (risico zou op € 0,- kunnen worden gezet
= -J-€ 50.000,
*___planontw. kosten is deels civiel (gemeente 1/3 deel) en
deels stedenbouwkundig
= /-€ 44.500, (33%) (geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Totaal excl. BTW -/- € 94.500
De residuele berekening van de waarde van de gronden komt dan op € 1.208.390 ,-. Het verschil ten opzichte van
het bod wordt hiermee teruggebracht naar € 408.390,-- excl. BTW
De oorspronkelijke bieding van van 21 oktober 2014 bedroeg € 800.000,-- excl. overdrachtsbelasting
voor 38 woningen waarbij de sloop door zou worden betaald. Als dit wordt geëxtrapoleerd naar de
huidige uitgangspunten komt men op het volgende:
e verschil in aantal woningen € 800.000,-- / 38 woningen
= € 21.000,--
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
nu 50 woningen verschil 12
*
€ 21.000,--
=
€ 252.000,
e sloopkosten de oude Seinpaal
=
€ 53.200
Totaal excl. BTW € 305.200,
Ervan uitgaande dat de handen op elkaar krijgt € 305.200,-- excl. BTW bovenop de € 800.000 te
bieden, totaal € 1.105.200,-. dan wordt het tekort teruggebracht tot € 103.190,-- excl. BTW. De heeft tot
op heden nog niet teruggekoppeld of deze verhoging van het bod ook daadwerkelijk wordt gedaan.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Alternatieve benadering
Wanneer het uitgangspunt is dat zelf sloopt, het terrein ontruimt, en het riool aanlegt, en het
planschaderisico neemt, dan wordt de residuele grondwaarde als volgt:
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
*
het grond bod moeten bedragen € 422673,
* de civiele kosten (woonrijp) € 532.467,
*
_de voorbereiding, directievoering en toezicht op civiel € 99.480,
* _de planontwikkelkosten civiel / stedenbouwkundig € 66.320,
e
de onderzoekskosten € 15.000,--
Totaal excl. BTW € 1.135.940 ,--
Het verschil tussen het bod uit 21 juni 2018 en de residuele berekening bedraagt derhalve € 1.135.940,-- excl. BTW
-
€ 800.000,--
=
€ 335.490,-- excl. BTW.
De boekwaarde op de oude Seinpaal bedraagt per heden € 36.220,-- excl. BTW.
De verkoopwaarde zou derhalve € 335.490,-- excl. BTW + € 36.220,-- excl. BTW
=
€ 371.710,-- excl. BTW moeten
bedragen.
Kijkende naar de stichtingskostenmatrix kunnen er namens de gemeente de volgende bedragen in mindering worden
gebracht in de onderhandeling om dichter bij elkaar te komen, te weten:
*
planschade (risico zou op € 0,- kunnen worden gezet
= -J-€ 50.000,
*__planontw. kosten is deels civiel (gemeente 1/3 deel) en
deels stedenbouwkundig
= /-€ 44.500, (33%)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Totaal excl. BTW -/-€ 94.500,--
De residuele berekening van de waarde van de gronden komt dan op € 1.077.660,-. Het verschil ten opzichte van
het bod wordt hiermee teruggebracht naar € 277.660,-- excl. BTW
Ervan uitgaande dat de handen op elkaar krijgt € 305.200,-- excl. BTW bovenop de € 800.000 te
bieden, totaal dan € 1.105.200. dan wordt het tekort opgeheven. De heeft tot op heden nog niet
teruggekoppeld of deze verhoging van het bod ook daadwerkelijk wordt gedaan.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
Het verschil tussen het bod uit 21 juni 2018 en de residuele berekening bedraagt derhalve € 1.266.670,-- excl. BTW
-
€ 800.000,--
= € 466.670,-- excl. BTW.
De boekwaarde op de oude Seinpaal bedraagt per heden € 36.220,-- excl. BTW.
De verkoopwaarde zou derhalve € 466.670,-- excl. BTW + € 36.220,-- excl. BTW
=
€ 502.890,-- excl. BTW moeten
bedragen.
Kijkende naar de stichtingskostenmatrix kunnen er namens de gemeente de volgende bedragen in mindering worden
gebracht in de onderhandeling om dichter bij elkaar te komen, te weten:
*
planschade (risico zou op € 0,- kunnen worden gezet
= -J-€ 50.000,
*___planontw. kosten is deels civiel (gemeente 1/3 deel) en
deels stedenbouwkundig
= /-€ 44.500, (33%) (geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Totaal excl. BTW -/- € 94.500
De residuele berekening van de waarde van de gronden komt dan op € 1.208.390 ,-. Het verschil ten opzichte van
het bod wordt hiermee teruggebracht naar € 408.390,-- excl. BTW
De oorspronkelijke bieding van van 21 oktober 2014 bedroeg € 800.000,-- excl. overdrachtsbelasting
voor 38 woningen waarbij de sloop door zou worden betaald. Als dit wordt geëxtrapoleerd naar de
huidige uitgangspunten komt men op het volgende:
e verschil in aantal woningen € 800.000,-- / 38 woningen
= € 21.000,--
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
nu 50 woningen verschil 12
*
€ 21.000,--
=
€ 252.000,
e sloopkosten de oude Seinpaal
=
€ 53.200
Totaal excl. BTW € 305.200,
Ervan uitgaande dat de handen op elkaar krijgt € 305.200,-- excl. BTW bovenop de € 800.000 te
bieden, totaal € 1.105.200,-. dan wordt het tekort teruggebracht tot € 103.190,-- excl. BTW. De heeft tot
op heden nog niet teruggekoppeld of deze verhoging van het bod ook daadwerkelijk wordt gedaan.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Alternatieve benadering
Wanneer het uitgangspunt is dat zelf sloopt, het terrein ontruimt, en het riool aanlegt, en het
planschaderisico neemt, dan wordt de residuele grondwaarde als volgt:
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
*
het grond bod moeten bedragen € 422673,
* de civiele kosten (woonrijp) € 532.467,
*
_de voorbereiding, directievoering en toezicht op civiel € 99.480,
* _de planontwikkelkosten civiel / stedenbouwkundig € 66.320,
e
de onderzoekskosten € 15.000,--
Totaal excl. BTW € 1.135.940 ,--
Het verschil tussen het bod uit 21 juni 2018 en de residuele berekening bedraagt derhalve € 1.135.940,-- excl. BTW
-
€ 800.000,--
=
€ 335.490,-- excl. BTW.
De boekwaarde op de oude Seinpaal bedraagt per heden € 36.220,-- excl. BTW.
De verkoopwaarde zou derhalve € 335.490,-- excl. BTW + € 36.220,-- excl. BTW
=
€ 371.710,-- excl. BTW moeten
bedragen.
Kijkende naar de stichtingskostenmatrix kunnen er namens de gemeente de volgende bedragen in mindering worden
gebracht in de onderhandeling om dichter bij elkaar te komen, te weten:
*
planschade (risico zou op € 0,- kunnen worden gezet
= -J-€ 50.000,
*__planontw. kosten is deels civiel (gemeente 1/3 deel) en
deels stedenbouwkundig
= /-€ 44.500, (33%)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Totaal excl. BTW -/-€ 94.500,--
De residuele berekening van de waarde van de gronden komt dan op € 1.077.660,-. Het verschil ten opzichte van
het bod wordt hiermee teruggebracht naar € 277.660,-- excl. BTW
Ervan uitgaande dat de handen op elkaar krijgt € 305.200,-- excl. BTW bovenop de € 800.000 te
bieden, totaal dan € 1.105.200. dan wordt het tekort opgeheven. De heeft tot op heden nog niet
teruggekoppeld of deze verhoging van het bod ook daadwerkelijk wordt gedaan.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Pagina 4
Pagina :4
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
Planologie
De oude Seinpaal ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Nieuw-Volendam. De herziening van dit
bestemmingsplan is in voorbereiding. Conform het vigerende bestemmingsplan heeft de hal de bestemming sport,
naast de hal liggen groenstroken en daarnaast geldt de bestemming verkeer. De herontwikkeling naar woningbouw is
in strijd met de vigerende bestemmingen.
Medewerking kan worden verleend door middel van:
e een projectafwijkingsbesluit;
e het opstellen van een postzegelbestemmingsplan voor deze locatie;
e meeliften met de bestemmingsplanherziening bestemmingsplan Nieuw-Volendam.
Getracht is om het project mee te laten liften met de bestemmingsplanherziening van het bestemmingsplan “Nieuw-
Volendam”, maar al gauw werd duidelijk dat de planning hiervan in gevaar komt, omdat de voortgang
van de ontwikkeling vertraging opliep door de discussie rondom het grondbeleid die gestart is op een ander project
“de Blokwhere”.
Het geniet de voorkeur een postzegelbestemmingsplan op te stellen voor deze locatie. Met is
afgesproken dat zij een ruimtelijke onderbouwing aanleveren voor het nieuwe postzegelbestemmingsplan, bij
voorkeur bij dezelfde partij die de bestemmingsplanherziening van het plan “Nieuw-Volendam” opstelt.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
De heeft de opdracht opgeschort afwachtende de uitkomst inzake de discussie rondom het grondbeleid.
Deze discussie is wat de gemeente betreft afgerond met de vaststelling van de Nota grondbeleid.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Voor het opstellen van het bestemmingsplan dienen diverse onderzoeken te worden uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld op
het gebied van ecologie, archeologie, bodem, lucht, geluid, externe veiligheid, verkeer etc. Bij de vaststelling van een
bestemmingsplan kan in ieder geval gebruik worden gemaakt van gegevens en onderzoeken die niet ouder zijn dan
twee jaar (zie artikel 3.1.1a Besluit ruimtelijke ordening).
Geluid
De weg grenzend aan het te bouwen appartementencomplex, de Dijkgraaf de Ruiterlaan, heeft een maximale
snelheid van 50 km/uur. 50 km/uur wegen zijn gezoneerde wegen. Dit houdt in dat nieuwbouw binnen de zone (hier:
200 meter vanaf de as van de weg) een voorkeursgrenswaarde van 48 dB(A) op de gevel heeft. De maximale
ontheffingswaarde in stedelijk gebied met een aanwezige weg is 63 dB(A). Uit een indicatieve berekening met het
programma Geomilieu V4.30 blijkt dat het geluid op de gevel van het te bouwen appartementencomplex, afkomstig
van onder andere de Dijkgraaf de Ruiterlaan, ongeveer 58 dB(A) zal bedragen. Bij deze berekening dient gebruik
gemaakt te worden van de situatie over 10 jaar na bouw. Hierbij is het jaar 2028 gekozen. Per jaar vanaf 2018 wordt
rekening gehouden met een toename van het aantal verkeersbewegingen met 1,5%. De geluidbelasting van 58 dB(A)
houdt in dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB(A) wordt niet
overschreden. In dit geval dient een hogere waarde besluit genomen te worden. Burgemeester en Wethouder zijn
bevoegd deze vast te stellen. Een hogere waarde mag het bevoegd gezag enkel verlenen wanneer toepassing van
maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting, onvoldoende doeltreffend is of overwegende
bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.
Intentieovereenkomst
Om partijen zekerheid te bieden inzake de gemaakte kosten tijdens de onderhandelingen rondom de verkoop van de
grond en het opstarten van onderzoeken ten behoeve van de planvorming en het vervaardigen van het
bestemmingsplan is op 11 juli 2018 een concept intentieovereenkomst toegezonden aan BES. conform
hetgeen was afgesproken twee weken daarvoor. Aan is gevraagd deze te beoordelen en te komen
met eventuele op- of aanmerkingen, opdat deze overeenkomst in de week van 16 juli 2018 kon worden ondertekend.
Eind juli 2018 heeft een overleg plaatsgevonden met om na te vragen of de intentieovereenkomst
akkoord was. Daarop is gereageerd dat deze inhoudelijk akkoord was, maar dat deze door de directie niet mocht
worden ondertekend afwachtende de uitkomst inzake de discussie rondom het grondbeleid. Deze discussie is echter
met de vaststelling van de Nota grondbeleid afgerond.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Daarnaast heeft aangegeven dat er verder geen acties mogen worden ondernomen, noch geld mag
worden uitgegeven ten behoeve van het project alvorens de discussie inzake het grondbeleid is beslecht. Hierdoor
vindt inmiddels 6 weken vertraging plaats op de bedachte planning.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
Planologie
De oude Seinpaal ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Nieuw-Volendam. De herziening van dit
bestemmingsplan is in voorbereiding. Conform het vigerende bestemmingsplan heeft de hal de bestemming sport,
naast de hal liggen groenstroken en daarnaast geldt de bestemming verkeer. De herontwikkeling naar woningbouw is
in strijd met de vigerende bestemmingen.
Medewerking kan worden verleend door middel van:
e een projectafwijkingsbesluit;
e het opstellen van een postzegelbestemmingsplan voor deze locatie;
e meeliften met de bestemmingsplanherziening bestemmingsplan Nieuw-Volendam.
Getracht is om het project mee te laten liften met de bestemmingsplanherziening van het bestemmingsplan “Nieuw-
Volendam”, maar al gauw werd duidelijk dat de planning hiervan in gevaar komt, omdat de voortgang
van de ontwikkeling vertraging opliep door de discussie rondom het grondbeleid die gestart is op een ander project
“de Blokwhere”.
Het geniet de voorkeur een postzegelbestemmingsplan op te stellen voor deze locatie. Met is
afgesproken dat zij een ruimtelijke onderbouwing aanleveren voor het nieuwe postzegelbestemmingsplan, bij
voorkeur bij dezelfde partij die de bestemmingsplanherziening van het plan “Nieuw-Volendam” opstelt.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
De heeft de opdracht opgeschort afwachtende de uitkomst inzake de discussie rondom het grondbeleid.
Deze discussie is wat de gemeente betreft afgerond met de vaststelling van de Nota grondbeleid.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Voor het opstellen van het bestemmingsplan dienen diverse onderzoeken te worden uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld op
het gebied van ecologie, archeologie, bodem, lucht, geluid, externe veiligheid, verkeer etc. Bij de vaststelling van een
bestemmingsplan kan in ieder geval gebruik worden gemaakt van gegevens en onderzoeken die niet ouder zijn dan
twee jaar (zie artikel 3.1.1a Besluit ruimtelijke ordening).
Geluid
De weg grenzend aan het te bouwen appartementencomplex, de Dijkgraaf de Ruiterlaan, heeft een maximale
snelheid van 50 km/uur. 50 km/uur wegen zijn gezoneerde wegen. Dit houdt in dat nieuwbouw binnen de zone (hier:
200 meter vanaf de as van de weg) een voorkeursgrenswaarde van 48 dB(A) op de gevel heeft. De maximale
ontheffingswaarde in stedelijk gebied met een aanwezige weg is 63 dB(A). Uit een indicatieve berekening met het
programma Geomilieu V4.30 blijkt dat het geluid op de gevel van het te bouwen appartementencomplex, afkomstig
van onder andere de Dijkgraaf de Ruiterlaan, ongeveer 58 dB(A) zal bedragen. Bij deze berekening dient gebruik
gemaakt te worden van de situatie over 10 jaar na bouw. Hierbij is het jaar 2028 gekozen. Per jaar vanaf 2018 wordt
rekening gehouden met een toename van het aantal verkeersbewegingen met 1,5%. De geluidbelasting van 58 dB(A)
houdt in dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB(A) wordt niet
overschreden. In dit geval dient een hogere waarde besluit genomen te worden. Burgemeester en Wethouder zijn
bevoegd deze vast te stellen. Een hogere waarde mag het bevoegd gezag enkel verlenen wanneer toepassing van
maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting, onvoldoende doeltreffend is of overwegende
bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.
Intentieovereenkomst
Om partijen zekerheid te bieden inzake de gemaakte kosten tijdens de onderhandelingen rondom de verkoop van de
grond en het opstarten van onderzoeken ten behoeve van de planvorming en het vervaardigen van het
bestemmingsplan is op 11 juli 2018 een concept intentieovereenkomst toegezonden aan BES. conform
hetgeen was afgesproken twee weken daarvoor. Aan is gevraagd deze te beoordelen en te komen
met eventuele op- of aanmerkingen, opdat deze overeenkomst in de week van 16 juli 2018 kon worden ondertekend.
Eind juli 2018 heeft een overleg plaatsgevonden met om na te vragen of de intentieovereenkomst
akkoord was. Daarop is gereageerd dat deze inhoudelijk akkoord was, maar dat deze door de directie niet mocht
worden ondertekend afwachtende de uitkomst inzake de discussie rondom het grondbeleid. Deze discussie is echter
met de vaststelling van de Nota grondbeleid afgerond.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Daarnaast heeft aangegeven dat er verder geen acties mogen worden ondernomen, noch geld mag
worden uitgegeven ten behoeve van het project alvorens de discussie inzake het grondbeleid is beslecht. Hierdoor
vindt inmiddels 6 weken vertraging plaats op de bedachte planning.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Pagina 5
Pagina :5
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
Openstaande acties
Alles samenvattende dienen de volgende acties te worden afgerond:
e ondertekenen intentieovereenkomst;
prijsonderhandelingen teneinde overeenstemming te bereiken rondom de koop;
opstellen en ondertekenen koopovereenkomst;
opstellen en ondertekenen anterieure overeenkomst;
opstellen bestemmingsplan en het in procedure brengen daarvan;
het aanvragen van een omgevingsvergunning inzake de sloop van de oude Seinpaal;
het aanvragen van een omgevingsvergunning inzake de nieuwbouw van een woongebouw met 50 appartementen
ten behoeve van sociale woningbouw;
e de realisatie van de sloop en nieuwbouw.
Algemene gevolgen, belangenafweging, context en maatschappelijke meerwaarde: ja
Woonvisie
In de Woonvisie staan alle te verwachten nieuwbouwplannen voor de gemeente voor de periode 2017-2021. In de
Woonvisie is de herontwikkeling van de Seinpaal als zacht plan opgenomen met een woningproductie van 36
woningen in 2018. Het huidige plan van op deze locatie voorziet in 50 sociale huurappartementen aan
de Wester Ven, hetgeen door de gemeente wordt gedragen. Dit woonprogramma is in lijn met de gesignaleerde
behoefte op de woningmarkt op dit moment, te weten de starters, jonge kleine huishoudens en gezinnen (conform de
Woonvisie en coalitieakkoord). Gelet op de demografische ontwikkeling en het nieuwe woningmarkt behoefte
onderzoek blijkt dat ook behoefte is aan geschikte woningen ten behoeve van (mobilele) senioren.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Wat draagt dit voorstel bij aan onze ambities?
Duurzaamheid
Per 1 juli 2018 dient er gasloos te worden gebouwd. Verder geeft de onder andere in haar missie aan
dat de focus ook op investeringen in nieuwbouw en duurzaamheid ligt; dit sluit goed aan bij het project duurzaamheid.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Klimaatadaptatie in relatie tot hittestress
Het huidige parkeerterrein rondom de sporthal bestaat voornamelijk uit betonmaterialen dat langdurig de warmte
vasthoudt en langzaam afstaat. Ter voorkoming van hittestress in de zomer maanden kan mogelijkerwijs alleen het
parkeren aan de rand ingericht worden met groen doorlatende graskeien. De andere parkeerplaatsen, direct in de
woonomgeving van het nieuwe gebouw, zullen meer schaduw ondervinden van de bomen die in het groenstrookje
geprojecteerd zijn. Het beste kan hier een plataan, net als de rest van het bestaande parkeerterrein worden geplaatst.
Deze beschikken over een zeer forse omvang.
Het gebouw zelf zou, vanwege de symmetrie, hetzelfde moeten worden gehouden als het reeds bestaande
appartementencomplex. De appartementen zijn noord georiënteerd; gelet hierop zijn de appartementen minder aan
opwarming onderhevig.
Relatie met het Programmaplan
Verder is in het Programmaplan 2018-2022 als doelstelling aangegeven te streven naar actualisatie van de
bestemmingsplannen. Bij die actualisering van bestemmignsplannen is daarbij de inzet zo veel mogelijk flexibilisering
en deregulering na te streven. Als voorbereiding daarop is reeds de "Nota flexibilisering bestemmignsplannen”
opgesteld , deze nota is in dit kader van belang.
Financiële gevolgen: ja
In het voorstel is aangegeven dat de boekwaarde op de oude Seinpaal per heden € 36.220,-- excl. BTW bedraagt. Dit
is afgestemd met B afdeling Financiën d.d. 28-06-2018. Verder is in het voorstel een residuele
waardeberekening opgenomen een en ander is opgesteld in lijn met de Nota grondbeleid 2018-2022.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Staatssteun
Recentelijk is de Nota grondbeleid vastgesteld door gemeenteraad. Hierin staat verwoord dat woningbouwcorporaties
niet meer steun mogen verwachten dan noodzakelijk is (conform het gestelde in de Woningwet). De residuele
berekening voor het gewenste sociale woningbouwprogramma is conform deze uitgangspunten opgezet, dus met als
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
Openstaande acties
Alles samenvattende dienen de volgende acties te worden afgerond:
e ondertekenen intentieovereenkomst;
prijsonderhandelingen teneinde overeenstemming te bereiken rondom de koop;
opstellen en ondertekenen koopovereenkomst;
opstellen en ondertekenen anterieure overeenkomst;
opstellen bestemmingsplan en het in procedure brengen daarvan;
het aanvragen van een omgevingsvergunning inzake de sloop van de oude Seinpaal;
het aanvragen van een omgevingsvergunning inzake de nieuwbouw van een woongebouw met 50 appartementen
ten behoeve van sociale woningbouw;
e de realisatie van de sloop en nieuwbouw.
Algemene gevolgen, belangenafweging, context en maatschappelijke meerwaarde: ja
Woonvisie
In de Woonvisie staan alle te verwachten nieuwbouwplannen voor de gemeente voor de periode 2017-2021. In de
Woonvisie is de herontwikkeling van de Seinpaal als zacht plan opgenomen met een woningproductie van 36
woningen in 2018. Het huidige plan van op deze locatie voorziet in 50 sociale huurappartementen aan
de Wester Ven, hetgeen door de gemeente wordt gedragen. Dit woonprogramma is in lijn met de gesignaleerde
behoefte op de woningmarkt op dit moment, te weten de starters, jonge kleine huishoudens en gezinnen (conform de
Woonvisie en coalitieakkoord). Gelet op de demografische ontwikkeling en het nieuwe woningmarkt behoefte
onderzoek blijkt dat ook behoefte is aan geschikte woningen ten behoeve van (mobilele) senioren.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Wat draagt dit voorstel bij aan onze ambities?
Duurzaamheid
Per 1 juli 2018 dient er gasloos te worden gebouwd. Verder geeft de onder andere in haar missie aan
dat de focus ook op investeringen in nieuwbouw en duurzaamheid ligt; dit sluit goed aan bij het project duurzaamheid.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Klimaatadaptatie in relatie tot hittestress
Het huidige parkeerterrein rondom de sporthal bestaat voornamelijk uit betonmaterialen dat langdurig de warmte
vasthoudt en langzaam afstaat. Ter voorkoming van hittestress in de zomer maanden kan mogelijkerwijs alleen het
parkeren aan de rand ingericht worden met groen doorlatende graskeien. De andere parkeerplaatsen, direct in de
woonomgeving van het nieuwe gebouw, zullen meer schaduw ondervinden van de bomen die in het groenstrookje
geprojecteerd zijn. Het beste kan hier een plataan, net als de rest van het bestaande parkeerterrein worden geplaatst.
Deze beschikken over een zeer forse omvang.
Het gebouw zelf zou, vanwege de symmetrie, hetzelfde moeten worden gehouden als het reeds bestaande
appartementencomplex. De appartementen zijn noord georiënteerd; gelet hierop zijn de appartementen minder aan
opwarming onderhevig.
Relatie met het Programmaplan
Verder is in het Programmaplan 2018-2022 als doelstelling aangegeven te streven naar actualisatie van de
bestemmingsplannen. Bij die actualisering van bestemmignsplannen is daarbij de inzet zo veel mogelijk flexibilisering
en deregulering na te streven. Als voorbereiding daarop is reeds de "Nota flexibilisering bestemmignsplannen”
opgesteld , deze nota is in dit kader van belang.
Financiële gevolgen: ja
In het voorstel is aangegeven dat de boekwaarde op de oude Seinpaal per heden € 36.220,-- excl. BTW bedraagt. Dit
is afgestemd met B afdeling Financiën d.d. 28-06-2018. Verder is in het voorstel een residuele
waardeberekening opgenomen een en ander is opgesteld in lijn met de Nota grondbeleid 2018-2022.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Staatssteun
Recentelijk is de Nota grondbeleid vastgesteld door gemeenteraad. Hierin staat verwoord dat woningbouwcorporaties
niet meer steun mogen verwachten dan noodzakelijk is (conform het gestelde in de Woningwet). De residuele
berekening voor het gewenste sociale woningbouwprogramma is conform deze uitgangspunten opgezet, dus met als
Pagina 6
Pagina :6
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
uitgangspunt de gestelde grenzen aan sociale huur. Een lager bod accepteren, dan zoals berekend in de opgestelde
taxatie, kan dus tot gevolg hebben dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun.
Juridische gevolgen: ja
Wanneer een ontwerp-bestemmingsplan in procedure wordt gebracht kan een ieder gedurende zes weken een
zienswijze indienen bij de gemeenteraad tegen het plan. Vervolgens kan tegen het vaststellingsbesluit van de
gemeenteraad door een belanghebbende beroep worden ingediend inzake het plan bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State. Uit de uitspraak zal blijken of het plan juridisch houdbaar is.
De procedure ten aanzien van het hogere waarde besluit en het bestemmingsplan lopen in principe gelijk op.
Aandachtspunt is wel dat het college het vaststellingsbesluit hogere waarde moet nemen vóór het ruimtelijk besluit
(het bestemmingsplan). Tegen het ontwerpbesluit hogere waarde kan een belanghebbende gedurende zes weken
een zienswijze indienen bij uw college, daarna kan beroep in eerste en enige aanleg worden ingediend bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Voorstel
Door middel van dit advies wordt u op de hoogte gesteld van de stand van zaken op dit moment inzake de
herontwikkeling van de oude Seinpaal en wordt u gevraagd kennis te laten nemen van de residuele
grondwaardeberekening van de BRS. zoals verwoord in het rapport d.d. 10 september 2018 (zie bijlage 5).
Gevraagd wordt of de behandelend ambtenaar formeel mag reageren op het bod van woningbouwvereniging
Ml door de grondwaarde die volgt uit de gemaakte residuele benadering als voorwaarde te stellen voor
prijsovereenstemming.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Onderwerp: Stand van zaken herontwikkeling oude Seinpaal
uitgangspunt de gestelde grenzen aan sociale huur. Een lager bod accepteren, dan zoals berekend in de opgestelde
taxatie, kan dus tot gevolg hebben dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun.
Juridische gevolgen: ja
Wanneer een ontwerp-bestemmingsplan in procedure wordt gebracht kan een ieder gedurende zes weken een
zienswijze indienen bij de gemeenteraad tegen het plan. Vervolgens kan tegen het vaststellingsbesluit van de
gemeenteraad door een belanghebbende beroep worden ingediend inzake het plan bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State. Uit de uitspraak zal blijken of het plan juridisch houdbaar is.
De procedure ten aanzien van het hogere waarde besluit en het bestemmingsplan lopen in principe gelijk op.
Aandachtspunt is wel dat het college het vaststellingsbesluit hogere waarde moet nemen vóór het ruimtelijk besluit
(het bestemmingsplan). Tegen het ontwerpbesluit hogere waarde kan een belanghebbende gedurende zes weken
een zienswijze indienen bij uw college, daarna kan beroep in eerste en enige aanleg worden ingediend bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Voorstel
Door middel van dit advies wordt u op de hoogte gesteld van de stand van zaken op dit moment inzake de
herontwikkeling van de oude Seinpaal en wordt u gevraagd kennis te laten nemen van de residuele
grondwaardeberekening van de BRS. zoals verwoord in het rapport d.d. 10 september 2018 (zie bijlage 5).
Gevraagd wordt of de behandelend ambtenaar formeel mag reageren op het bod van woningbouwvereniging
Ml door de grondwaarde die volgt uit de gemaakte residuele benadering als voorwaarde te stellen voor
prijsovereenstemming.
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)
Pagina 7
Toelichting grondslagen
In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is
achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld
correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
J Art. 5.1 lid 2 sub e
Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van
de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen
In dit document kunt u secties vinden die onleesbaar zijn gemaakt. Deze informatie is
achterwege gelaten op basis van de Wet open overheid (Woo). De letter die hierbij is vermeld
correspondeert met de bijbehorende grondslag in onderstaand overzicht.
J Art. 5.1 lid 2 sub e
Het belang van de openbaarmaking van deze informatie weegt niet op tegen het belang van
de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van betrokkenen