Woningbehoefte in de MRA 2024-2050… | Raadsvraag 13-04-2025 nr. 237

Pagina 1

De woningbehoefte in de MRA en
Noord-Holland Noord
Provincie Noord -Holland

Pagina 2

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015

Datum 7 maart 2025

Opdrachtgever: Provincie Noord-Holland
Contactpersoon: Stan van den Berg

Nadere inlichtingen: André Buys; andre.buys@rigo.nl;
Tobias Meppelink; tobias.meppelink@rigo.nl;
Hans van der Reijden; hans.van.der.reijden@rigo.nl;
Projectnummer: P49270

WWW.RIGO.NL
INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM
POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851
BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11
KVK 33227618
De woningbehoefte in de MRA en
Noord-Holland Noord

Provincie Noord -Holland

Pagina 3

Inhoud

Samenvatting 1
1 Inleiding 6
2 Het woningtekort 8
2.1 Het woningtekort, kwantitatief 8
2.2 Het tekort, kwalitatief 9
2.3 “Outsiders” op de woningmarkt 13
3 Ontwikkeling van de huishoudens 17
3.1 Demografie en woningbouw: kip of ei? 17
3.2 Demografische ontwikkelingen 18
3.3 Inkomensgroepen 22
4 Ontwikkeling van de woningbehoefte 25
4.1 Kwantitatief 25
4.2 Kwalitatief: hoe en wat? 26
4.3 De metropoolregio Amsterdam 31
4.4 Noord-Holland Noord 42
4.5 Grote woningen, kleine huishoudens 46
Bijlagen 48

Pagina 4

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
1

Samenvatting
Op verzoek van de Provincie Noord-Holland heeft RIGO een raming gemaakt van de
ontwikkeling van de woningbehoefte in de Metropoolregio Amsterdam (MRA , inclusief Almere
en Lelystad) en in Noord-Holland Noord tot het jaar 2040, met een doorkijk tot het jaar 2050 en
een tussenstand in 2031, het einde van de vigerende woondeal. Vertrekpunt is (1 januari van)
het jaar 2024.
Onder woningbehoefte verstaan we de benodigde netto verandering in de woningvoorraad
teneinde de toekomstige bevolking te kunnen huisvesten en tevens het ree ds bestaande
woningtekort in te lopen.
Aantallen
De totale opgave is onder te verdelen in twee componenten. Ten eerste de additionele
behoefte. Deze heeft te maken met de demografische ontwikkeling in de toekomst, waaronder
de groei van het aantal huishoudens. Om deze groei te accommoderen moet de
woningvoorraad in de MRA volgens de demografische prognose van de Provincie tussen 2024
en 2031 met ruim 97.000 woningen toenemen. In Noord-Holland Noord gaat het om 17.700
woningen.
Tweede component is het terugdringen van het reeds bestaande tekort. Dit woningtekort is
toegenomen, doordat de bevolking de afgelopen jaren harder is gegroeid dan de
woningvoorraad. Om het tekort tot een aanvaardbaar niveau terug te dringen zijn volgens
berekeningen van de Provincie Noord-Holland 45.700 extra woningen nodig in de MRA. In
Noord-Holland Noord gaat het om nog eens 5.700 woningen.
De additionele behoefte is te beschouwen als een minimumopgave. De woningvoorraad moet
minimaal de huishoudensgroei bijhouden, anders loopt het tekort verder op. Meer bouwen dan
het minimum dringt het tekort terug. Op het tekort in 2031 te hebben ingelopen tot het
gewenste niveau, moet de woningvoorraad in de MRA met in totaal 142.750 toenemen. In
Noord-Holland Noord gaat het om 23.400 woningen.
Voor de kwalitatieve invulling van de woningbehoefte zijn aannamen gedaan ten aanzien van de
demografie (denk aan de vergrijzing, maar ook jonge aanwas), de koopkracht en trends op de
woningmarkt. Hiertoe is gebruik gemaakt van het onderzoek Wonen in de Metropoolregio
Amsterdam (WiMRA2023) en het Woononderzoek Nederland (WoON2021).
Prijsklassen
Wat het in te lopen tekort betreft, dit gaat om mensen die willen starten en om huishoudens
die al wel ergens wonen, maar (nog) niet over eigen (zelfstandige) woning be schikken. Dit is een
heterogene groep, variërend van jongeren in antikraakwoningen via scheidingsgevallen tot
expats die een woning delen. Wat ze gemeen hebben is dat ze op korte termijn een volwaardige
woning voor zichzelf nodig hebben.
Afgaande op recente verhuizingen heeft deze groep vooral behoefte aan huurwoningen in het
sociale segment (officieel: het lage huursegment, met huurprijs tot € 879, prijspeil 2024).
Ongeveer de helft van dit deel van de opgave betreft sociale huur. Daarnaast is er onder dez e
doelgroep in de MRA behoefte aan (of eigenlijk ‘markt voor’) huurwoningen boven deze lage
huurgrens, ook in het segment boven de € 1.123 (prijspeil 2024). Het niet-sociale huursegment
vervult een belangrijke functie voor nieuwkomers en spoedzoekers. Zij kunnen niet terecht in

Pagina 5

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
2

de sociale huur (of willen daar niet op wachten) en kunnen of willen ook niet kopen. Met een
huurprijs van € 26 per vierkante meter (bron: Pararius) is vooral in Amsterdam een groot tekort
aan niet-gereguleerde huur. Dit ondanks het feit dat huurders (uiteraard) liever minder zouden
betalen en in sommige gevallen met (te) hoge huurquoten te maken hebben. In Noord-Holland
Noord is dit marktsegment veel kleiner.
De additionele behoefte heeft betrekking op de toekomst en is daarmee lastiger te schatten
dan de opgave met betrekking tot het actuele tekort. Er zijn meerdere toekomsten denkbaar.
Vanwege de onzekerheid is voor de additionele woningbehoefte gerekend met drie scenario’s.
a) Trendscenario, waarbij de kwaliteitsnormen uit het verleden onverkort worden
doorgetrokken naar de toekomst;
b) Kleiner en betaalbaarder, waarin woningzoekenden inleveren op kwaliteit, mede met
oog op de betaalbaarheid;
c) Extra doorstroming, waarin tevens wordt verondersteld dat het aantal ruim wonende
senioren in de toekomst lager uitvalt dan in het scenario versobering.
In het eerste scenario (a) wordt verondersteld dat toekomstige huishoudens net zo (kunnen)
wonen als soortgelijke huishoudens nu. Impliciet wordt daarmee de bouwpraktijk uit het
verleden doorgetrokken naar de toekomst. Dit leidt tot een relatief duur behoefteplaatje, want
in het verleden werden er volop ruime en ook grondgebonden woningen gebouwd . Aan die
kwaliteit hangt nu een hoger prijskaartje dan in het verleden. In scenario b) wordt ervan
uitgegaan dat woningzoekenden bereid zijn in te leveren op kwaliteit in de vorm van vierkant e
meters. Dit heeft tot gevolg dat toekomstige huishoudens minder ruim zullen wonen als hun
ouders. Het zijn daarbij vooral de jongeren - de nieuwe generatie - die moeten inleveren.
Senioren kunnen het zich veroorloven te blijven zitten. Scenario c) werkt door in het feit dat er
meer grote woningen (veelal eengezinswoningen) vrijkomen uit de voorraad. Die hoeven dan
niet te worden toegevoegd. Ten opzichte van scenario b) scheelt dit verder in de behoefte aan
duurdere woningen. Kleiner wonen betekent daarbij niet dat de behoefte verschuift naar meer
sociale huur. Alternatieven worden gezocht binnen de marktsector.
Overigens houdt deze raming er rekening mee dat er ook in de toekomst huishoudens zijn die
niet optimaal (krap, ruim, duur, goedkoop) wonen. Sterker nog, door de vergrijzing neemt het
aantal alleenstaanden in grote woningen nog verder toe, ook in het “ extra doorstroming”
scenario. Inlopen van het tekort zal wel voor zorgen dat meer huishoudens zelf over een woning
beschikken, in plaats van noodgedwongen een woning te delen.

Ontwikkeling van de woningbehoefte (netto toe te voegen), naar prijsklasse

MRA < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
in te lopen tekort 50% 12% 20% 11% 7% 100% 45.700
totaal 2024-2031
a trendscenario 35% 7% 14% 14% 30% 100% 142.750
b kleiner en betaalbaarder 35% 8% 14% 18% 25% 100% 142.750
c extra doortroming 35% 9% 15% 21% 20% 100% 142.750
totaal 2024-2040
a trendscenario 32% 7% 15% 14% 32% 100% 237.900
b kleiner en betaalbaarder 32% 8% 15% 18% 28% 100% 237.900
c extra doortroming 32% 9% 15% 20% 24% 100% 237.900
huur koop totaal

Pagina 6

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
3

(totaal = in te lopen tekort plus additionele behoefte)

Middensegment
Een wellicht opvallende bevinding is de bescheiden behoefte aan het ‘middensegment’ huur.
Daar zijn meerdere verklaringen voor te geven. Ten eerste is het simpelweg een kleine
prijsrange. Tussen de € 879 en de € 1.123 (prijspeil 2024) zit maar € 244. De prijsklasse
daaronder is veel groter en die daarboven in beginsel onbegrensd. Niet zo vreemd dus dat
slechts een klein deel van de totale behoefte aan huurwoningen in het smalle middensegment
terecht komt. Tweede verklaring is de aanzienlijke behoefte aan ‘betaalbare’ koopwoningen (tot
€ 390.000, prijspeil 2024). De doelgroep voor het middensegment huur heeft eerder behoefte
aan betaalbare koopwoningen. Dit is helemaal sterk het geval in Noord -Holland Noord, waar
huren helemaal geen traditie is. Maar middensegment huur kan wel een alternatief zijn voor
betaalbare koop. Derde verklaring is dat het huidige prijsniveau in de marktsector ook voor de
toekomst is aangehouden. Als het echter lukt om het tekort terug te dringen, zal dit ook een
drukkend effect hebben op huizenprijzen. Andersom geldt dat te weinig bouwen de prijzen
(nog) verder opdrijft.

Woningtypen
Met alle aandacht voor prijsklassen zouden we bijna vergeten dat er ook nog andere vormen
van behoeften bestaan. Het woningtype bijvoorbeeld. De additionele behoefte in de MRA
bestaat vooral, maar niet uitsluitend, uit appartementen. In Noord-Holland Noord is ook nog
volop behoefte aan (nog) meer eengezinswoningen.
De vergrijzing zorgt voor meer kleine huishoudens, maar die hebben meestal geen behoefte
aan een andere woning. Steeds meer ruime (eengezins)woningen zullen worden bewoond door
“lege-nesters” die daar ooit als gezin hebben gewoond. Tegelijke rtijd krijgen nieuwe generaties
(aanstaande) gezinnen ook behoefte aan eengezinswoningen of gelijkwaardige alternatieven.
Die zouden dus moeten worden toegevoegd, althans als we toekomstige generaties net zo
willen laten willen wonen als hun ouders (scenario a). Alternatief is om meer senioren te
verleiden om kleiner te gaan wonen, zodat de grotere woningen uit voorraad vrij komen. In het
“extra doorstroming” scenario wordt verondersteld dat dit lukt. De additionele behoefte
verschuift dan in de richting van meer appartementen en ook naar minder dure
(koop)woningen. Wat voor appartementen dat moeten zijn is hier niet verder uitgewerkt. Uit
WiMRA weten we dat de “downzisers” eventueel wel kleiner willen wonen, maar ook weer niet
al te klein.

totaal
Noord-Holland Noord < € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
in te lopen tekort 56% 9% 5% 15% 14% 100% 5.700
totaal 2024-2031
a trendscenario 34% 5% 2% 19% 40% 100% 23.400
b kleiner en betaalbaarder 34% 5% 2% 25% 34% 100% 23.400
c extra doortroming 34% 9% 4% 33% 19% 100% 23.400
totaal 2024-2040
a trendscenario 31% 4% 3% 17% 44% 100% 33.800
b kleiner en betaalbaarder 31% 5% 3% 25% 37% 100% 33.800
c extra doortroming 31% 7% 4% 31% 26% 100% 33.800
huur koop

Pagina 7

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
4

Ontwikkeling van de woningbehoefte (netto toe te voegen), naar eigendom en woningtype

(totaal = in te lopen tekort plus additionele behoefte)

Deelregio’s
Wanneer wordt ingezoomd op deelregio’s, komen enkele opvallende verschillen aan het licht.
Verschillen tussen de regio’s blijven grotendeels in stand. Amsterdam, dat een deelregio op
zich vormt, kent een tweetoppige behoefte. Volgens de demografische prognose g roeit in
Amsterdam het aantal huishoudens van middelbare leeftijd, waaronder ook huishoudens met
kinderen, terwijl het aantal jongeren (tot 35 jaar) afneemt. Deze huishoudens , die de
startersfase zijn ontgroeid, hebben behoefte aan kwaliteit en dat komt in Amsterdam met een
prijskaartje. Tegelijkertijd blijft een substantieel deel van de Amsterdamse huishoudens
vanwege hun inkomen afhankelijk van sociale huur.
De behoefte in Almere-Lelystad komt relatief zwaar in de “betaalbare” segmenten terecht.
Hierin weerspiegelt zich het verleden. Voor betaalbare woningen zullen huishoudens (blijven)
uitwijken naar Flevoland. In Almere en Lelystad komen door instroom en door eigen aanwas de
komende jaren veel jonge (aanstaande) gezinnen op de markt. Deze krijgen net als hun ouders
in het verleden volop behoefte aan (relatief betaalbare) eengezinswoningen.
In Noord-Holland Noord valt vooral de geringe behoefte in de Kop van Noord-Holland op.
Hierdoor zou de markt zodanig kunnen ontspannen dat er op langere termijn nauwelijks nog
duurdere koopwoningen en ook geen sociale huurwoningen hoeven te worden toegevoegd; die
komen voldoende vrij uit de voorraad.
Langere termijn
De behoefte op langere termijn verschilt niet heel veel van die tot 2031 . De additionele
behoefte neemt ook na 2031 verder toe als gevolg van een voortdurende demografische groei.
huur koop
MRA app. eengez. *) app. eengez. *)
in te lopen tekort 72% 9% 9% 10% 100% 45.700
totaal 2024-2031
a trendscenario 46% 10% 14% 29% 100% 142.750
b kleiner en betaalbaarder 48% 9% 17% 26% 100% 142.750
c extra doortroming 51% 8% 20% 21% 100% 142.750
totaal 2024-2040
a trendscenario 42% 13% 16% 30% 100% 237.900
b kleiner en betaalbaarder 43% 11% 19% 27% 100% 237.900
c extra doortroming 45% 11% 21% 23% 100% 237.900
*) of gelijkwaardige alternatieven
totaal
huur koop totaal
Noord-Holland Noord app. eengez. *) app. eengez. *)
in te lopen tekort 50% 20% 6% 24% 100% 5.700
totaal 2024-2031
a trendscenario 29% 12% 14% 44% 100% 23.400
b kleiner en betaalbaarder 30% 11% 19% 39% 100% 23.400
c extra doortroming 38% 9% 32% 21% 100% 23.400
totaal 2024-2040
a trendscenario 24% 14% 17% 44% 100% 33.800
b kleiner en betaalbaarder 25% 13% 22% 39% 100% 33.800
c extra doortroming 31% 12% 32% 25% 100% 33.800
*) of gelijkwaardige alternatieven

Pagina 8

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
5

De vergrijzing tikt door, vooral buiten de steden. Dit drukt de behoefte aan sociale huur, want
de toekomstige senioren hebben daar minder behoefte aan dan de huidige. Dit valt op in de
Gooi- en Vechtstreek, waar naast een verdere vergrijzing ook nog eens weinig nieuwe jonge
huishoudens worden verwacht. Met deze bevolking zal de additionele behoefte aan sociale
huur op lange termijn beperkt blijven. Dit neemt niet weg dat er op korte termijn ook in deze
deelregio een tekort in dit segment bestaat, dat eerst moet worden weggewerkt en dat in de
MRA als geheel ook op langere termijn de behoefte aan sociale huur blijft toenemen.
Na 2040 is de verwachting dat het aantal huishoudens (en daarmee de woningbehoefte) in de
MRA blijft toenemen, met name in Amsterdam en in Almere-Lelystad. In Noord-Holland Noord
vlakt de groei af. In de Kop van Noord-Holland is zelfs een afname van het aantal huishoudens
mogelijk. Tussen 2040 en 2050 neemt de woningbehoefte in de MRA met nog eens 74.000 toe,
in Noord-Holland Noord met 4.350. Een kwalitatieve invulling hiervan is vanwege de grote
onzekerheden op deze termijn niet zinvol.
Alternatieven
De hier gepresenteerde kwalitatieve raming is niet bedoeld (en ook niet geschikt) als blauwdruk
voor de nieuwbouw, maar is vooral nuttig als spiegel. Er zijn tal van (beleidsmatige) redenen om
juist iets anders te willen bouwen dan de (beleidsneutrale) scenario’s aangeven, zeker op
lokaal niveau. Bovendien verandert de voorraad ook door andere oorzaken dan nieuwbouw
(prijsontwikkeling, prijsregulering, buy-to-let, uitponding, sloop, transformaties).
Mits op het niveau van de MRA als geheel aan de behoefte wordt voldaan, kan de opgave per
deelregio anders worden ingevuld dan hier berekend. Denk aan het aanbieden van meer
middenhuur of koop tot € 390.000 in dure gemeenten. Denk ook aan een gelijkmatige verdeling
van de regionale opgave in de sociale huur (fair share, solidariteit). Dit is een kwestie van beleid
en, vanwege de regionale verwevenheid van de woningmarkt, ook van regie.
Sociale huurwoningen in dure regio’s / gemeenten zullen niet leeg komen te st aan. Integendeel.
Middenhuurwoningen of koopwoningen onder de € 390.000 ook niet. Een andere
woningvoorraad zal er mogelijk toe leiden dat migratiestromen zich binnen de regio’s anders
ontwikkelen, gestuurd door het aanbod en mede afhankelijk van de kwaliteit. Zo zijn Almere en
Lelystad ook ooit ontstaan, zonder dat er op die plekken enige behoefte was uitgerekend. En
zolang er sprake is van een aanzienlijk tekort aan woningen zullen woningzoekenden zich laten
sturen door het aanbod.

Pagina 9

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
6

1 Inleiding
Op verzoek van de Provincie Noord-Holland heeft RIGO een raming gemaakt van de
woningbehoefte in de metropoolregio Amsterdam (MRA, inclusief Almere en Lelystad) en in
Noord-Holland Noord. Belangrijke bronnen daarbij zijn het onderzoek Wonen in de
Metropoolregio Amsterdam (WiMRA2023) en de onlangs (december 2024) door de Provincie
gepubliceerde demografische prognose.
In deze rapportage worden de uitkomsten van deze raming gepresenteerd. Alvorens dit te doen
is het zinvol om kort stil te staan bij het hoe en waarom van een behoefteraming.
Het begrip woningbehoefte
De woningbehoefte, zoals hier uitgewerkt, is een schatting van de benodigde aanpassing van
de woningvoorraad, zodanig dat de bevolking van de toekomst kan worden gehuisvest,
rekening houdend met demografische en economische trends en met trends op de
woningmarkt.
In de totale aanpassingsopgave worden twee componenten onderscheiden:
• Het (deels) inlopen van het reeds bestaande woningtekort en
• De additionele woningbehoefte, die het gevolg is van nog te verwachten
ontwikkelingen in de toekomst.
Bij de berekening van de behoefte komen aannamen kijken, zoals verwachtingen ten aanzien
van de demografische ontwikkeling. Deze aannamen worden elders in de rapportage nog
verder besproken.
Bruikbaarheid van de uitkomsten
De behoefteraming zegt iets over de gewenste veranderingen in de woningvoorraad. In de
praktijk liggen er al tal van plannen, ambities en intenties. Voor de periode tot en met 2030 is er
de woondeal. De vraag dringt zich op waar een behoefteraming voor nodig is als beleidsmakers
toch al hebben afgesproken wat ze (willen) gaan bouwen.
Ondanks gemaakte afspraken is het nog wel zinvol om beleidsvoornemens te spiegelen aan de
uitkomsten van de raming. Al was het maar om bewust af te wijken van de uitkom sten.
Anders dan het beleid is de behoefteraming een beleidsneutrale doorrekening van
verwachtingen ten aanzien van de toekomstige bevolking, trends en constanten op de markt.
Er zijn tal van redenen om bewust af te willen wijken van deze berekende behoefte.
Bijvoorbeeld omdat er reeds gemaakte afspraken met bouwpartijen zijn gemaakt, of vanwege
het gebrek aan geschikte locaties. Of misschien laat de raming wel een toekomst zien die
beleidsmatig ongewenst is en is de ambitie juist om een trendbreuk te bewerkstelligen.
Afwijken van de raming betekent niet dat woningen leeg zullen komen te staan.
Vergelijkbaarheid
Zoals gezegd, de behoefteraming is geschikt en bedoeld als spiegel voor het beleid, niet als
onwrikbaar dictaat of als niet te vermijden prognose. Wat betreft de woondeal moet daarbij
rekening worden gehouden met het volgende.
• Ten eerste: de woondeal gaat over de “bruto” te bouwen wonen. De behoefteraming is
“netto”. Het geeft aan hoe de voorraad zou moeten veranderen. Dat is niet precies

Pagina 10

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
7

hetzelfde. Behalve door nieuwbouw verandert de voorraad door sloop, door
prijsontwikkeling en door omzettingen van huurwoningen naar koopwoningen
(“uitponden”) en omgekeerd. Een aantal jaren geleden werden veel huurwoningen door
particuliere opgekocht voor de verhuur, recent worden juist weer veel particuliere
huurwoningen verkocht. Hoe dit op termijn verder gaat is niet te voorspellen, zeker niet
op deelregionaal niveau.
• Ten tweede: de tijdsperiode is niet gelijk. De woondeal gaat over de periode 2022 tot en
met 2031. De behoefteraming start net als de demografische prognose in het jaar 2024.
Er zijn dus al twee (bouw)jaren achter de rug en op het moment van publiceren al drie.
In die voorbije jaren is de woningvoorraad alweer veranderd, niet alleen door
nieuwbouw trouwens, maar ook door ontwikkelingen in de voorraad. Eigenlijk zou je om
de perioden gelijk te trekken de woondeal moeten updaten voor de reeds opgeleverde
woningen. Het monitoren van de nieuwbouw en overige omzettingen is echter een
onderzoek op zich en valt buiten de scope van de behoefteraming.
Gezien bovengenoemde complicaties is de behoefte niet alleen in absolute aantallen, maar
ook in percentages weergegeven. Hierdoor is toch een vergelijking op hoofdlijnen mogelijk.
Daarnaast gaat de behoefteraming verder dan de woondeal, zowel in de tijd (ook na 2031 is er
behoefte) als in kwaliteiten (ook woningtypen).
Opbouw van deze rapportage
De rapportage is verder als volgt opgebouwd. In het eerstvolgende hoofdstuk wordt ingegaan
op het actuele woningtekort en de opgave om dit tekort terug te dringen. In het daaropvolgende
hoofdstuk wordt stilgestaan bij de demografische prognose. Vervolgens komt de additionele
woningbehoefte aan de orde en worden beide componenten gecombineerd en in grote lijnen
gespiegeld aan wat we weten over de bouwplannen.

Pagina 11

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
8

2 Het woningtekort
Woningbehoefte, zoals die hier wordt uitgewerkt, bestaat uit twee onderdelen. Een onderdeel
heeft te maken met de verwachte toename van het aantal huishoudens. Er moeten woningen
bij om deze groei te accommoderen. Dit noemen we de additionele woningbehoefte. Het
andere onderdeel heeft te maken dat we om te beginnen al te maken hebben met een tekort
aan woningen. Om dit tekort terug te dringen, zouden dus eigenlijk meer woningen moeten
worden toegevoegd dan het aantal huishoudens toeneemt. Hoe veel en wat voor woningen dat
moeten zijn is onderwerp van dit hoofdstuk.

2.1 Het woningtekort, kwantitatief
Het behoeft geen betoog dat de woningmarkt anno 2024 uitermate krap is. Dit uit zich onder
meer in lange wachttijden in de sociale huur en hoge prijzen in de marktsector. 1 Degenen die
daar het meeste tegenaan lopen zijn de “outsiders” op de woningmarkt, huishoudens die niet
over een woning (koop dan wel huur) voor zichzelf beschikken en die dat wel zouden willen . In
dit verband wordt ook wel gesproken over het woningtekort. Er zijn meer huishoudens dan er
woningen beschikbaar zijn.
Voor alle duidelijkheid: het woningtekort betreft (naast potentiële starters) huishoudens die wel
onderdak hebben, maar niet in een reguliere woning, of wel in een woning, maar dan gedeeld
met andere huishoudens.
Daarnaast zijn er huishoudens die wel in een (niet-gedeelde) woning wonen, maar daar een (te)
hoge prijs voor betalen. Zij tellen niet mee voor het woningtekort – ze hebben immers een
woning - maar zijn indirect ook “slachtoffer” van het tekort. De krapte drijft immers de prijzen
op in het niet-gereguleerde deel van de woningmarkt. Het terugdringen van het tekort is
daarmee ook in het belang van huishoudens die afhankelijk zijn van (of momenteel
noodgedwongen uitwijken naar) de vrije markt.

Het zogeheten “statistische woningtekort” voor Nederland als geheel bedraagt momenteel
meer dan 400.000. De Provincie Noord-Holland heeft cijfers hiervoor aangeleverd per deelregio
(zie tabel 1).2 Deze schattingen zijn gebaseerd op landelijk dekkende registraties, waaruit op
adres- en persoonsniveau kan worden afgeleid hoe mensen zijn gehuisvest. Meer informatie
hierover is te vinden op de website van het Ministerie.3 Over het begrip woningtekort is ook een
uitgebreide rapportage gemaakt in opdracht van het Ministerie. 4

1 De term “sociale huur” wordt in deze rapportage gebruik voor woningen met een huurprijs tot
880 euro (prijspeil 2024), de term “marktsector” voor alle overige woningen.
2 Amsterdam vormt een deelregio op zichzelf.
3 https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/berekening -woningbouwopgave.
4 ABF Research (2024), Evaluatie woningtekort.

Pagina 12

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
9

Verreweg het grootste tekort van alle deelregio’s, zowel in absolute als in relatieve zin, bevindt
zich in Amsterdam. In de MRA als geheel bedraagt het tekort 6,5% van de woningvoorraad. Ter
vergelijking: voor heel Nederland gaat het om 4,9% van de voorraad.

tabel 1 Woningtekort in delen van de MRA en Noord-Holland Noord

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Welk tekort is aanvaardbaar?
Het woningtekort is niet plotseling ontstaan. Het is het gevolg van het feit dat de
woningproductie over een lange periode bezien achterblijft bij de bevolkingsgroei. Het zal dan
ook niet plotseling verdwijnen. Sterker nog, het aantal huishoudens blijft no g verder toenemen.
Om het tekort terug te dringen zal de voorraad meer moeten toenemen dan het aantal
huishoudens. Zo niet, dan loopt het tekort alleen maar op.
Het zal niet nodig zijn om het tekort volledig op nul te krijgen. De rijksoverheid streeft naar een
tekort dat 2% bedraagt van de woningvoorraad. Een kleiner tekort dan 2% heeft ook weer
nadelen, zoals risico op structurele leegstand in de minder aantrekkelijke delen van de
voorraad. Die situatie is in de MRA ver weg. Voor Amsterdam wordt die 2% niet haalbaar
geacht, maar streeft de Provincie naar 4%.
Om het tekort op het aanvaardbaar niveau van 2% (4% voor Amsterdam) te krijgen zijn volgens
berekening van de Provincie in de MRA 45.700 extra woningen nodig, bovenop de additionele
behoefte als gevolg van demografische groei. Anders dan deze additionele behoefte, die nog ter
sprake komt in hoofdstuk 4, is het inlopen van het tekort niet aan een tijdsperiode gebo nden.
Het tekort bestaat reeds, dus eigenlijk hadden die woningen er al moeten staan.

2.2 Het tekort, kwalitatief
Door starters betrokken woningen
De vraag dringt zich op wat voor woningen nodig zijn om het woningtekort terug te dringen. We
mogen aannemen dat de outsiders op de woningmarkt in meerderheid niet al te draagkrachtig
Woningvoorraad
2024
Woningtekort
begin 2024
Woningtekort
begin 2024 %
Aantal woningen
nodig om tekort
terug te brengen
Amsterdam 480.800 41.800 8,7% 22.600
Almere-Lelystad 128.000 9.800 7,7% 7.200
Amstelland-Meerlanden 159.600 9.300 5,8% 6.100
Gooi en Vechtstreek 112.400 5.000 4,4% 2.800
Zaanstreek-Waterland 153.700 6.700 4,4% 3.600
ZKL-IJmond 182.500 7.000 3,8% 3.400
MRA 1.217.000 79.600 6,5% 45.700
Kop van Noord-Holland 78.800 3.000 3,8% 1.400
Westfriesland 96.300 4.000 4,2% 2.100
Regio Alkmaar 140.900 5.000 3,5% 2.200
Noord-Holland Noord 316.000 12.000 3,8% 5.700

Pagina 13

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
10

zijn. Over de financiële situatie van deze groep ontbreekt echter harde informatie. Het valt niet
uit te sluiten dat er ook (potentiële) huishoudens tussen zitten die zich wel het een en ander
kunnen veroorloven, maar simpelweg aanlopen tegen het feit dat er te weinig aanbod is. Denk
aan woningdelers met een goede baan, scheidingsgevallen of thuiswonende kinderen die
sparen voor een koopwoning. Of denk aan expats die ergens onderhuren of onzelfstandig
wonen.
Bij wijze van referentie is in figuur 1 uit WiMRA afgeleid wat voor woningen recent door starters
zijn betrokken. Dat zijn huishoudens die voorheen in dezelfde situatie verkeerden als de huidige
outsiders, dat wel zeggen ofwel als inwonend kind bij hun ouders ofwel op kamers of
woningdeler. We zien dat een substantieel deel inderdaad een woning heeft betrokken in de
lagere prijsklassen, maar niet allemaal. In Almere-Lelystad en IJmond bijvoorbeeld zijn toch
ook nog betrekkelijk veel starters er in geslaagd om een koopwoning te bemachtigen i n het
relatief betaalbare segment. Duurdere koopwoningen zijn voor de meeste starters geen optie,
maar huurwoningen in het duurdere segment wel.

figuur 1 Recent door starters betrokken woningen, naar prijssegment, MRA

bron: WiMRA 2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024

Wanneer we kijken naar het type woning dat recent door starters is betrokken ( figuur 2) blijkt
dat dit vooral appartementen zijn, met de nadruk op huurwoningen. Er zijn maar weinig starters
in staat geweest om een eengezinswoning-koopwoning te bemachtigen. In Amsterdam gaat het
maar om 1%. Uitzondering op dit punt is de deelregio Almere -Lelystad. Dit hangt uiteraard
samen met de woningvoorraad in dit deel van de MRA. Daarnaast kan ook het zoekgedrag
verschillen tussen de deelregio’s. Denk aan de traditie dat kinderen sparen om direct uit het
ouderlijk huis te kunnen kopen, al dan niet geholpen door schenkingen.

Pagina 14

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
11

figuur 2 Recent door starters in betrokken woningen, naar type en eigendom, MRA

bron: WiMRA 2023, bewerking RIGO

De recent door starters betrokken woningen nemen we in het vervolg mee bij de kwalitatieve
invulling van het woningtekort. Dit houdt onder meer in dat de opgave om het woningtekort in
de MRA terug te dringen (in totaal 45.700 woningen) voor de circa helft uit huurwoningen in het
sociale segment (tot € 879) zal moeten bestaan.
“Behoefte aan” is ook “markt voor”
Voor Amsterdam bestaat dit deel van de opgave (22.600 woningen) behalve uit sociale huur
voor ruim een kwart uit huurwoningen in het hogere segment. Amsterdam is daarmee een
uitschieter. Dit heeft te maken met de aanwezigheid van veel “outsiders” die bereid en in staat
zijn om dit soort bedragen te betalen om maar in Amsterdam te kunnen wonen. Het feit dat dit
soort bedragen worden betaald illustreert de enorme krapte op de woningmarkt en de hoge
nood van woningzoekenden. Tevens blijken sommige (voormalige) starters in Amsterdam die
huur wel te kunnen opbrengen. Veel particuliere verhuurders stellen immers inkomenseisen.
Het klinkt een beetje vreemd, “behoefte aan dure woningen”. Aan de andere kant is er met
name in Amsterdam een grote groep die niet kan of wil wachten op een sociale huurwoning, die
snel een woning nodig heeft en die dit soort prijzen accepteert. Expats bijvoorbeeld zijn wel wat
gewend. We wijken op dit punt bewust af van de WiMRA-rapportage, waarin, mede op basis
van woonwensen, een “overschot” aan duurdere huur wordt geconstateerd. 5 De
prijsontwikkeling in de vrije huursector vertelt een ander verhaal. Met een gemiddelde huurprijs
van €26 per vierkante meter in Amsterdam (bron: Pararius) 6 kun je moeilijk van een overschot
spreken. Integendeel. Het vrije huursegment is daarbij het enige segment waar sprake is van
ongereguleerde marktwerking. Een hoge prijs wijst in dat geval op schaarste.

5 Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (2023), paragraaf 7.5.
6 Pararius huurmonitor Q4, 2024.

Pagina 15

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
12

Wat klopt is dat bewoners in de vrije huursector met hoge woonlasten te maken hebben . Ook
zitten er ongetwijfeld uitwassen en woekerhuren tussen. De manier om daar iets aan te doen is
niet om geen “dure” woningen meer toe te voegen, maar juist om het aanbod in dit segment te
vergroten. Juist vanwege de marktwerking mag worden verwacht dat meer aanbod een
drukkend effect heeft op de huurprijzen in dit segment. In hoofdstuk 4 komen we hier op terug.
Het “middensegment” tussen € 879 en € 1.123 vervult ook een rol in het terugdringen van het
woningtekort. Dit is echter slechts een betrekkelijk kleine prijsrange in vergelijking met de v rije
sector, die in principe onbegrensd is.
figuur 3 Recent door starters betrokken woningen, naar prijssegment, Noord-Holland Noord

bron: WoON2021, CBS, bewerking RIGO, prijspeil 2024

figuur 4 Recent door starters betrokken woningen, naar type en eigendom, Noord-Holland Noord

bron: WoON2021, CBS, bewerking RIGO, prijspeil 2024

Pagina 16

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
13

Ook in Noord-Holland Noord betrokken starters recent voor de helft woningen in het sociale
segment. Daarnaast worden ook koopwoningen betrokken, vooral in de Kop van Noord -
Holland. Anders dan in de MRA slagen veel starters er in Noord -Holland Noord er in om
eengezinswoningen te bemachtigen. Hierin weerspiegelt zich de woningvoorraad. Ruim de helft
van de starters betrok een appartement en dat is voor dit deel van de provincie al veel. De
markt voor duurdere huur is in Noord-Holland Noord relatief klein.

2.3 “Outsiders” op de woningmarkt
De analyse in deze paragraaf staat enigszins los van de rest van de rapportage. Deze hier
gepresenteerde cijfers spelen geen rol in de behoefteraming. Ze geven wel inzicht in de
geografische spreiding van de “outsiders” op de woningmarkt.
De omvang van het woningtekort op het schaalniveau van gemeenten is niet bekend, althans
niet volgens de precieze rijksdefinitie. Het is wel mogelijk om in de geest van het begrip
woningtekort een indruk te verkrijgen van de situatie per gemeente. Daartoe kijken we aan de
hand van CBS-registraties naar twee indicaties: het verschil tussen het aantal huishoudens en
het aantal bewoonde woningen en het aantal thuiswonende “oudere jongeren”.
Meer huishoudens dan bewoonde woningen
In vrijwel alle gemeenten zijn er meer (particuliere) huishoudens dan bewoonde woningen. Wat
voor huishoudens dit zijn, bijvoorbeeld hoe oud ze zijn en hoe ze dan wel zijn gehuisvest
kunnen we uit de statistiek niet zien. Er zijn vele mogelijkheden. Het zijn bijvoorbeeld
huishoudens in niet-woningen (zoals woonwagens of woonboten), kamerbewoners (waaronder
ook studenten) en huishoudens die inwonen bij anderen of een woning delen. Ook
arbeidsmigranten (voor zover geregistreerd) in pensions of groepsaccommodatie vallen er
onder. Vanwege de heterogeniteit van de groep weten we niet of het gaat om problematische
situaties en of deze huishoudens een woning wensen. We weten wel om hoeveel gevallen het
gaat.
Het aantal bewoonde woningen is overigens kleiner dan de totale woningvoorraad. Er zijn altijd
woningen die (tijdelijk) niet bewoond worden, bijvoorbeeld omdat ze gerenoveerd worden, net
zijn opgeleverd, te koop staan, op de nominatie staat voor sloop of bij wijze van speculatie. En
dan zijn er nog tweede woningen, vakantiewoningen of pied à terres, waar niemand
geregistreerd staat. Het CBS registreert of woningen op een gegeven moment bewoond
worden. De analyse in deze paragraaf heeft betrekking op de situatie op 1 januari 2024.
In het hele studiegebied (MRA plus Noord-Holland Noord) zijn er in 2024 circa 115.500 meer
huishoudens dan bewoonde woningen. Daarvan bevinden zich circa 63.000 in Amsterdam. Dat
is ruim 12% van alle Amsterdamse huishoudens (515.000 en 2024). Dat aandeel van 12% is het
grootst van alle hier onderzochte gemeenten. Het weerspiegelt de aantrekkingskracht van de
stad op tal van groepen die kennelijk bereid zijn om een woning te delen om maar een poosje in
de stad te kunnen wonen. Nogmaals, het gaat niet per se om problematische gevallen. Ook
studenten op kamers tellen mee. En als hospitaverhuur echt gaat aanslaan, gaan we dit ook
terugzien in deze statistieken.
Behalve in Amsterdam treffen we een hoog aandeel onzelfstandig wonende huishoudens aan
in Amstelveen en Diemen (figuur 5), hetgeen spoort met de aanwezigheid van
studentenhuisvesting in deze gemeenten. Minder goed verklaarbaar is het hoge aandeel in

Pagina 17

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
14

onder meer Aalsmeer, Hollands Kroon, Koggenland en Opmeer (arbeidsmigranten?) en Texel
(recreatiewoningen?). Het verschil tussen Aalsmeer en Uithoorn versterkt het vermoeden dat
het hier op zijn minst voor een deel om arbeidsmigranten gaat. Dat zou ook het verschil tussen
Beverwijk en Heemskerk kunnen verklaren. Het vereist nader onderzoek om hier achter te
komen.

figuur 5 Aandeel huishoudens dat niet over een woning voor zichzelf beschikt (2024)

Bron: CBS, bewerking RIGO. Verschil tussen het aantal (particuliere) huishoudens en het aantal bewoonde woningen in
relatie tot het totaal aantal (particuliere) huishoudens.

Pagina 18

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
15

Meer thuiswonende kinderen
Een andere indicatie van het opgelopen woningtekort per gemeente is de toename van het
aantal inwonende kinderen. In de studentenleeftijden kan dit nog deels worden toegeschreven
aan veranderingen in de studiefinanciering (de “pechgeneratie” woont vaker thuis), maar ook
“oudere jongeren” wonen vaker nog (of weer) bij hun ouders dan hun leeftijdsgenoten in het
verleden.

figuur 6 Aantal thuiswonende kinderen (als gezinslid) in de leeftijd 25-29 jaar en de ontwikkeling daarvan tussen 2014
(begin van de pijl) en 2024 (eind van de pijl)

Bron: CBS, bewerking RIGO; Niet in de grafiek: Amsterdam, van 13.490 in 2014 naar 15.440 in 2024.

Pagina 19

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
16

In figuur 6 is het aantal 25-29-jarigen dat nog (of weer) “thuis” woont (als kind deel uitmaakt
van een ander huishouden) weergegeven. Het gaat hier niet om kamerbewoners, maar echt om
gezinsleden. De afgelopen tien jaar (tussen 2014 en 2024) is dit aantal in het hele studiegebied
(MRA en Noord-Holland Noord) met ruim 15.000 personen toegenomen tot in 2024 een aantal
van 55.460. Behalve in Amsterdam vinden we veel thuiswonende kinderen in Almere, Zaanstad
en Haarlemmermeer. In Almere nam hun aantal met in tien jaar tijd met bijna 1.700 toe. In
Almere, maar ook in onder meer Haarlemmermeer en Dijk en Waard, is jarenlang veel
gebouwd. De hier opgegroeide kinderen zijn nu toe aan een woning voor zichzelf.

Pagina 20

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
17

3 Ontwikkeling van de huishoudens
Het vorige hoofdstuk ging over het actuele woningtekort en over de bevolking van nu. De totale
woningbehoefte gaat ook over de bevolking van de toekomst. De bevolking groeit en verandert
van samenstelling. Dit brengt ook behoefte aan extra en andere woningen met zich mee. De
verwachtingen ten aanzien van de bevolking (gerekend in huishoudens) worden in dit hoofdstuk
besproken. In het volgende hoofdstuk volgt de vertaalslag naar de woningbehoefte.
3.1 Demografie en woningbouw: kip of ei?
Voor wat betreft de demografie maken we gebruik van de huishoudensprognose van de
Provincie Noord-Holland.7 Alvorens deze te bespreken, is het zinvol om de relatie tussen
demografie en woningbouw te verhelderen.
Demografie is leidend
In de relatie tussen woningbouw en demografie is het schaalniveau belangrijk. Op nationale en
ook regionale schaal is de demografische ontwikkeling verantwoordelijk voor de
woningbehoefte. De groei van de MRA komt vooral door de (inter)nationale aantrekkingskracht
van de regio en de daardoor veroorzaakte internationale en interregionale migratie. Mensen
besluiten niet om van Singapore of Veendam naar de MRA te verhuizen omda t er in Hoofddorp
een bouwproject wordt opgeleverd. Het is andersom: dit soort bouwprojecten is hard nodig om
de al die nieuwkomers in de regio te accommoderen, plus nieuw gevormde huishoudens door
mensen die al in de regio wonen.
Als op schaalniveau van de hele MRA onvoldoende wordt gebouwd, zal dit nauwelijks effect
hebben op de groei van het aantal huishoudens en dus op de additionele woningbehoefte. De
vestigers uit Singapore en Veendam komen toch wel. In dat geval zal wel het woningtekort
oplopen. Er zullen dan nog meer huishoudens een woning moeten delen, wachttijden zullen
oplopen en prijzen zullen verder stijgen. In het uiterste geval zullen huishoudens (meer dan
waar nu al in de prognose rekening mee wordt gehouden) uitwijken naar andere regio’s in
Nederland, mits daar dan wel voldoende wordt gebouwd.
Schijnnauwkeurigheid
De toekomstige verdeling van huishoudens binnen regio’s wordt deels bepaald door waar in de
regio wordt gebouwd en waar niet. Gemeenten zijn geen op zichzelf staande woningmarkten. In
de prognose is daar wel enigszins rekening mee gehouden, omdat voor een deel al bekend is
waar zal (of kan) worden gebouwd (en waar niet). Sprekend voorbeeld daarvan is de voorspelde
groei van Ouder-Amstel (De Nieuwe Kern).
Omgekeerd is veel bouwen geen garantie op groei. Je kunt in Den Helder bouwen wat je wil,
maar het aantal huishoudens en daarmee de totale woningbehoefte in de Kop van Noord -
Holland worden daar niet groter van. Dit zou alleen maar zorgen voor een andere verdeling van
huishoudens binnen deze regio en gaat dan ten koste van groei in de buurgemeenten. Het kan
ook dat er in Den Helder leegstand ontstaat, afhankelijk van hoe veel er in Schagen en Hollands
Kroon wordt gebouwd. Wel mag er enige uitwisseling worden verwacht tussen de MRA en de

7 Provincie Noord-Holland, Bevolkingsprognose Noord-Holland 2024-2050

Pagina 21

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
18

regio’s Almaar en West-Friesland. In de prognose is dat al wel ingecalculeerd, maar dat kan
ook anders uitpakken, afhankelijk van waar daadwerkelijk wordt gebouwd (en waar niet).
De kwantitatieve woningbehoefte per gemeente is weergegeven in de bijlage. Hierbij past de
waarschuwing voor schijnnauwkeurigheid. Die verdeling binnen (deel)regio’s kan er ook anders
uit komen te zien, mits er op hoger geografisch schaalniveau maar voldoende wordt gebouwd.
Woningbouwafhankelijke migratie speelt vooral op de korte aftstand. Als in één gemeente de
woningproductie om wat voor reden dan ook achterblijft, komt de opgave in de buurgemeenten
hoger te liggen. De demografische prognoses voor de betreffende gemeenten zullen dan niet
uitkomen, maar op (deel)regionaal niveau kan het dan nog altijd kloppen. Kortom: prognoses
(demografie, woningbehoefte) op de schaal van gemeenten zijn met (nog) meer onzekerheid
omgeven dan die op de schaal van (deel)regio’s.
Selectieve migratie
Een van de belangrijkste (invloedrijkste) componenten in de demografie is de migratie. In de
prognose wordt rekening gehouden met internationale migratie (afgeleid uit de landelijke
bevolkingsprognose), migratie tussen regio’s (die vooral samenhangt met werkgelegenheid en
studie) en migratie binnen regio’s (die enigszins wordt gestuurd door waar wordt gebouwd).
Behalve naar herkomst en bestemming is die migratie selectief naar leeftijd en type
huishouden. Daar zitten vaste patronen in. Bijvoorbeeld: veel jongeren trekken naar de stad,
veel gezinnen met kinderen maken de omgekeerde stap naar omliggende plaatsen. In de
prognose worden deze selectieve patronen doorgetrokken. Gemeenten waar jongeren in het
verleden vertrokken, zullen volgens de prognose ook in de toekomst jongeren verliezen. In
gemeenten waar gezinnen zich in het verleden vestigden gebeurt dat in de prognose in de
toekomst ook. Dit werkt ook door in de inkomens en in de (kwalitatieve) woningbehoefte. Daar
waar jongeren wegtrekken, zal ook geen behoefte aan starterswoningen ontstaan.

3.2 Demografische ontwikkelingen
Groei van het aantal huishoudens
De jongste demografische prognose, gemaakt door de Provincie Noord -Holland, voorziet voor
de MRA tot in ieder geval het jaar 2050 een gestage groei. Het aantal huishoudens in Noord-
Holland Noord groeit tot 2035 ook nog fors, daarna vlakt de groei af (figuur 7).
Nadere beschouwing leert dat in de Kop van Noord-Holland het aantal huishoudens na 2035
nauwelijks meer toeneemt. In een enkel geval (Den Helder) is zelfs krimp niet uitgesloten. In de
MRA is hiervan nergens sprake, maar is er wel verschil tussen de deelregio’s. Amsterdam,
Almere-Lelystad en Amstelland-Meerlanden blijven ook na 2040 groeien, de overige deelregio’s
ook, maar in een lager tempo. Details zijn te vinden in de bijlage.
Goed om te weten is dat aandachtsgroepen, waaronder statushouders en arbeidsmigranten,
niet als zodanig in de prognose worden onderscheiden, maar wel zijn meegeteld als onderdeel
van de totale bevolking. Er is rekening gehouden met zowel binnenlandse als buitenlandse
migratie.

Pagina 22

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
19

figuur 7 Ontwikkeling van het aantal huishoudens (2024-2050) in de MRA en in Noord-Holland Noord

bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Vergrijzing
Niet alleen neemt het aantal huishoudens toe, ook de samenstelling verandert. De
veranderende samenstelling tot het jaar 2040 is in detail weergegeven in bijgaande figuren voor
de MRA en voor Noord-Holland Noord. Wat opvalt is de toename van het aantal oudere
huishoudens. Dit zijn logischerwijze vooral huishoudens zonder (thuiswonende) kinderen.
In relatie tot de woningbehoefte is het goed te beseffen dat de toekomstige senioren geen
nieuwe huishoudens zijn. Het zijn bestaande huishoudens, die in levensfase opschuiven,
bijvoorbeeld van een middelbaar gezin met kinderen naar een “leeg nest” of van een ouder stel
naar een nog oudere alleenstaande. Uitzonderingen daargelaten hebben deze huishoudens op
die leeftijd al een woning, waar ze in veel gevallen in willen en kunnen blijven wonen. We zien
dus wel een forse toename van het aantal kleine huishoudens, maar dat betekent nog niet dat
de betreffende huishoudens massaal de behoefte krijgen aan andere (kleinere) woningen.
Naast de vergrijzing zien we dat er ook nog aanwas is van jonge huishoudens, waaronder ook
jonge gezinnen. In tegenstelling tot de senioren zijn dit wel grotendeels nieuw gevormde
huishoudens, die behoefte hebben aan een (andere) woning. De huishoudens van rond de
dertig in het jaar 2040 zitten momenteel nog op school.

Pagina 23

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
20

figuur 8 Ontwikkeling van het aantal huishoudens in de MRA naar type en leeftijd, 2024-2040

bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

figuur 9 Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Noord-Holland Noord naar type en leeftijd, 2024-2040

bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Regionale verschillen
De demografische ontwikkeling verschilt per deelregio. De opbouw naar levensfase is om te
beginnen al verschillend, en die verschillen blijven bestaan of nemen nog toe. De grote lijnen
zijn weergegeven in figuur 10 en figuur 11.
Gooi en Vechtstreek, Zuid-Kennemerland en IJmond zijn in 2040 het meest vergrijsd.
Amsterdam blijft een relatief jonge bevolking houden, maar het aantal jonge huishoudens (tot
35 jaar zonder kinderen) in 2040 is niet groter dan in 2024. Amsterdam telt veel kleine

Pagina 24

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
21

huishoudens, maar het aantal huishoudens met kinderen neemt wel iets toe. Amsterdam telt
ook relatief veel kleine huishoudens in de middenleeftijden (35-65 jaar). Hun aantal neemt nog
verder toe. Almere-Lelystad onderscheidt zich door een hoog aandeel en een groeiend aantal
huishoudens met kinderen en loopt qua vergrijzing achter bij de rest; dat komt hier ook, maar
dan na 2040. Ook in Amstelland-Meerlanden neemt het aantal huishoudens met kinderen toe.
figuur 10 Ontwikkeling van het aantal huishoudens (2024-2040) naar levensfase per deelregio in de MRA

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

In Noord-Holland Noord is het aandeel 65-plussers zonder (thuiswonende) kinderen nu al aan
de hoge kant. Dit geldt voor alle drie de hier onderscheiden deelgebieden. Deze groep zal nog in
omvang toenemen. Huishoudens met kinderen komen er per saldo niet meer bij. In de kop van
Noord-Holland neemt hun aandeel zelfs per saldo af. Deze categorie ververst zich wel, maar
het aantal gezinnen dat doorschuift naar de lege-nestfase is groter dan de aanwas van nieuwe
gezinnen met kinderen.

Pagina 25

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
22

figuur 11 Ontwikkeling van het aantal huishoudens (2024-2040) naar levensfase per deelregio in Noord-Holland Noord

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

3.3 Inkomensgroepen
Inkomen is geen demografisch kenmerk, maar hangt daar wel mee samen. Jonge
alleenstaanden hebben doorgaans een lager inkomen dan huishoudens met kinderen,
huishoudens in de pensioenleeftijd hebben doorgaans een lager inkomen dan huishoudens in
de werkende leeftijden. Dit gaat niet voor alle individuele gevallen op, maar we hebben h et hier
over grote groepen. Ook vermogen (en overwaarde) hangt samen met levensfase.
Een belangrijk onderdeel van de prognose is de migratie. Deze is selectief (naar leeftijd en type
huishoudens) en blijft dat in de prognose ook zo. Dus indien de trend is dat jongeren
vertrekken, om wat voor reden dan ook, dan wordt dit ook voor de toekomst verondersteld. Als
de (per saldo) instroom vooral uit huishoudens met kinderen bestaat, zal dat in de toekomst
ook zo zijn.
Deze selectieve migratie werkt ook door in de inkomensverdeling. Gevolg is dat bestaande
verschillen tussen regio’s (en gemeenten) wat betreft huishoudenssamenstelling grotendeels
in stand blijven. In “dure” gemeenten (dan wel regio’s) met weinig jonge alleenstaanden zullen
ook in de toekomst weinig jonge alleenstaanden (met gemiddeld lagere inkomens) wonen.
Daar waar het aantal huishoudens met kinderen toeneemt (volgens de prognose), zal dit een
positief effect hebben op het aantal huishoudens met hogere inkomen. Ook een toename van
huishoudens in de middenleeftijden (zoals in Amsterdam) brengt meer hogere inkomens met
zich mee.
In figuur 12 is de inkomensverdeling in de MRA weergegeven, zoals gemeten in het WiMRA
2023. In figuur 13 is een schatting gemaakt van de verdeling in het jaar 2040. Verwacht mag

Pagina 26

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
23

worden dat de balans enigszins opschuift in de richting van de hogere inkomens. Twee
ontwikkelingen werken hier tegengesteld. De vergrijzing (en dan vooral de toename van het
aantal alleenstaande ouderen) drukt de inkomens. Daar staat dan een algehele toename van
de welvaart tegenover. In Noord-Holland Noord, dat te maken krijgt met een bovengemiddelde
vergrijzing, heffen deze twee ontwikkelingen elkaar bijna op. Het gevolg is dat de
inkomensverdeling in Noord-Holland Noord in 2040 nagenoeg gelijk zal zijn aan die in 2024.

figuur 12 Huishoudens naar inkomensklasse per deelregio in de MRA (2023)

bron: WiMRA2023, Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

figuur 13 Huishoudens naar inkomensklasse per deelregio in de MRA (2040)

bron: WiMRA2023, Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Pagina 27

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
24

figuur 14 Huishoudens naar inkomensklasse per deelregio in Noord-Holland Noord

bron: WoON2021, Provincie Noord-Holland, CBS, bewerking RIGO

Overigens is de relatie tussen inkomen en woningbehoefte diffuus. Mensen kunnen in de EU-
doelgroep terecht komen (bijvoorbeeld doordat hun partner overlijdt), maar dat betekent niet
automatisch dat ze behoefte krijgen aan een goedkopere woning (bijvoorbeel d doordat ze
schuldenvrij in een koopwoning wonen). Over vermogens is geen informatie beschikbaar, maar
over eigen woningbezit wel. Hier is rekening mee gehouden.

Pagina 28

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
25

4 Ontwikkeling van de woningbehoefte
In de nu volgende paragrafen wordt de totale woningbehoefte geraamd, eerst kwantitatief en
vervolgens kwalitatief (in termen van prijsklassen en woningtypen). Zoals al ter sprake kwam is
de totale opgave een optelsom van twee componenten:
Totale behoefte =
• het terugdringen van het reeds bestaande woningtekort +
• de additionele behoefte als gevolg van verandering in omvang en samenstelling van de
bevolking.
4.1 Kwantitatief
Terugdringen van het woningtekort
Het woningtekort is al behandeld in hoofdstuk 1. Ter herinnering: in de MRA als geheel bedraagt
die extra opgave nog eens 45.700 woningen, in Noord-Holland Noord 5.700 (zie paragraaf 2.1).
Er is om te beginnen dus al een achterstand in te lopen, terwijl de behoefte alleen maar groter
wordt. Het is dus een soort dweilen met de kraan open. Die openstaande kraan is de
additionele woningbehoefte.

tabel 2 Additionele woningbehoefte, 2024-20508

Bron: CBS, Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Additionele behoefte
Omdat het aantal huishoudens toeneemt, zal ook het aantal woningen moeten toenemen. Die
toekomstige huishoudens moeten immers ergens wonen. De groei van de woningbehoefte is
door de Provincie Noord-Holland berekend en is per deelregio weergegeven in tabel 2. De
woningbehoefte loopt grotendeels gelijk op met het aantal huishoudens, maar niet helemaal,

8 Vergeleken is telkens (net als bij de huishoudensprognose) de situati e op 1 januari. Wanneer
wordt gesproken over de periode 2024-2031 is dit dus van 1 januari 2024 tot 1 januari 2031. In
bouwjaren gerekend zijn dit dus de jaren 2024 tot en met 2030.
totaal bewoond 2024-2031 2024-2040 2024-2050
Almere-Lelystad 128.000 124.650 17.600 36.550 53.500
Amstelland-Meerlanden 159.600 153.250 16.450 30.950 43.150
Amsterdam 480.850 452.250 35.600 77.250 109.650
Gooi en Vechtstreek 112.400 107.300 5.450 8.200 10.500
Zaanstreek-Waterland 153.700 148.900 11.700 20.750 26.850
ZKL-IJmond 182.500 173.850 10.250 18.550 22.600
Totaal MRA 1.217.050 1.160.250 97.050 192.200 266.200
Kop van Noord-Holland 78.750 75.000 2.800 3.300 3.450
Regio Alkmaar 140.900 135.400 9.350 15.650 18.550
West-Friesland 96.300 93.400 5.550 9.150 10.450
Totaal NH Noord 315.950 303.750 17.700 28.100 32.450
additionale behoeftevoorraad 2024

Pagina 29

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
26

omdat sommige huishoudens (ook in de toekomst) onzelfstandig wonen. Het gaat hier om de
netto uitbreidingsbehoefte. Aantallen per gemeente zijn vermeld in de bijlage.
Totale behoefte versus woondeal versus plancapaciteit
De additionele woningbehoefte in de MRA in de periode 2024 tot 2031 (zeven jaar) bedraagt
97.000 extra woningen. Dat is nodig om de groei van het aantal huishoudens op te vangen.
Daar komt nog bovenop de opgave om het woningtekort terug te dringen. Dit zijn nog eens
45.700 woningen. Bij elkaar is dit een gewenst netto toename van de woningvoorraad in deze
periode met bijna 143.000 woningen, gesteld dat het tekort in deze zeven jaar volledig moet
worden ingelopen.
MRA (2024-2031):
• 97.050 (additioneel 2024-2030) + 45.700 (terugdringen tekort) = 142.750 (totale netto
behoefte).
• Woondeal: 136.400 (bruto woningbouw 2024-2031);
• Plancapaciteit: 175.000 (geplande oplevering 2024-2031)
Gaat dit lukken? In de Woondeal (gepubliceerd op 15 maart 2023) wordt gesproken over een
bruto woningproductie in de bouwjaren 2024 tot en met 2030 (zeven jaar) van opgeteld 136.400
woningen. Dat is op het eerste gezicht net niet genoeg om zowel in de additionele behoefte te
voorzien als ook nog het tekort terug te dringen tot het gewenste niveau. Dit temeer omdat er
ook nog rekening moet worden gehouden met onttrekkingen (sloop). Daar staat tegenover dat
de plancapaciteit wel groot genoeg is (175.000 geplande opleveringen in deze periode), maar
daarvan geldt weer dat er op die betrekkelijk korte termijn in de praktijk altijd plannen afvallen
(meestal doorschuiven in de tijd).
Het is niet per se nodig om het woningtekort in 2031 volledig te hebben teruggedrongen. Wel
moet minimaal in de additionele behoefte worden voorzien, anders loopt het tekort verd er op.
De totale netto opgave voor Noord-Holland Noord bedraagt 17.700 (additioneel) plus 5.700
(terugdringen tekort) is 23.400 extra woningen in de bouwjaren 2024 tot en met 2030. De totale
plancapaciteit in dit deel van de provincie bedraagt 40.600. Dat zou in principe voldoende
moeten zijn om de totale opgave (terugdringen tekort en voorzien in additionele behoefte) te
realiseren.

4.2 Kwalitatief: hoe en wat?
Tot nu toe is alleen nog maar gesproken over aantallen. De volgende vraag is wat voor
woningen nodig zijn in termen van prijsklassen en woningtypen.
De kwalitatieve invulling van de eerste component, de opgave in het kader van het
woningtekort, is al besproken in het hoofdstuk over het woningtekort. Voor de kwalitatieve
vertaalslag van de additionele behoefte is het noodzakelijk om aannamen te doen. Over deze
aannamen gaat deze paragraaf. Wie meteen naar de uitkomsten wil, kan deze uitleg overslaan
en meteen doorgaan met paragraaf 4.3.

Pagina 30

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
27

Constante “woonpatronen”
Belangrijke input voor de toekomstige woningbehoefte is de demografie. Er komen meer
huishoudens, we krijgen te maken met vergrijzing, maar ook met nieuwe jonge huishoudens,
onder wie ook jonge gezinnen.
Een belangrijke aanname is dat toekomstige huishoudens net zo moeten kunnen wonen als
vergelijkbare huishoudens nu. Dus als we nu jonge alleenstaanden overwege nd aantreffen in
huurappartementen, dan veronderstellen we dat dit met jonge alleenstaanden in de toekomst
ook zo zal zijn. Die huidige “woonpatronen”, ofwel wat voor huishoudens wonen in wat voor
woningen, is afgeleid uit WiMRA (voor de MRA) dan wel WoON in combinatie met CBS-
registratie (voor Noord-Holland Noord). De toekomstige bevolkingssamenstelling (gerekend in
huishoudens naar levensfase) is bekend uit de demografische prognose.
Geen ideaalplaatje
Die huidige situatie is niet de ideale wereld. We hebben te maken met een imperfecte
woningmarkt en niet iedereen woont naar wens. Dat zal in de toekomst niet anders zijn. Ook in
de toekomst hebben we te maken met huishoudens die relatief krap of ruim, duur of goedkoop
wonen. We kunnen dit op papier herverdelen, maar dit is een theoretische herverdeling en
bovendien normatief. Wat de een te duur vindt, is voor de ander heel schappelijk. I n de praktijk
moeten we er rekening mee houden dat bijvoorbeeld een steeds groter deel van de voorraad
ruime gezinswoningen zal worden bewoond door oudere alleenstaanden. Niet ideaal, wel
realistisch. Dit werkt door in de additionele behoefte, want jonge gezinnen zijn er in de
toekomst ook nog en moeten ook ergens wonen.
Wel naar een minder krappe markt
De behoefteraming levert geen ideale wereld op. Wel wordt een belangrijk deel van de
imperfectie op de markt opgeheven doordat niet alleen wordt gebouwd voor de extra
huishoudens, maar doordat ook het woningtekort wordt teruggedrongen. Dit houdt in dat in de
toekomst minder huishoudens noodgedwongen een woning moeten delen of gebruik hoeven te
maken van allerlei alternatieven zoals antikraak. De opgave in het kader van het terugdringen
van het tekort is heel anders van samenstelling dan de additionele behoefte, met bijvoorbeeld
een aanzienlijk groter deel huur in het sociale segment.
Als het echt lukt om de woningvoorraad fors te laten toenemen, is het zelfs denkbaar dat
prijzen in de marktsector zullen dalen en hoge prijzen tot het verleden gaan behoren. De krapte
op de markt zal dan immers afnemen. Het omgekeerde kan echter ook: wordt er onvoldoende
gebouwd, dan wordt de markt krapper en worden woningen in het niet -gereguleerde deel van
de markt (nog) duurder.
In de raming wordt gerekend met prijspeil 2024, ook voor de toekomst. Bijgevolg constateren
we ook een “behoefte aan” (of eigenlijk “markt voor”) relatief dure huurwoningen. Met name in
Amsterdam is er een grote groep die bereid en in staat is om deze huurprijzen te betalen.
Generatie-effecten
Niet alle woonpatronen kunnen zo maar worden doorgetrokken. Er zijn verschillen tussen
generaties, die doorwerken in de toekomst.
Er is een vrij grote groep die in het optimaal heeft geprofiteerd van de koopgolf in de laatste
decennia van de vorig een tot aan de kredietcrisis. In die periode werden volop koopwoningen

Pagina 31

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
28

gebouwd en konden mensen gemakkelijk – met de kennis van nu misschien wel iets te
gemakkelijk – aan een hypotheek komen. Veel kopers uit die tijd zijn thans van middelbare
leeftijd. Op grond van cohortanalyse (waarbij mensen in de tijd worden gevolgd) mogen we
verwachten dat deze huishoudens als ze ouder worden overwegend in de koopsector actief
zullen blijven. Tegelijkertijd zal de oudere generatie, van voor de koopgolf, langzaam maar zeker
in omvang slinken. Hierdoor neemt het eigen woningbezit onder senioren toe.
Om een voorbeeld te noemen, in de MRA als geheel is (blijkens het WiMRA) het
eigenwoningbezit momenteel het grootst rond de leeftijd van 52, te weten 62%. De overige 38%
in die leeftijd huurt. In de tien jaar oudere groep, rond de 62 jaar, is “slechts”49% eigenaar
bewoner. Anders gezegd: de 62-jarige van de over tien jaar is niet die van nu. Omdat er steeds
meer koopwoningen bezet worden gehouden door de vergrijzende “jongere ouderen”, heeft dit
een opstuwende werking op de behoefte aan koopwoningen.
Voor de generatie die na de kredietcrisis actief werd op de woningmarkt geldt min of meer het
omgekeerde. Jongeren tot een jaar of veertig hebben op het gebied van eigen woningbezit een
“achterstand” op hun leeftijdsgenoten van vijftien jaar geleden. Of ze die ooit inhalen is nog
onzeker. We gaan ervan uit dat dit slechts deels het geval zal zijn, al was het maar vanwege
strengere kredietvoorwaarden. Jongeren in de toekomst zullen dan dus langer en vaker
(moeten) huren dan jongeren uit het verleden, ook als ze ouder worden. Hierdoor wordt de
behoefte aan koopwoningen weer enigszins gedempt. En er ontstaat een steeds grotere kloof
tussen de generaties wat betreft eigen woningbezit. Pas op langere termijn (ver na 2040) komt
hierin verandering, als koopwoningen in grote aantallen vrijkomen door overlijden van de
“koopgeneratie”. Hier valt nog meer over te zeggen, maar dat zou voor hier te ver voeren.
Kleiner wonen?
Zoals gezegd gaan we in de raming vanuit dat huishoudens in de toekomst dezelfde keuzen
(kunnen) maken als soortgelijke huishoudens in het verleden. De bouwpraktijk is echter wel
veranderd. De tijd dat aanbod (nieuw of uit voorraad) zowel ruim als betaalbaar was – dat was
ooit het geval – komt voorlopig niet meer terug. De huur- en koopprijzen per vierkante meter zijn
daarvoor te hoog. Moeten de kwaliteitsnormen dan niet ook worden aangepast?
Een manier om nieuwbouw betaalbaar te houden is inleveren op vierkante meters of andere
kwaliteiten. We zien echter nauwelijks tekenen dat woningzoekenden hiertoe bereid zijn. Uit
het WiMRA blijkt dat, mede onder invloed van corona, de vraag naar een extra (werk -) kamer is
toegenomen. De vraag naar ruimere woningen is toegenomen. Voorts zijn woonwensen
betrekkelijk constant. Het aantal kamers en een tuin zijn de belangrijkste aspecten waar
woningzoekenden naar kijken.9
Aan de aanbodkant zien we wel een trend naar kleiner bouwen en worden er nog maar
mondjesmaat eengezinswoningen toegevoegd, althans in de MRA (zie bijgaande figuren) . Als
deze trend doorzet zullen toekomstige woningzoekenden wel moeten inleveren op vierkante
meters. Het zijn vooral jonge huishoudens (toekomstige generaties) die hiermee te maken
krijgen. Senioren, die veelal al ruim wonen, kunnen gewoon blijven zitten in hun huidige woning.

9 O&S Amsterdam (2024), Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2024, hoofdst uk 7
(Woonwensen).

Pagina 32

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
29

figuur 15 Nieuwbouw versus voorraad in de MRA naar oppervlakte

Bron: CBS, nieuwbouwmonitor

figuur 16 Nieuwbouw versus voorraad in de MRA naar woningtype

Bron: CBS, nieuwbouwmonitor

Dilemma is dat er in de voorraad wel al veel ruime woningen aanwezig zijn, waarvan er velen
worden bewoond door kleine huishoudens. Een overzicht van de huidige voorraad grote
woningen is weergegeven in paragraaf 4.5. Alternatief voor het bijbouwen van grote woningen is
het stimuleren van “downsizen” door senioren, zodat grote woningen vrij komen uit de
voorraad.
Koopkracht
Tot slot is ook rekening gehouden me toenemende welvaart in de vorm van reële koopkracht.
Hoewel de koopkracht van jaar tot jaar fluctueert, is er op lange termijn altijd sprake geweest
van groeiende koopkracht. De mediane jaarlijkse koopkrachtstijging volgens het Centraal
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2020 2021 2022 2024
nieuwbouw voorraad
>=150 m2
100-150 m2
75-100 m2
50-75 m2
<50 m2
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2020 2021 2022 2024
nieuwbouw voorraad
appartement
eengezins

Pagina 33

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
30

Planbureau over de afgelopen periode van 25 jaar bedraagt 0,3% per jaar.10 Dit wordt ook voor
de trendmatige raming aangehouden. Het gaat hier om de zogeheten statische
koopkrachtontwikkeling. Daarnaast verandert de koopkracht als gevolg van veranderingen in
persoonlijke situaties, zoals pensionering of verlies van partner. De vergrijzing heeft een
drukkend effect op de koopkracht.
Een veranderende koopkracht betekent op individueel niveau overigens niet dat huishoudens
meteen behoefte krijgen aan een andere woning. Senioren in schuldenvrije koopwoningen
bijvoorbeeld kunnen daar ook bij een dalende koopkracht gewoon blijven wonen , ook als ze
qua inkomen tot de doelgroep voor de sociale huur gaan behoren. En ook mensen die hun
inkomen zien toenemen gaan niet allemaal onmiddellijk duurder wonen. Hier is rekening mee
gehouden.
Drie scenario’s
Bovenstaande overwegingen geven aanleiding om rekening te houden met meerde re
scenario’s. De toekomst is te onzeker om blind te varen op één uitkomst; dat zou slechts
schijnzekerheid opleveren. Er zijn drie scenario’s ten aanzien van de additionele behoefte
doorgerekend:
a) Trendscenario, waarbij de kwaliteitsnormen uit het verleden onverkort worden
doorgetrokken naar de toekomst;
b) Kleiner en betaalbaarder, waarin woningzoekenden inleveren op kwaliteit, met oog op
de betaalbaarheid;
c) Extra doorstroming, waarin tevens wordt verondersteld dat het aantal ruim wonende
senioren in de toekomst lager uitvalt dan in het scenario versobering.
In het eerste scenario (a) wordt verondersteld dat toekomstige huishoudens net zo (kunnen)
wonen als soortgelijke huishoudens nu. Impliciet wordt in dit scenario de bouwpraktijk uit het
verleden doorgetrokken naar de toekomst. Dit leidt tot een relatief du ur behoefteplaatje, want
in het verleden werden er volop ruime en ook grondgebonden woningen gebouwd. Aan die
kwaliteit hangt nu een hoger prijskaartje dan in het verleden. Een nieuwe eengezinswoning of
ruim appartement in de MRA komt al snel met een prijskaartje boven de € 390.000. In scenario
b) wordt verondersteld dat woningzoekenden, al dan niet gestuurd door het aanbod, bereid zijn
om 5% kleiner te gaan woning dan soortgelijke huishoudens nu wonen. Dit levert een
verschuiving op naar minder dure segmenten en naar meer appartementen.
Wat betreft scenario c) is eerst op basis van het voorgaande scenario gekeken naar
(toekomstige) huishoudens van 55 jaar of ouder zonder (thuiswonende) kinderen in woningen
met een gebruiksoppervlak van honderd vierkante meter of meer. Dit zijn veelal
eengezinswoningen, maar het kunnen ook ruime appartementen zijn. Van deze groep is
verondersteld dat 10% kan worden verleid om kleiner te gaan wonen, dat wil zeggen in een
woning kleiner dan honderd vierkante meter. Hun alternatief kan een appartementen zijn, maar
ook een kleine eengezinswoning. Deze aanpassing heeft ook effect op de prijsklassen, want
kleinere woningen zijn overwegend goedkoper. Ook zijn het vaker huurwoningen dan
koopwoningen. Wel wordt het alternatief voor bewoners van marktsectorwoningen opnieuw in

10 Centraal Planbureau, Macro Economische Verkenning 2025, bijlage 18

Pagina 34

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
31

de marktsector gezocht en voor bewoners van sociale huurwoningen opnieuw in de sociale
huur.
Opgemerkt moet worden dat er nog veel andere scenario’s denkbaar zijn. De hier gekozen drie
scenario’s moeten niet te absoluut worden opgevat, maar geven wel aan waar de
gevoeligheden en onzekerheden liggen.

4.3 De metropoolregio Amsterdam
4.3.1 Uitkomsten
In deze paragraaf worden de uitkomsten voor de MRA gepresenteerd , gevolgd door een duiding
in de volgende paragraaf. Voor de volledigheid wordt hier eerst de opgave in het kader van het
terugdringen van het woningtekort (een herhaling van paragraaf 2.2) apart gepresenteerd. Dit
onderdeel is in alle scenario’s gelijk. Vervolgens deze bij de additionele behoefte geteld, die per
scenario verschilt. Omwille van de leesbaarheid presenteren we in deze paragraaf alleen de
totalen per scenario, dus inclusief inlopen van het tekort. In de bijlage is de additionele
behoefte apart weergegeven.
tabel 3 In te lopen tekort in de MRA (gelijk voor alle scenario’s), naar prijssegment11

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024

tabel 4 In te lopen tekort in de MRA (gelijk voor alle scenario’s), naar eigendom en woningtype

*) of gelijkwaardige alternatieven
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

11 Als gevolg van afronding kunnen kleine verschillen voorkomen tussen tabellen.
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 52% 13% 25% 4% 5% 100% 22.600
Almere-Lelystad 47% 7% 7% 27% 12% 100% 7.200
Amstelland-Meerlanden 49% 10% 20% 13% 8% 100% 6.100
Gooi en Vechtstreek 54% 13% 11% 13% 9% 100% 2.800
Zaanstreek-Waterland 47% 16% 14% 16% 7% 100% 3.600
ZKL-IJmond 42% 11% 22% 18% 7% 100% 3.400
totaal MRA 50% 12% 20% 11% 7% 100% 45.700
koop totaal
in te lopen tekort
huur
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 85% 6% 9% 1% 100% 22.600
Almere-Lelystad 44% 16% 6% 33% 100% 7.200
Amstelland-Meerlanden 68% 11% 8% 13% 100% 6.100
Gooi en Vechtstreek 69% 8% 10% 13% 100% 2.800
Zaanstreek-Waterland 65% 12% 9% 14% 100% 3.600
ZKL-IJmond 65% 10% 18% 7% 100% 3.400
totaal MRA 72% 9% 9% 10% 100% 45.700
in te lopen tekort
totaal

Pagina 35

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
32

Voor de periode 2024-2031 is het niet zeker of er voldoende gebouwd zal worden om zowel in
de additionele behoefte te voorzien als ook het tekort tot het gewenste niveau terug te dringen.
Toch is ook voor deze periode het tekort volledig verrekend. Mocht het totaal kwantitatief
onhaalbaar zijn, dan kan de verdeling in kwalitatieve zin nog wel als richt lijn of spiegel
aangehouden worden.

tabel 5 Totale woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen)12

12 De periode 2024-2031 betreft bouwjaren 2024 tot en met 2030, de periode 2024 -2040
betreft bouwjaren 2024 tot en met 2039
totaal 2024-2031
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 42% 8% 22% 3% 25% 100% 58.200
Almere-Lelystad 33% 8% 4% 35% 19% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 26% 8% 16% 12% 37% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 33% 7% 5% 13% 42% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 28% 6% 4% 26% 35% 100% 15.300
ZKL-IJmond 27% 5% 12% 14% 42% 100% 13.650
totaal MRA 35% 7% 14% 14% 30% 100% 142.750
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 42% 9% 22% 5% 23% 100% 58.200
Almere-Lelystad 33% 8% 4% 40% 15% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 26% 9% 16% 16% 33% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 32% 10% 4% 20% 34% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 28% 6% 4% 34% 27% 100% 15.300
ZKL-IJmond 27% 7% 11% 21% 35% 100% 13.650
totaal MRA 35% 8% 14% 18% 25% 100% 142.750
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 42% 9% 22% 5% 22% 100% 58.200
Almere-Lelystad 33% 9% 6% 41% 11% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 26% 12% 18% 19% 25% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 32% 14% 5% 31% 17% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 28% 7% 5% 41% 18% 100% 15.300
ZKL-IJmond 27% 8% 12% 29% 24% 100% 13.650
totaal MRA 35% 9% 15% 21% 20% 100% 142.750
extra doorstroming
huur koop totaal
trendscenario
huur koop totaal
kleiner en betaalbaarder
huur koop totaal

Pagina 36

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
33

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024

totaal 2024-2040
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 39% 8% 23% 3% 27% 100% 99.850
Almere-Lelystad 29% 8% 3% 38% 22% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 25% 7% 17% 11% 39% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 21% 4% 11% 14% 50% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 29% 6% 5% 22% 39% 100% 24.350
ZKL-IJmond 28% 6% 12% 12% 42% 100% 21.950
totaal MRA 32% 7% 15% 14% 32% 100% 237.900
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 39% 9% 22% 5% 25% 100% 99.850
Almere-Lelystad 29% 8% 4% 42% 18% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 25% 8% 16% 14% 36% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 20% 7% 9% 24% 39% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 28% 6% 5% 30% 31% 100% 24.350
ZKL-IJmond 28% 7% 11% 19% 35% 100% 21.950
totaal MRA 32% 8% 15% 18% 28% 100% 237.900
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 39% 9% 22% 5% 25% 100% 99.850
Almere-Lelystad 29% 9% 4% 43% 15% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 25% 10% 17% 16% 31% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 20% 9% 11% 35% 25% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 28% 7% 5% 35% 25% 100% 24.350
ZKL-IJmond 28% 7% 12% 24% 29% 100% 21.900
totaal MRA 32% 9% 15% 20% 24% 100% 237.900
kleiner en betaalbaarder
huur koop totaal
extra doorstroming
huur koop totaal
trendscenario
huur koop totaal

Pagina 37

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
34

tabel 6 Totale woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar eigendom en woningtype (netto toe te voegen)

*) of gelijkwaardige alternatieven

totaal 2024-2031
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 66% 6% 18% 10% 100% 58.200
Almere-Lelystad 26% 19% 9% 45% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 38% 13% 11% 39% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 33% 12% 8% 47% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 30% 9% 13% 48% 100% 15.300
ZKL-IJmond 38% 6% 19% 37% 100% 13.650
totaal MRA 46% 10% 14% 29% 100% 142.750
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 67% 5% 20% 7% 100% 58.200
Almere-Lelystad 28% 17% 12% 43% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 41% 11% 14% 35% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 35% 11% 12% 42% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 30% 8% 16% 45% 100% 15.300
ZKL-IJmond 40% 5% 25% 30% 100% 13.650
totaal MRA 48% 9% 17% 26% 100% 142.750
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 68% 5% 21% 7% 100% 58.200
Almere-Lelystad 32% 17% 14% 37% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 47% 9% 17% 27% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 44% 8% 19% 29% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 34% 6% 22% 37% 100% 15.300
ZKL-IJmond 44% 3% 34% 20% 100% 13.650
totaal MRA 51% 8% 20% 21% 100% 142.750
totaal
totaal
totaal
trendscenario
kleiner en betaalbaarder
extra doorstroming

Pagina 38

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
35

*) of gelijkwaardige alternatieven
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

4.3.2 Duiding
Meer van hetzelfde?
Hoe moeten we de cijfers uit voorgaande tabellen lezen? Voor de MRA als geheel is het beeld
gedifferentieerd. Er is behoefte aan meer woningen in alle hier onderscheiden categorieën. De
verdeling binnen de MRA laat wel enkele opmerkelijke verschillen zien.
In grote lijnen komen de reeds bestaande verschillen tussen de deelregio’s ook terug in de
berekende trendmatige behoefte. In regio’s waar ook nu al veel relatief betaalbare woningen te
vinden zijn, zoals Almere-Lelystad, ontstaat behoefte aan meer betaalbare woningen. In regio’s
die nu al relatief duur zijn, zoals Gooi en Vechtstreek en Amstelland -Meerlanden, ligt het
accent in de additionele behoefte in de duurdere segmenten. Als er volgens dit behoefteplaatje
zou worden gebouwd, dan zouden sommige woningzoekenden uit dure regio’s v oor een
“betaalbare” woning moeten uitwijken naar bijvoorbeeld Almere -Lelystad. Zo is dat in verleden
ook gegaan en deze trend weerspiegelt zich in de behoefte.
Prijs of kwaliteit?
Amsterdam kent een tweetoppige woningbehoefte, met enerzijds behoefte aan u itbreiding in
de sociale prijsklasse (huurprijs tot de voormalige sociale huurgrens), anderzijds veel duurdere
huur en koop. Deze marktsegmenten zijn steeds meer gescheiden geraakt. Wie eenmaal een
totaal 2024-2040
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 62% 8% 20% 10% 100% 99.850
Almere-Lelystad 22% 18% 9% 51% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 30% 20% 11% 39% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 24% 12% 13% 51% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 26% 14% 12% 49% 100% 24.350
ZKL-IJmond 34% 12% 21% 33% 100% 21.950
totaal MRA 42% 13% 16% 30% 100% 237.900
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 62% 7% 23% 7% 100% 99.850
Almere-Lelystad 23% 17% 12% 48% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 33% 17% 14% 36% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 26% 10% 19% 45% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 27% 13% 15% 45% 100% 24.350
ZKL-IJmond 36% 10% 28% 27% 100% 21.900
totaal MRA 43% 11% 19% 27% 100% 237.900
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 63% 7% 23% 7% 100% 99.850
Almere-Lelystad 25% 16% 14% 45% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 37% 16% 17% 30% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 32% 9% 25% 35% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 29% 11% 20% 40% 100% 24.350
ZKL-IJmond 38% 8% 34% 19% 100% 21.900
totaal MRA 45% 11% 21% 23% 100% 237.900
extra doorstroming
totaal
totaal
totaal
trendscenario
kleiner en betaalbaarder

Pagina 39

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
36

sociale huurwoning bewoont, stroomt niet zo gemakkelijk meer door naar de marktsector.
Amsterdam is ook de enige regio met een substantiële behoefte aan huurwoningen in de vrije
sector. Het type huishouden dat dit kan en wil betalen neemt nog toe. De prijsrange is hier aan
de bovenkant onbegrensd. Dit maakt dit segment in principe in omvang veel groter dan het
“middensegment”.
De behoefte aan koopwoningen in het prijssegment tot € 390.000 euro in Amsterdam is niet
heel groot. Dit lijkt vreemd, maar heeft te maken met de kwaliteit. Zoals we zagen krijgt
Amsterdam te maken met een toename van één en tweepersoonshuishoudens in de
middenleeftijden (35-65 jaar) en van huishouden met kinderen. Deze huishoudens zijn het
starterssegment ontgroeid, uitzonderingen daargelaten. De kwaliteit die hoort bij deze
huishoudens en waarvoor zij in Amsterdam bereid zijn te betalen is niet te leveren onder de
€ 390.000, tenzij die woningen onder de marktprijs worden verkocht.
Opvallend is dat er in Amsterdam weinig verschil is tussen de scenario’s, vooral niet qua
prijsklassen. In andere deelregio’s is dat wel het geval. Kennelijk levert 5% kleiner wonen in
Amsterdam geen grote verschuiving in prijsklassen op. Ook iets kleinere woningen zijn in
Amsterdam nog altijd relatief duur. En het aantal potentiële “downsizers” in Amsterdam is
kleiner dan in de rest van de regio. Die senioren in (te) ruime woningen zijn juist buiten de
steden sterk vertegenwoordigd.
Er blijkt ook nog behoefte te bestaan aan eengezinswoningen, vooral buiten Amsterdam. Die
zijn al helemaal moeilijk te bouwen voor onder de € 390.000. Er is weliswaar een aanzienlijk
voorraad eengezinswoningen, maar die bestaande woningen komen zeker tot 2040
onvoldoende vrij om in de behoefte van jonge huishoudens te voorzien. In de koopsector is de
vergrijzing nog maar net begonnen. Meer doorstroming van “downsizers” zou helpen, maar dat
gaat niet vanzelf.
Alternatieven
De hier becijferde behoefte is geen onwrikbare wetmatigheid. Het is het resultaat van
doorgetrokken trends en aannamen. Dit wil niet zeggen dat er geen alternatieven denk baar zijn.
Het is niet zo dat er in “dure” deelregio’s of gemeenten geen belangstelling zou bestaan voor
“betaalbare” woningen. Integendeel, indien in Bloemendaal of Laren koopwoningen in de
prijsklasse tot € 390.000 zouden worden gebouwd, zouden die niet leeg komen te staan.
Andersom is het niet ondenkbaar dat in de “goedkope” deelregio’s een grotere markt is voor
het duurdere segment dan we nu hebben berekend. Het vraagt om een trendbreuk om in
“dure” deelregio’s meer betaalbaar te bouwen en in de “goedko pe” deelregio’s juist duurder.
Die trendbreuk, indien wenselijk, komt niet vanzelf uit de behoefteraming, maar zal moeten
komen van beleid.
Kanttekening hierbij is dat goedkoper bouwen in “dure” plaatsen ook betekent dat wordt
ingeleverd op kwaliteit (vierkante meters), tenzij woningen onder de marktprijs worden
aangeboden (zoals in de sociale huur). Aan betaalbare woningen onder marktprijs is vrijwel
onbeperkt behoefte. Een andere kanttekening is dat het niet (voldoende) bouwen van dure
woningen er toe zal leiden dat deze woningen alleen maar schaarser worden (en dus nog
duurder). Er is uiteraard geen behoefte aan dure woningen zonder meer, maar wel aan goede
woningen en daar zit een prijskaartje aan.

Pagina 40

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
37

Veranderende normen
Ten aanzien van de eengezinswoningen is de trendbreuk al ingezet. Een blik op de
plancapaciteit leert dat eengezinswoningen nog maar weinig zullen worden gebouwd, zeker in
de MRA. Dit terwijl er nog wel behoefte aan ontstaat, met name buiten Amsterdam. Het
verleden klinkt nog door in die behoefte, maar er zijn goede argumenten om niet nog (veel)
meer eengezinswoningen te willen toevoegen. Misschien hadden we er, met de kennis van nu,
nooit zo veel moeten bouwen, want nu is het de norm geworden. In Almere komt de komende
jaren een heel nieuwe generatie op de markt, die is opgegroeid met het rijtjeshuis als referentie
voor een instapwoning. Het idee “kind = tuin” is diep ingesleten. De tijd van massale
nieuwbouw in het groen is echter voorbij.
We constateren hier nog wel een discrepantie tussen de behoefte aan eengezinswoningen (of
gelijkwaardige alternatieven) en de bouwprogrammering. Het zal even wennen zijn, maar het is
niet onmogelijk om met een gezin te wonen in een appartement. In grote delen van de wereld is
het heel gebruikelijk. Het helpt dan wel als die appartementen niet al te krap zijn.
Een mogelijk gevolg van het niet of nauwelijks bouwen van eengezinswoningen (of
gelijkwaardige alternatieven) in delen van de MRA kan zijn dat huishoudens met kinderen
uitwijken naar regio’s waar deze woningen nog wel worden toegevoegd. Dat kan ook (ver)
buiten de MRA zijn. In dat geval zal dit ook gevolgen hebben voor de bevolkingssamenstelling.
Beter benutten van de voorraad
Dan is er nog een alternatieve route om meer eengezinswoningen uit voorraad v rij te spelen en
dat is inzetten op “downsizers”. Scenario c) speelt hier op in. Bouwen voor doorstromers en er
voor zorgen dat die woningen ook bij de doelgroep terechtkomen is een vak apart. Ook hier
helpt het als de alternatieven niet al te krap zijn. De doelgroep heeft immers een goed
alternatief: blijven zitten. Over het stimuleren van downsizing is nog veel meer te zeggen, maar
dat dat valt buiten het kader van deze verkenning.
Tot slot is er nog de mogelijkheid om meer mensen te huisvesten in de best aande voorraad. Dit
kan door middel van woningsplitsing of verkamering. Ook het stimuleren van hospitaverhuur
zorgt voor een intensievere benutting van de bestaande woningvoorraad.

4.3.3 Enkele gemeenten uitgelicht
Op verzoek zijn ook uitkomsten voor een aantal gemeenten opgenomen. Slechts voor een paar
gemeenten was dit mogelijk. Dat heeft enerzijds een technische reden. Het WiMRA bevat voor
een groot aantal gemeenten niet voldoende bruikbare respondenten om dit bet rouwbaar te
kunnen doen, waarbij ook nog eens van een derde geen inkomen bekend is en soms ook geen
huur- of koopprijs. In meerdere gemeenten ontbreken respondenten met leeftijd van 25 jaar of
jonger. Dit is onvoldoende basis voor een betrouwbare raming op dit schaalniveau. Daar komt
bij dat ook het woningtekort op het schaalniveau van gemeenten niet bekend is.
Anderzijds is het schaalniveau van gemeenten ook inhoudelijk problematisch. Een gemeente is
geen op zichzelf staande woningmarkt. Dit geldt zeker vo or gemeenten met een eenzijdig
samengestelde bevolking en woningvoorraad. Juist als je die eenzijdigheid wil doorbreken heb
je alleen maar last van een raming waar “meer van hetzelfde” uitkomt. En het geldt zeker in de
MRA, met de enorme instroom uit binnen- en buitenland. Woningbehoefte is bij uitstek een
regionale opgave.

Pagina 41

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
38

Alleen voor enkele grotere gemeenten binnen de MRA is het onderzoekstechnisch mogelijk een
lokale schatting te maken. Deze is gepresenteerd in bijgaande tabellen. De component “in te
lopen tekort” is daarbij evenredig verdeeld over de gemeenten binnen de deelregio’s. Het tekort
is namelijk niet bekend op het schaalniveau van gemeenten, niet kwantitatief en (dus) ook niet
kwalitatief. Impliciet wordt hier aangenomen dat alle gemeente evenr edig bijdrage aan het
terugdringen van het reeds bestaande tekort in de betreffende deelregio.

tabel 7 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar prijssegment, trendscenario

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

in te lopen tekort < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Haarlem 39% 11% 26% 15% 8% 100% 1.850
Haarlemmermeer 49% 10% 20% 13% 8% 100% 2.550
Zaanstad 47% 16% 14% 16% 7% 100% 1.650
additioneel 2024-2031
Haarlem 39% 5% 10% 9% 37% 100% 6.150
Haarlemmermeer 13% 4% 7% 20% 57% 100% 8.100
Zaanstad 40% 5% 3% 22% 31% 100% 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort
Haarlem 39% 6% 13% 11% 31% 100% 8.000
Haarlemmermeer 22% 5% 10% 18% 45% 100% 10.700
Zaanstad 41% 7% 5% 21% 26% 100% 8.850
additioneel 2024-2040
Haarlem 29% 5% 14% 10% 41% 100% 11.050
Haarlemmermeer 18% 6% 13% 15% 48% 100% 17.450
Zaanstad 29% 7% 5% 18% 42% 100% 12.900
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort
Haarlem 31% 6% 15% 11% 37% 100% 12.850
Haarlemmermeer 22% 7% 14% 15% 43% 100% 20.000
Zaanstad 31% 8% 6% 18% 38% 100% 14.550
huur koop totaal

Pagina 42

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
39

tabel 8 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar prijssegment, scenario “kleiner en
betaalbaarder”

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

tabel 9 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar prijssegment, scenario “extra
doorstroming”

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

in te lopen tekort < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Haarlem 39% 11% 26% 15% 8% 100% 1.850
Haarlemmermeer 49% 10% 20% 13% 8% 100% 2.550
Zaanstad 47% 16% 14% 16% 7% 100% 1.650
additioneel 2024-2031
Haarlem 25% 4% 11% 21% 40% 100% 6.150
Haarlemmermeer 11% 5% 7% 22% 55% 100% 8.100
Zaanstad 27% 5% 1% 29% 39% 100% 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort
Haarlem 28% 5% 14% 20% 32% 100% 8.000
Haarlemmermeer 20% 6% 10% 20% 44% 100% 10.700
Zaanstad 30% 7% 3% 26% 33% 100% 8.850
additioneel 2024-2040
Haarlem 29% 6% 12% 16% 37% 100% 11.050
Haarlemmermeer 19% 7% 11% 19% 45% 100% 17.450
Zaanstad 27% 6% 5% 27% 34% 100% 12.900
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort
Haarlem 30% 7% 14% 16% 33% 100% 12.850
Haarlemmermeer 22% 7% 12% 18% 40% 100% 20.000
Zaanstad 30% 7% 6% 25% 31% 100% 14.550
huur koop totaal
in te lopen tekort < € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Haarlem 39% 11% 26% 15% 8% 100% 1.850
Haarlemmermeer 49% 10% 20% 13% 8% 100% 2.550
Zaanstad 47% 16% 14% 16% 7% 100% 1.650
additioneel 2024-2031
Haarlem 25% 4% 12% 26% 33% 100% 6.150
Haarlemmermeer 11% 10% 11% 24% 45% 100% 8.100
Zaanstad 27% 6% 1% 37% 29% 100% 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort
Haarlem 28% 6% 15% 24% 27% 100% 8.000
Haarlemmermeer 20% 10% 13% 21% 36% 100% 10.700
Zaanstad 30% 8% 3% 33% 25% 100% 8.850
additioneel 2024-2040
Haarlem 29% 6% 13% 19% 34% 100% 11.050
Haarlemmermeer 19% 10% 12% 20% 39% 100% 17.450
Zaanstad 27% 6% 5% 32% 28% 100% 12.900
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort
Haarlem 30% 7% 15% 18% 30% 100% 12.850
Haarlemmermeer 22% 10% 13% 19% 35% 100% 20.000
Zaanstad 30% 8% 6% 31% 26% 100% 14.550
huur koop totaal

Pagina 43

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
40

tabel 10 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar woningtype, trendscenario

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO
tabel 11 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar woningtype, scenario “kleiner en
betaalbaarder”

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

huur koop
in te lopen tekort app. eengez. *) app. eengez. *)
Haarlem 67% 9% 19% 4% 100% 1.850
Haarlemmermeer 68% 11% 8% 13% 100% 2.550
Zaanstad 65% 12% 9% 14% 100% 1.650
additioneel 2024-2031
Haarlem 34% 19% 18% 28% 100% 6.150
Haarlemmermeer 13% 11% 16% 60% 100% 8.100
Zaanstad 32% 16% 10% 42% 100% 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort
Haarlem 42% 17% 18% 23% 100% 8.000
Haarlemmermeer 26% 11% 14% 49% 100% 10.700
Zaanstad 38% 15% 10% 37% 100% 8.850
additioneel 2024-2040
Haarlem 29% 19% 18% 34% 100% 11.050
Haarlemmermeer 15% 22% 12% 51% 100% 17.450
Zaanstad 24% 16% 8% 52% 100% 12.900
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort
Haarlem 35% 17% 18% 29% 100% 12.850
Haarlemmermeer 22% 20% 12% 46% 100% 20.000
Zaanstad 29% 15% 8% 47% 100% 14.550
*) of gelijkwaardige alternatieven
totaal
huur koop
in te lopen tekort app. eengez. *) app. eengez. *)
Haarlem 67% 9% 19% 4% 100% 1.850
Haarlemmermeer 68% 11% 8% 13% 100% 2.550
Zaanstad 65% 12% 9% 14% 100% 1.650
additioneel 2024-2031
Haarlem 35% 5% 29% 32% 100% 6.150
Haarlemmermeer 18% 5% 16% 61% 100% 8.100
Zaanstad 24% 9% 19% 48% 100% 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort
Haarlem 42% 6% 27% 26% 100% 8.000
Haarlemmermeer 30% 7% 14% 50% 100% 10.700
Zaanstad 32% 9% 17% 41% 100% 8.850
additioneel 2024-2040
Haarlem 31% 15% 26% 28% 100% 11.050
Haarlemmermeer 17% 20% 15% 48% 100% 17.450
Zaanstad 25% 14% 12% 50% 100% 12.900
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort
Haarlem 37% 15% 25% 24% 100% 12.850
Haarlemmermeer 23% 19% 14% 44% 100% 20.000
Zaanstad 30% 13% 11% 46% 100% 14.550
*) of gelijkwaardige alternatieven
totaal

Pagina 44

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
41

tabel 12 Ontwikkeling van de woningbehoefte in een aantal gemeenten, naar woningtype, scenario “extra
doorstroming”

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

Ter illustratie gaan we kort in op de uitkomst voor Haarlem. Wat hieraan onder meer opvalt is
de behoefte aan duurdere koopwoningen, in combinatie met eengezinswoningen (of
gelijkwaardige alternatieven). Dit is grotendeels te verklaren door de verwachte aanwas van
huishoudens met kinderen in Haarlem. Deze huishoudens plegen te wonen in ruime w oningen
en die zijn in Haarlem niet goedkoop. De behoefte aan eengezins-koopwoningen past meer bij
het meer suburbane Haarlemmermeer dan bij het stedelijke Haarlem. In Haarlemmermeer
zien we ook de behoefte aan duurdere woningen in combinatie met eengezins woningen. Voorts
constateren we in Haarlem een substantiële markt voor duurdere huur. Haarlem lijkt in dit
opzicht enigszins op Amsterdam.
Hiermee is meteen geïllustreerd hoe betrekkelijk de ramingen op dit schaalniveau zijn. Wonen
er in 2040 echt zo veel gezinnen met kinderen in Haarlem? Ook als die extra gezinswoningen (of
gelijkwaardige alternatieven, zoals ruime appartementen) er niet komen? Die kinderen komen
er wel; die worden voor een groot deel in Haarlem aangemaakt do or de vele oudere jongeren in
de stad en anders stromen ze wel in uit Amsterdam. Alleen: blijven die in Haarlem wonen / naar
Haarlem komen, ook als er geen grote woningen meer bij komen (en de bestaande grotendeels
bezet blijven)? Het is niet ondenkbaar dat de toekomstige gezinnen de stad verlaten of mijden,
op zoek naar ruime woningen in de omgeving. Of ze daarin slagen hangt dan weer af van het
woningaanbod in de omgeving.
Met een ander migratiepatroon zou de demografische prognose voor Haarlem niet uitko men en
die voor de omliggende gemeenten ook niet. Anders gezegd, de verdeling van huishoudens (en
daarmee ook de woningbehoefte) binnen de deelregio Zuid -Kennemerland / IJmond kan er ook
anders uit komen te zien dan trendmatig berekend. Hetzelfde geldt voor de andere deelregio’s.
huur koop
in te lopen tekort app. eengez. *) app. eengez. *)
Haarlem 67% 9% 19% 4% 100% 1.850
Haarlemmermeer 68% 11% 8% 13% 100% 2.550
Zaanstad 65% 12% 9% 14% 100% 1.650
additioneel 2024-2031
Haarlem 37% 4% 35% 24% 100% 6.150
Haarlemmermeer 26% 5% 17% 51% 100% 8.100
Zaanstad 28% 5% 25% 42% 100% 7.200
additioneel 2024-2031 + in te lopen tekort
Haarlem 44% 5% 31% 20% 100% 8.000
Haarlemmermeer 36% 7% 15% 42% 100% 10.700
Zaanstad 35% 6% 22% 37% 100% 8.850
additioneel 2024-2040
Haarlem 33% 15% 30% 23% 100% 11.050
Haarlemmermeer 22% 20% 16% 42% 100% 17.450
Zaanstad 27% 12% 15% 46% 100% 12.900
additioneel 2024-2040 + in te lopen tekort
Haarlem 38% 14% 28% 20% 100% 12.850
Haarlemmermeer 28% 18% 15% 39% 100% 20.000
Zaanstad 32% 12% 14% 42% 100% 14.550
*) of gelijkwaardige alternatieven
totaal

Pagina 45

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
42

En ook tussen deelregio’s is sprake van communicerende vaten. Zo kan een deel van de
Haarlemse behoefte ook landen in Haarlemmermeer, meer dan waar nu al rekening mee wordt
gehouden in de demografische prognose.

4.4 Noord-Holland Noord
De woningmarkt van Noord-Holland Noord verschilt van die van de MRA in meerdere
opzichten. De markt is er minder krap, wat zich uit in een minder omvangrijk tekort, de
verwachte demografische groei is minder groot, met name in de kop van Noord -Holland, en de
grootstedelijke doelgroepen, zoals expats en huishoudens onder de 55 jaar zonder kinderen,
zijn veel minder sterk vertegenwoordigd. Binnen Noord-Holland Noord is er dan weer
aanzienlijk verschil tussen de deelregio’s.

tabel 13 In te lopen tekort in Noord-Holland Noord (gelijk voor alle scenario’s), naar prijssegment

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024

tabel 14 In te lopen tekort in Noord-Holland Noord (gelijk voor alle scenario’s), naar eigendom en woningtype

*) of gelijkwaardige alternatieven
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

In bijgaande tabellen is de opgave voor Noord-Holland Noord uitgewerkt. Net als voor de MRA
bestaat de totale opgave (weergegeven in tabel 15 en tabel 16) uit het inlopen van het reeds
bestaande tekort tot een acceptabel niveau en het voorzien in de additionele behoefte als
gevolg van bevolkingsontwikkelingen en trends op de woningmarkt. Het i nlopen van het
bestaande tekort (weergegeven in tabel 13 en tabel 14) is volledig verrekend in de periode
2024-2031 (en dus ook in de periode 2024-2040). Afhankelijk van de bouwproductie kan dit
eventueel ook voor een deel naar achteren worden geschoven. De totale behoefte in de Kop
van Noord-Holland is gering, vooral als wordt vooruitgekeken naar 2040. Dit komt omdat het
aantal huishoudens nog maar weinig toeneemt en ook het in te open tekort gering is.
Wat we zien is dat de behoefte in Noord-Holland Noord qua prijssegmenten gedifferentieerd is,
met uitzondering van het vrijwel ontbreken van behoefte in het huursegment boven de € 879. In
plaats daarvan is er een substantiële behoefte aan koopwoningen, zow el onder als boven de
grens van € 390.000. Hierin weerspiegelt zich de patronen uit het verleden. Afgezien van de
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 59% 11% 5% 9% 15% 100% 2.200
Kop van Noord-Holland 52% 7% 4% 26% 11% 100% 1.400
West-Friesland 56% 10% 4% 14% 16% 100% 2.100
Noord-Holland Noord 56% 9% 5% 15% 14% 100% 5.700
in te lopen tekort
huur koop
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 59% 17% 5% 19% 100% 2.200
Kop van Noord-Holland 39% 23% 8% 29% 100% 1.400
West-Friesland 48% 22% 5% 25% 100% 2.100
Noord-Holland Noord 50% 20% 6% 24% 100% 5.700
in te lopen tekort

Pagina 46

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
43

sociale huur is huren nooit populair geweest in dit deel van Noord-Holland. Wie zo veel huur
kan betalen kon in het verleden ook wel kopen.

tabel 15 Totale woningbehoefte Noord-Holland Noord, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen)

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024

totaal 2024-2031
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 37% 5% 3% 12% 43% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 31% 3% 2% 35% 29% 100% 4.200
West-Frieland 33% 4% 2% 19% 41% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 35% 5% 2% 19% 40% 100% 23.400
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 37% 5% 2% 17% 38% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 31% 4% 2% 45% 18% 100% 4.200
West-Frieland 33% 5% 2% 25% 35% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 34% 5% 2% 25% 34% 100% 23.400
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 37% 10% 4% 25% 24% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 31% 8% 4% 59% -1% 100% 4.200
West-Frieland 33% 9% 4% 32% 23% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 34% 9% 4% 33% 19% 100% 23.400
totaal 2024-2040
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 35% 5% 3% 11% 46% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 18% 2% 2% 39% 39% 100% 4.700
West-Friesland 31% 4% 3% 19% 44% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 31% 4% 3% 17% 44% 100% 33.800
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 35% 5% 3% 16% 40% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 18% 3% 2% 53% 23% 100% 4.700
West-Friesland 31% 5% 2% 25% 37% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 31% 5% 3% 25% 37% 100% 33.800
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 35% 8% 4% 22% 30% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 18% 6% 3% 67% 6% 100% 4.700
West-Friesland 31% 7% 4% 30% 28% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 31% 7% 4% 31% 26% 100% 33.800
extra doorstroming
huur koop totaal
huur koop totaal
kleiner en betaalbaarder
huur koop totaal
trendscenario
huur koop totaal
kleiner en betaalbaarder
huur koop totaal
extra doorstroming
huur koop totaal
trendscenario

Pagina 47

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
44

tabel 16 Totale woningbehoefte in Noord-Holland Noord, 2024-2040, naar eigendom en woningtype (netto toe te
voegen)

*) of gelijkwaardige alternatieven
Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

Wat woningtypen is er in Noord-Holland Noord nog behoefte aan eengezinswoningen, ondanks
de vergrijzing. Niet dat er zo veel gezinnen bijkomen – in de Kop van Noord-Holland neemt hun
aantal per saldo zelfs af – maar omdat bestaande eengezinswoningen bezet blijven door ex -
gezinnen (lege-nesters) en er toch ook nog nieuwe gezinnen worden gevormd.
totaal 2024-2031
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 33% 11% 17% 38% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 26% 11% 13% 51% 100% 4.200
West-Frieland 27% 13% 11% 49% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 29% 12% 14% 44% 100% 23.400
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 34% 11% 22% 34% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 26% 11% 18% 44% 100% 4.200
West-Frieland 28% 12% 15% 45% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 30% 11% 19% 39% 100% 23.400
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 42% 9% 35% 14% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 35% 8% 31% 27% 100% 4.200
West-Frieland 35% 11% 27% 28% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 38% 9% 32% 21% 100% 23.400
totaal 2024-2040
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 28% 15% 20% 37% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 15% 8% 18% 60% 100% 4.700
West-Friesland 22% 16% 13% 49% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 24% 14% 17% 44% 100% 33.800
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 29% 14% 25% 32% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 16% 7% 25% 52% 100% 4.700
West-Friesland 23% 15% 17% 45% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 25% 13% 22% 39% 100% 33.800
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 34% 13% 34% 18% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 24% 4% 38% 35% 100% 4.700
West-Friesland 28% 14% 27% 32% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 31% 12% 32% 25% 100% 33.800
extra doorstroming
trendscenario
kleiner en betaalbaarder
extra doorstroming
trendscenario
kleiner en betaalbaarder

Pagina 48

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
45

Die extra eengezinswoningen kunnen ook de vorm aannemen van seniorenwoningen.
Appartementen zijn in de Kop van Noord-Holland niet bijzonder geliefd. De doelgroep voor
appartementen in de Kop van Noord-Holland zijn geen senioren, maar jongeren. Daarvan zijn er
in 2040 niet zo veel meer. Bij de vergrijzende bevolking zouden knarrenhoven met laagbouw wel
eens de voorkeur kunnen genieten boven appartementen.
Scenario c), “extra doorstroming” pakt voor de Kop van Noord-Holland zo uit, dat er een
overschot aan duurdere koopwoningen zou kunnen ontstaan. Het aantal senioren in grote
woningen wordt hier zo groot, dat bij 10% extra downsizers er een overaanbod ontstaat. Bij zo
veel aanbod uit de voorraad zullen ook de prijzen dalen. Dit is wel een tamelijk theoretische
situatie, want als die senioren blijven zitten moeten er toch nog duurdere woningen bij
(scenario b). Daarnaast is de behoefte aan extra sociale huurwoningen in de Kop van Noord -
Holland op langere termijn gering. De doelgroep voor dit segment wordt kleiner. Op korte
termijn is er nog wel een tekort weg te werken, ook in het laagste huursegment.

Pagina 49

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
46

4.5 Grote woningen, kleine huishoudens
Verschillende keren is het al ter sprake gekomen: senioren in ruime woningen, waaronder
voormalige gezinnen waarvan de kinderen het huis uit zijn (lege nesters). Daar komen er steeds
meer van, maar het zijn er nu ook al veel.
In scenario c) wordt ingezet op alternatieven voor ruim wonenden. Het stimuleren van
“downsizing” heeft verschillende voordelen. Het biedt senioren de kans om een meer
levensloopbestendige woning te betrekken (bijvoorbeeld een appartement met lift). En voor de
woningmarkt is de winst dat er grote woningen beschikbaar komen voor jonge (aanstaande)
gezinnen. Zoals we hebben gezien (hoofdstuk 0) mogen we nog volop aanwas van jonge
gezinnen verwachten. Dan helpt het als er grote woningen uit de voorraad vrijkomen.
Bijkomend voordeel is dat grote woningen lange verhuisketens veroorzaken. Zo kunnen dankzij
één downsizer meerdere woningzoekenden aan een andere woning worden geholpen. Aan het
begin van de keten moet er dan wel voor die downsizer worden gebouwd.
Los van de vraag of bewoners eventueel (willen) verhuizen zijn grote woningen ook interessant
vanwege de mogelijkheid tot woningsplitsing. Naast nieuwbouw is dit ook een mogelijkheid om
woningen toe te voegen. Genoeg aanleiding om eens te zien waar die grote woningen zich
bevinden en door wie ze bewoond worden.
figuur 17 Aandeel grote woningen in de MRA, totaal en bewoond door 55-plussers zonder thuiswonende kinderen

Bron: WiMRA 2023, bewerking RIGO; 100% is de totale (bewoonde) woningvoorraad

In figuur 17 is te zien waar in de MRA zich de grote woningen bevinden. De grens is daarbij
gelegd bij honderd vierkante meter. Voor Amsterdamse begrippen is dat groot, m aar in de
meeste andere gemeenten in de MRA is dat niet het geval. In Blaricum zijn er zelfs maar weinig
woningen kleiner dan honderd vierkante meter.

Pagina 50

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
47

In de figuur is tevens te zien welk deel van de voorraad groot is en tevens wordt bewoond door
55-plussers zonder thuiswonende kinderen. Dit zijn grof gezegd de potentiële downsizers.
Relatief gezien is er veel potentieel (rond een derde van de bewoonde voorraad) in luxe
suburbane gemeenten als Blaricum, Laren en Bloemendaal. In Amsterdam gaat het om slechts
zo’n 4,3% van de bewoonde voorraad. In absolute zin zijn dat in Amsterdam toch altijd nog
bijna 20.000 grote woningen, althans groot voor Amsterdamse begrippen. In absolute zin is dat
meer dan in enig andere gemeente in de MRA. De absolute aantallen zijn w eergegeven in figuur
18. In de MRA als geheel gaat het om 166.000 bewoonde woningen. Met de voortgaande
vergrijzing worden dit er alleen maar meer.

figuur 18 Aantal grote woningen (100+ m2) in de MRA bewoond door 55-plussers zonder thuiswonende kinderen

Bron: WiMRA 2023, bewerking RIGO

Pagina 51

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
48

Bijlagen

Ontwikkeling van het aantal huishoudens in delen van de MRA

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Pagina 52

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
49

Ontwikkeling van het aantal huishoudens in delen van Noord-Holland Noord

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Pagina 53

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
50

Huishoudens naar samenstelling, 2024 en ontwikkeling 2024-2040, MRA

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

huish met totaal huish met totaal
tot 35 jaar 35-64 jaar 65-plus kind(eren) tot 35 jaar 35-64 jaar 65-plus kind(eren)
Amsterdam 159.495 148.340 88.135 119.090 515.060 -2.665 19.015 42.320 13.515 72.185
Totaal Amsterdam 159.495 148.340 88.135 119.090 515.060 -2.665 19.015 42.320 13.515 72.185
Almere 12.795 24.935 18.805 40.460 96.995 705 3.645 15.995 8.410 28.755
Lelystad 4.840 9.390 9.320 13.860 37.410 340 2.135 3.135 2.545 8.155
Totaal Almere-Lelystad 17.635 34.325 28.125 54.320 134.405 1.045 5.780 19.130 10.955 36.910
Aalsmeer 1.555 3.255 3.870 5.595 14.275 -220 -180 1.520 65 1.185
Amstelveen 8.790 9.510 12.090 15.190 45.580 85 -535 2.560 1.580 3.690
Diemen 5.185 3.610 3.250 4.840 16.885 35 530 1.265 1.065 2.895
Haarlemmermeer 7.335 15.750 17.615 28.540 69.240 1.155 1.145 9.650 5.730 17.680
Ouder-Amstel 820 1.435 2.015 2.320 6.590 555 1.225 505 1.280 3.565
Uithoorn 1.335 3.355 3.680 5.540 13.910 -295 -360 1.205 345 895
Totaal Amstelland-Meerlanden 25.020 36.915 42.520 62.025 166.480 1.315 1.825 16.705 10.065 29.910
Blaricum 260 1.030 1.920 2.050 5.260 35 35 145 260 475
Gooise Meren 2.745 6.235 8.420 9.815 27.215 35 -295 2.800 560 3.100
Hilversum 7.145 11.595 11.570 14.660 44.970 -835 -280 3.350 865 3.100
Huizen 1.650 4.360 6.685 6.200 18.895 -215 -180 1.480 -240 845
Laren 195 1.050 2.180 1.650 5.075 -50 -300 715 -90 275
Wijdemeren 615 2.565 3.800 3.915 10.895 -130 -195 1.010 60 745
Totaal Gooi en Vechtstreek 12.610 26.835 34.575 38.290 112.310 -1.160 -1.215 9.500 1.415 8.540
Edam-Volendam 1.175 3.285 5.105 6.015 15.580 -360 70 1.225 -245 690
Landsmeer 305 1.025 1.605 2.000 4.935 15 -30 105 135 225
Oostzaan 260 905 1.295 1.650 4.110 20 -30 300 -25 265
Purmerend 4.660 10.360 12.890 15.445 43.355 -695 -565 5.510 1.280 5.530
Waterland 565 1.605 2.850 2.765 7.785 95 185 305 170 755
Wormerland 505 1.675 2.490 2.610 7.280 -55 -260 720 270 675
Zaanstad 9.315 18.960 18.755 26.475 73.505 40 2.180 7.430 3.775 13.425
Totaal Zaanstreek-Waterland 16.785 37.815 44.990 56.960 156.550 -940 1.550 15.595 5.360 21.565
Bloemendaal 525 1.870 3.925 3.605 9.925 -55 -130 830 35 680
Haarlem 14.095 21.805 19.255 25.760 80.915 -130 2.110 7.090 2.315 11.385
Heemstede 730 2.255 4.950 4.275 12.210 -65 -170 580 70 415
Zandvoort 800 2.375 3.155 2.520 8.850 -130 -365 675 195 375
Totaal Zuid-Kennemerland 16.150 28.305 31.285 36.160 111.900 -380 1.445 9.175 2.615 12.855
Beverwijk 2.560 5.265 5.070 6.860 19.755 -240 515 2.015 270 2.560
Heemskerk 1.595 4.195 5.790 6.090 17.670 -355 -400 1.525 -190 580
Velsen 3.375 8.150 9.540 10.985 32.050 -490 -680 3.660 515 3.005
Totaal IJmond 7.530 17.610 20.400 23.935 69.475 -1.085 -565 7.200 595 6.145
Totaal MRA 255.225 330.145 290.030 390.780 1.266.180 -3.870 27.835 119.625 44.520 188.110
ontwikkeling 2024-2040situatie 2024
huishoudens zonder kinderen huishoudens zonder kinderen

Pagina 54

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
51

Huishoudens naar samenstelling, 2024 en ontwikkeling 2024-2040, Noord-Holland Noord

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

huish met totaal huish met totaal
tot 35 jaar 35-64 jaar 65-plus kind(eren) tot 35 jaar 35-64 jaar 65-plus kind(eren)
Den Helder 3.235 7.515 8.860 7.880 27.490 -415 -180 1.310 -800 -85
Hollands Kroon 2.385 5.315 6.685 7.495 21.880 -210 -45 1.975 -265 1.455
Schagen 2.005 4.820 7.705 7.005 21.535 -210 -45 2.500 190 2.435
Texel 800 1.760 2.355 1.795 6.710 -55 -95 505 65 420
Totaal Kop van Noord-Holland 8.425 19.410 25.605 24.175 77.615 -890 -365 6.290 -810 4.225
Alkmaar 7.835 14.255 15.225 16.970 54.285 45 1.280 5.615 215 7.155
Bergen (NH.) 720 3.100 6.285 4.045 14.150 -85 -470 1.310 -285 470
Castricum 1.390 3.370 5.945 5.475 16.180 -170 20 1.375 -95 1.130
Dijk en Waard 4.005 8.565 10.745 14.670 37.985 -520 1.000 4.445 1.115 6.040
Heiloo 820 2.490 4.170 3.590 11.070 -85 75 1.015 145 1.150
Uitgeest 520 1.310 1.635 2.225 5.690 -40 65 660 -185 500
Totaal Regio Alkmaar 15.290 33.090 44.005 46.975 139.360 -855 1.970 14.420 910 16.445
Drechterland
Enkhuizen 1.000 2.310 2.795 2.775 8.880 -190 160 800 -165 605
Hoorn 4.140 8.530 9.990 12.160 34.820 -195 730 3.440 685 4.660
Koggenland 890 2.185 3.020 3.760 9.855 -5 145 1.040 115 1.295
Medemblik 1.820 4.725 6.365 6.970 19.880 -110 -235 1.650 -25 1.280
Opmeer 530 1.220 1.675 1.845 5.270 -10 210 440 85 725
Stede Broec 940 2.100 3.080 3.470 9.590 -70 -20 635 -30 515
Totaal West-Friesland 10.055 23.105 29.735 34.145 97.040 -635 1.065 8.795 655 9.880
Totaal Noord-Holland Noord 33.770 75.605 99.345 105.295 314.015 -2.380 2.670 29.505 755 30.550
huishoudens zonder kinderen huishoudens zonder kinderen
situatie 2024 ontwikkeling 2024-2040

Pagina 55

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
52

Additionele woningbehoefte, 2024-2050 (netto toe te voegen) per gemeente

totaal bewoond 2024-2031 2024-2040 2024-2050
Amsterdam 480.850 452.250 35.600 77.250 109.650
Totaal Amsterdam 480.850 452.250 35.600 77.250 109.650
Almere 92.350 90.050 13.600 28.400 40.800
Lelystad 35.650 34.600 4.000 8.150 12.700
Totaal Almere-Lelystad 128.000 124.650 17.600 36.550 53.500
Aalsmeer 13.700 13.200 650 1.350 1.700
Amstelveen 42.900 40.750 3.050 4.600 5.650
Diemen 15.800 15.150 2.250 3.050 3.300
Haarlemmermeer 67.100 64.950 8.100 17.450 25.900
Ouder-Amstel 6.400 6.100 1.850 3.650 5.550
Uithoorn 13.650 13.150 600 800 1.050
Totaal Amstelland-Meerlanden 159.600 153.250 16.450 30.950 43.150
Blaricum 5.350 5.150 350 400 450
Gooise Meren 27.700 26.250 1.800 2.800 3.600
Hilversum 43.800 42.000 2.200 3.300 4.500
Huizen 19.150 18.600 400 750 850
Laren 5.500 5.100 200 300 350
Wijdemeren 10.900 10.200 500 650 800
Totaal Gooi en Vechtstreek 112.400 107.300 5.450 8.200 10.500
Edam-Volendam 15.950 15.350 450 600 850
Landsmeer 4.900 4.750 150 200 350
Oostzaan 4.150 4.000 100 350 450
Purmerend 43.050 41.950 3.000 5.350 6.700
Waterland 7.500 7.200 350 700 1.200
Wormerland 7.150 6.950 450 650 950
Zaanstad 70.950 68.700 7.200 12.900 16.350
Totaal Zaanstreek-Waterland 153.700 148.900 11.700 20.750 26.850
Bloemendaal 10.400 9.850 450 750 900
Haarlem 79.450 76.050 6.150 11.050 13.350
Heemstede 12.900 12.250 150 450 700
Zandvoort 9.850 8.450 250 400 700
Totaal Zuid-Kennemerland 112.550 106.600 7.000 12.600 15.600
Beverwijk 20.000 19.150 1.250 2.550 3.250
Heemskerk 18.000 17.400 350 600 700
Velsen 31.950 30.700 1.650 2.800 3.050
Totaal IJmond 69.950 67.250 3.250 5.950 7.000
voorraad 2024 additionale behoefte

Pagina 56

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
53

Bron: CBS, Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

totaal bewoond 2024-2031 2024-2040 2024-2050
Den Helder 28.750 27.300 250 -500 -1.200
Hollands Kroon 21.600 20.750 950 1.250 1.400
Schagen 21.450 20.550 1.200 2.100 2.750
Texel 7.000 6.400 350 450 500
Totaal Kop van Noord-Holland 78.750 75.000 2.800 3.300 3.450
Alkmaar 53.950 52.050 3.600 7.050 8.700
Bergen (NH.) 15.500 13.850 300 500 650
Castricum 16.550 16.000 700 1.050 1.150
Dijk en Waard 38.000 37.100 3.650 5.450 6.150
Heiloo 11.250 10.850 850 1.150 1.350
Uitgeest 5.700 5.600 250 450 550
Totaal Regio Alkmaar 140.900 135.400 9.350 15.650 18.550
Drechterland 8.700 8.450 450 700 800
Enkhuizen 8.950 8.600 400 600 650
Hoorn 34.600 33.650 2.600 4.450 5.300
Koggenland 9.850 9.550 650 1.100 1.150
Medemblik 19.500 18.850 750 1.250 1.350
Opmeer 5.150 5.000 350 600 700
Stede Broec 9.500 9.300 350 400 500
Totaal West-Friesland 96.300 93.400 5.550 9.150 10.450
voorraad 2024 additionale behoefte

Pagina 57

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
54

Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen), trendscenario

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024

Leesvoorbeeld. Het in te lopen tekort is voor alle scenario’s hetzelfde en bedraag 45.700 voor
de MRA als geheel. Tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2031 komen er ook nog eens 97.050
woningbehoevende huishoudens bij. De totale opgave voor deze periode komt daarmee op
142.750. In de periode 2024-2040 komen er in totaal 192.200 woningbehoevende huishoudens
bij. Inclusief het in te lopen tekort brengt dit de totale opgave op 237.900.
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 52% 13% 25% 4% 5% 100% 22.600
Almere-Lelystad 47% 7% 7% 27% 12% 100% 7.200
Amstelland-Meerlanden 49% 10% 20% 13% 8% 100% 6.100
Gooi en Vechtstreek 54% 13% 11% 13% 9% 100% 2.800
Zaanstreek-Waterland 47% 16% 14% 16% 7% 100% 3.600
ZKL-IJmond 42% 11% 22% 18% 7% 100% 3.400
totaal MRA 50% 12% 20% 11% 7% 100% 45.700
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 36% 4% 20% 3% 37% 100% 35.600
Almere-Lelystad 28% 8% 3% 39% 23% 100% 17.600
Amstelland-Meerlanden 18% 8% 14% 12% 48% 100% 16.450
Gooi en Vechtstreek 22% 4% 2% 12% 60% 100% 5.450
Zaanstreek-Waterland 23% 3% 1% 30% 44% 100% 11.700
ZKL-IJmond 22% 4% 8% 12% 54% 100% 10.250
totaal MRA 28% 5% 11% 16% 40% 100% 97.050
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 42% 8% 22% 3% 25% 100% 58.200
Almere-Lelystad 33% 8% 4% 35% 19% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 26% 8% 16% 12% 37% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 33% 7% 5% 13% 42% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 28% 6% 4% 26% 35% 100% 15.300
ZKL-IJmond 27% 5% 12% 14% 42% 100% 13.650
totaal MRA 35% 7% 14% 14% 30% 100% 142.750
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 35% 7% 22% 3% 34% 100% 77.250
Almere-Lelystad 25% 8% 3% 40% 24% 100% 36.550
Amstelland-Meerlanden 21% 7% 17% 10% 46% 100% 30.950
Gooi en Vechtstreek 9% 1% 11% 14% 64% 100% 8.200
Zaanstreek-Waterland 25% 4% 3% 23% 45% 100% 20.750
ZKL-IJmond 26% 5% 10% 11% 49% 100% 18.550
totaal MRA 28% 6% 14% 14% 38% 100% 192.200
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 39% 8% 23% 3% 27% 100% 99.850
Almere-Lelystad 29% 8% 3% 38% 22% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 25% 7% 17% 11% 39% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 21% 4% 11% 14% 50% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 29% 6% 5% 22% 39% 100% 24.350
ZKL-IJmond 28% 6% 12% 12% 42% 100% 21.950
totaal MRA 32% 7% 15% 14% 32% 100% 237.900
in te lopen tekort
additioneel 2024-2040
additioneel 2024-2040
+ in te lopen tekort
additioneel 2024-2031
huur
additioneel 2024-2031
+ in te lopen tekort
huur
huur
huur
koop totaal
huur koop totaal
koop totaal
koop totaal
koop totaal

Pagina 58

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
55

Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen), scenario “kleiner en betaalbaarder”

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024

< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 52% 13% 25% 4% 5% 100% 22.600
Almere-Lelystad 47% 7% 7% 27% 12% 100% 7.200
Amstelland-Meerlanden 49% 10% 20% 13% 8% 100% 6.100
Gooi en Vechtstreek 54% 13% 11% 13% 9% 100% 2.800
Zaanstreek-Waterland 47% 16% 14% 16% 7% 100% 3.600
ZKL-IJmond 42% 11% 22% 18% 7% 100% 3.400
totaal MRA 50% 12% 20% 11% 7% 100% 45.700
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 36% 5% 19% 6% 34% 100% 35.600
Almere-Lelystad 28% 9% 3% 45% 16% 100% 17.600
Amstelland-Meerlanden 18% 9% 14% 17% 42% 100% 16.450
Gooi en Vechtstreek 22% 8% 0% 23% 46% 100% 5.450
Zaanstreek-Waterland 23% 3% 1% 40% 34% 100% 11.700
ZKL-IJmond 22% 6% 7% 22% 43% 100% 10.250
totaal MRA 27% 7% 11% 22% 34% 100% 97.050
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 42% 9% 22% 5% 23% 100% 58.200
Almere-Lelystad 33% 8% 4% 40% 15% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 26% 9% 16% 16% 33% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 32% 10% 4% 20% 34% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 28% 6% 4% 34% 27% 100% 15.300
ZKL-IJmond 27% 7% 11% 21% 35% 100% 13.650
totaal MRA 35% 8% 14% 18% 25% 100% 142.750
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 35% 7% 21% 5% 31% 100% 77.250
Almere-Lelystad 25% 8% 3% 45% 19% 100% 36.550
Amstelland-Meerlanden 21% 8% 16% 15% 41% 100% 30.950
Gooi en Vechtstreek 9% 4% 9% 28% 50% 100% 8.200
Zaanstreek-Waterland 25% 5% 3% 32% 35% 100% 20.750
ZKL-IJmond 25% 6% 9% 19% 41% 100% 18.550
totaal MRA 28% 7% 13% 20% 33% 100% 192.200
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 39% 9% 22% 5% 25% 100% 99.850
Almere-Lelystad 29% 8% 4% 42% 18% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 25% 8% 16% 14% 36% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 20% 7% 9% 24% 39% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 28% 6% 5% 30% 31% 100% 24.350
ZKL-IJmond 28% 7% 11% 19% 35% 100% 21.950
totaal MRA 32% 8% 15% 18% 28% 100% 237.900
additioneel 2024-2040
+ in te lopen tekort
huur koop totaal
additioneel 2024-2031
+ in te lopen tekort
huur koop totaal
additioneel 2024-2040
huur koop totaal
in te lopen tekort
huur koop totaal
additioneel 2024-2031
huur koop totaal

Pagina 59

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
56

Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar prijssegment (netto toe te voegen), scenario “extra doorstroming”

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO, prijspeil 2024

< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 52% 13% 25% 4% 5% 100% 22.600
Almere-Lelystad 47% 7% 7% 27% 12% 100% 7.200
Amstelland-Meerlanden 49% 10% 20% 13% 8% 100% 6.100
Gooi en Vechtstreek 54% 13% 11% 13% 9% 100% 2.800
Zaanstreek-Waterland 47% 16% 14% 16% 7% 100% 3.600
ZKL-IJmond 42% 11% 22% 18% 7% 100% 3.400
totaal MRA 50% 12% 20% 11% 7% 100% 45.700
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 36% 6% 19% 6% 33% 100% 35.600
Almere-Lelystad 28% 10% 5% 46% 11% 100% 17.600
Amstelland-Meerlanden 18% 12% 17% 21% 31% 100% 16.450
Gooi en Vechtstreek 22% 15% 2% 40% 22% 100% 5.450
Zaanstreek-Waterland 23% 5% 2% 49% 22% 100% 11.700
ZKL-IJmond 22% 8% 8% 33% 30% 100% 10.250
totaal MRA 27% 8% 12% 26% 26% 100% 97.050
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 42% 9% 22% 5% 22% 100% 58.200
Almere-Lelystad 33% 9% 6% 41% 11% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 26% 12% 18% 19% 25% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 32% 14% 5% 31% 17% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 28% 7% 5% 41% 18% 100% 15.300
ZKL-IJmond 27% 8% 12% 29% 24% 100% 13.650
totaal MRA 35% 9% 15% 21% 20% 100% 142.750
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 35% 7% 21% 5% 31% 100% 77.250
Almere-Lelystad 25% 9% 4% 46% 16% 100% 36.550
Amstelland-Meerlanden 21% 10% 17% 17% 35% 100% 30.950
Gooi en Vechtstreek 9% 8% 11% 42% 30% 100% 8.200
Zaanstreek-Waterland 25% 5% 4% 38% 28% 100% 20.750
ZKL-IJmond 25% 7% 10% 25% 33% 100% 18.500
totaal MRA 28% 8% 14% 22% 29% 100% 192.200
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 39% 9% 22% 5% 25% 100% 99.850
Almere-Lelystad 29% 9% 4% 43% 15% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 25% 10% 17% 16% 31% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 20% 9% 11% 35% 25% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 28% 7% 5% 35% 25% 100% 24.350
ZKL-IJmond 28% 7% 12% 24% 29% 100% 21.900
totaal MRA 32% 9% 15% 20% 24% 100% 237.900
in te lopen tekort
huur koop totaal
additioneel 2024-2031
huur koop totaal
additioneel 2024-2031
+ in te lopen tekort
huur koop totaal
additioneel 2024-2040
huur koop totaal
additioneel 2024-2040
+ in te lopen tekort
huur koop totaal

Pagina 60

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
57

Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar woningtype (netto toe te voegen), trendscenario

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO,

huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 85% 6% 9% 1% 100% 22.600
Almere-Lelystad 44% 16% 6% 33% 100% 7.200
Amstelland-Meerlanden 68% 11% 8% 13% 100% 6.100
Gooi en Vechtstreek 69% 8% 10% 13% 100% 2.800
Zaanstreek-Waterland 65% 12% 9% 14% 100% 3.600
ZKL-IJmond 65% 10% 18% 7% 100% 3.400
totaal MRA 72% 9% 9% 10% 100% 45.700
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 54% 6% 24% 16% 100% 35.600
Almere-Lelystad 19% 20% 11% 50% 100% 17.600
Amstelland-Meerlanden 27% 13% 12% 48% 100% 16.450
Gooi en Vechtstreek 14% 14% 8% 64% 100% 5.450
Zaanstreek-Waterland 19% 8% 14% 59% 100% 11.700
ZKL-IJmond 29% 5% 19% 47% 100% 10.250
totaal MRA 34% 10% 17% 39% 100% 97.050
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 66% 6% 18% 10% 100% 58.200
Almere-Lelystad 26% 19% 9% 45% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 38% 13% 11% 39% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 33% 12% 8% 47% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 30% 9% 13% 48% 100% 15.300
ZKL-IJmond 38% 6% 19% 37% 100% 13.650
totaal MRA 46% 10% 14% 29% 100% 142.750
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 55% 9% 24% 13% 100% 77.250
Almere-Lelystad 17% 19% 10% 54% 100% 36.550
Amstelland-Meerlanden 23% 21% 11% 44% 100% 30.950
Gooi en Vechtstreek 9% 13% 14% 64% 100% 8.200
Zaanstreek-Waterland 19% 14% 12% 55% 100% 20.750
ZKL-IJmond 28% 12% 21% 38% 100% 18.550
totaal MRA 34% 14% 17% 35% 100% 192.200
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 62% 8% 20% 10% 100% 99.850
Almere-Lelystad 22% 18% 9% 51% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 30% 20% 11% 39% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 24% 12% 13% 51% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 26% 14% 12% 49% 100% 24.350
ZKL-IJmond 34% 12% 21% 33% 100% 21.950
totaal MRA 42% 13% 16% 30% 100% 237.900
*) of gelijkwaardige alternatieven
in te lopen tekort
totaal
additioneel 2024-2031
totaal
additioneel 2024-2040
totaal
additioneel 2024-2040 +
in te lopen tekort
totaal
additioneel 2024-2031 +
in te lopen tekort
totaal

Pagina 61

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
58

Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar woningtype (netto toe te voegen), scenario “kleiner en betaalbaarder”

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 85% 6% 9% 1% 100% 22.600
Almere-Lelystad 44% 16% 6% 33% 100% 7.200
Amstelland-Meerlanden 68% 11% 8% 13% 100% 6.100
Gooi en Vechtstreek 69% 8% 10% 13% 100% 2.800
Zaanstreek-Waterland 65% 12% 9% 14% 100% 3.600
ZKL-IJmond 65% 10% 18% 7% 100% 3.400
totaal MRA 72% 9% 9% 10% 100% 45.700
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 56% 5% 28% 12% 100% 35.600
Almere-Lelystad 21% 18% 14% 47% 100% 17.600
Amstelland-Meerlanden 30% 11% 16% 43% 100% 16.450
Gooi en Vechtstreek 18% 12% 13% 57% 100% 5.450
Zaanstreek-Waterland 20% 7% 18% 55% 100% 11.700
ZKL-IJmond 32% 3% 28% 37% 100% 10.250
totaal MRA 36% 9% 21% 34% 100% 97.050
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 67% 5% 20% 7% 100% 58.200
Almere-Lelystad 28% 17% 12% 43% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 41% 11% 14% 35% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 35% 11% 12% 42% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 30% 8% 16% 45% 100% 15.300
ZKL-IJmond 40% 5% 25% 30% 100% 13.650
totaal MRA 48% 9% 17% 26% 100% 142.750
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 56% 8% 27% 9% 100% 77.250
Almere-Lelystad 19% 17% 13% 51% 100% 36.550
Amstelland-Meerlanden 26% 19% 16% 40% 100% 30.950
Gooi en Vechtstreek 11% 11% 22% 56% 100% 8.200
Zaanstreek-Waterland 20% 13% 16% 51% 100% 20.750
ZKL-IJmond 30% 10% 30% 30% 100% 18.500
totaal MRA 36% 12% 22% 31% 100% 192.200
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 62% 7% 23% 7% 100% 99.850
Almere-Lelystad 23% 17% 12% 48% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 33% 17% 14% 36% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 26% 10% 19% 45% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 27% 13% 15% 45% 100% 24.350
ZKL-IJmond 36% 10% 28% 27% 100% 21.900
totaal MRA 43% 11% 19% 27% 100% 237.900
*) of gelijkwaardige alternatieven
additioneel 2024-2040
totaal
additioneel 2024-2040 +
in te lopen tekort
totaal
in te lopen tekort
totaal
additioneel 2024-2031
totaal
additioneel 2024-2031 +
in te lopen tekort
totaal

Pagina 62

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
59

Woningbehoefte in de MRA, 2024-2040, naar woningtype (netto toe te voegen), scenario “extra doorstroming”

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2023, bewerking RIGO

huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 85% 6% 9% 1% 100% 22.600
Almere-Lelystad 44% 16% 6% 33% 100% 7.200
Amstelland-Meerlanden 68% 11% 8% 13% 100% 6.100
Gooi en Vechtstreek 69% 8% 10% 13% 100% 2.800
Zaanstreek-Waterland 65% 12% 9% 14% 100% 3.600
ZKL-IJmond 65% 10% 18% 7% 100% 3.400
totaal MRA 72% 9% 9% 10% 100% 45.700
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 56% 4% 29% 10% 100% 35.600
Almere-Lelystad 26% 17% 18% 39% 100% 17.600
Amstelland-Meerlanden 39% 9% 21% 32% 100% 16.450
Gooi en Vechtstreek 31% 8% 24% 38% 100% 5.450
Zaanstreek-Waterland 25% 4% 26% 45% 100% 11.700
ZKL-IJmond 37% 0% 39% 24% 100% 10.250
totaal MRA 41% 7% 26% 26% 100% 97.050
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 68% 5% 21% 7% 100% 58.200
Almere-Lelystad 32% 17% 14% 37% 100% 24.800
Amstelland-Meerlanden 47% 9% 17% 27% 100% 22.550
Gooi en Vechtstreek 44% 8% 19% 29% 100% 8.250
Zaanstreek-Waterland 34% 6% 22% 37% 100% 15.300
ZKL-IJmond 44% 3% 34% 20% 100% 13.650
totaal MRA 51% 8% 20% 21% 100% 142.750
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 56% 7% 28% 9% 100% 77.250
Almere-Lelystad 21% 17% 15% 47% 100% 36.550
Amstelland-Meerlanden 30% 17% 19% 34% 100% 30.950
Gooi en Vechtstreek 19% 9% 30% 42% 100% 8.200
Zaanstreek-Waterland 23% 11% 22% 44% 100% 20.750
ZKL-IJmond 33% 8% 37% 22% 100% 18.500
totaal MRA 38% 11% 24% 26% 100% 192.200
huur koop
app. eengez. *) app. eengez. *)
Amsterdam 63% 7% 23% 7% 100% 99.850
Almere-Lelystad 25% 16% 14% 45% 100% 43.750
Amstelland-Meerlanden 37% 16% 17% 30% 100% 37.050
Gooi en Vechtstreek 32% 9% 25% 35% 100% 11.000
Zaanstreek-Waterland 29% 11% 20% 40% 100% 24.350
ZKL-IJmond 38% 8% 34% 19% 100% 21.900
totaal MRA 45% 11% 21% 23% 100% 237.900
*) of gelijkwaardige alternatieven
in te lopen tekort
totaal
additioneel 2024-2031
totaal
additioneel 2024-2031 +
in te lopen tekort
totaal
additioneel 2024-2040
totaal
additioneel 2024-2040 +
in te lopen tekort
totaal

Pagina 63

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
60

Ontwikkeling van de woningbehoefte in Noord-Holland Noord, 2024-2040, prijssegmenten, trendscenario

Bron: WoON2021, CBS2024, bewerking RIGO, prijspeil 2024

totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 59% 11% 5% 9% 15% 100% 2.200
Kop van Noord-Holland 52% 7% 4% 26% 11% 100% 1.400
West-Friesland 56% 10% 4% 14% 16% 100% 2.100
Noord-Holland Noord 56% 9% 5% 15% 14% 100% 5.700
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 31% 4% 2% 13% 50% 100% 9.350
Kop van Noord-Holland 21% 2% 1% 39% 38% 100% 2.800
West-Frieland 25% 3% 1% 21% 50% 100% 5.550
Noord-Holland Noord 27% 3% 2% 20% 48% 100% 17.700
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 37% 5% 3% 12% 43% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 31% 3% 2% 35% 29% 100% 4.200
West-Frieland 33% 4% 2% 19% 41% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 35% 5% 2% 19% 40% 100% 23.400
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 32% 4% 3% 17% 44% 100% 15.650
Kop van Noord-Holland 3% 2% 1% 65% 29% 100% 3.300
West-Friesland 25% 3% 2% 28% 42% 100% 9.150
Noord-Holland Noord 26% 4% 2% 26% 41% 100% 28.100
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 35% 5% 3% 16% 40% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 18% 3% 2% 53% 23% 100% 4.700
West-Friesland 31% 5% 2% 25% 37% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 31% 5% 3% 25% 37% 100% 33.800
huur koop
huur koop
in te lopen tekort
additioneel 2024-2031
additioneel 2024-2031 +
in te lopen tekort
additioneel 2024-2040
additioneel 2024-2040 +
in te lopen tekort
huur koop
huur koop
huur koop

Pagina 64

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
61

Ontwikkeling van de woningbehoefte in Noord-Holland Noord, 2024-2040, prijssegmenten, scenario “kleiner en
betaalbaarder”

Bron: WoON2021, CBS2024, bewerking RIGO, prijspeil 2024

totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 59% 11% 5% 9% 15% 100% 2.200
Kop van Noord-Holland 52% 7% 4% 26% 11% 100% 1.400
West-Friesland 56% 10% 4% 14% 16% 100% 2.100
Noord-Holland Noord 56% 9% 5% 15% 14% 100% 5.700
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 31% 4% 2% 19% 44% 100% 9.350
Kop van Noord-Holland 20% 3% 1% 54% 21% 100% 2.800
West-Frieland 24% 3% 1% 29% 42% 100% 5.550
Noord-Holland Noord 27% 4% 2% 28% 40% 100% 17.700
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 37% 5% 2% 17% 38% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 31% 4% 2% 45% 18% 100% 4.200
West-Frieland 33% 5% 2% 25% 35% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 34% 5% 2% 25% 34% 100% 23.400
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 32% 4% 3% 17% 44% 100% 15.650
Kop van Noord-Holland 3% 2% 1% 65% 29% 100% 3.300
West-Friesland 25% 3% 2% 28% 42% 100% 9.150
Noord-Holland Noord 26% 4% 2% 26% 41% 100% 28.100
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 35% 5% 3% 16% 40% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 18% 3% 2% 53% 23% 100% 4.700
West-Friesland 31% 5% 2% 25% 37% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 31% 5% 3% 25% 37% 100% 33.800
in te lopen tekort
huur koop
additioneel 2024-2031
huur koop
additioneel 2024-2031
+ in te lopen tekort
huur koop
additioneel 2024-2040
huur koop
additioneel 2024-2040
+ in te lopen tekort
huur koop

Pagina 65

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
62

Ontwikkeling van de woningbehoefte in Noord-Holland Noord, 2024-2040, prijssegmenten, scenario “extra
doorstroming”

Bron: WoON2021, CBS2024, bewerking RIGO, prijspeil 2024

totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 59% 11% 5% 9% 15% 100% 2.200
Kop van Noord-Holland 52% 7% 4% 26% 11% 100% 1.400
West-Friesland 56% 10% 4% 14% 16% 100% 2.100
Noord-Holland Noord 56% 9% 5% 15% 14% 100% 5.700
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 31% 9% 4% 29% 26% 100% 9.350
Kop van Noord-Holland 20% 8% 4% 75% -7% 100% 2.800
West-Frieland 24% 9% 4% 38% 25% 100% 5.550
Noord-Holland Noord 27% 9% 4% 39% 21% 100% 17.700
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 37% 10% 4% 25% 24% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 31% 8% 4% 59% -1% 100% 4.200
West-Frieland 33% 9% 4% 32% 23% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 34% 9% 4% 33% 19% 100% 23.400
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 32% 7% 4% 24% 32% 100% 15.650
Kop van Noord-Holland 3% 6% 3% 83% 4% 100% 3.300
West-Friesland 25% 7% 3% 34% 31% 100% 9.150
Noord-Holland Noord 26% 7% 4% 34% 28% 100% 28.100
totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123< € 390.000> € 390.000
Regio Alkmaar 35% 8% 4% 22% 30% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 18% 6% 3% 66% 6% 100% 4.700
West-Friesland 31% 7% 4% 30% 28% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 31% 7% 4% 31% 26% 100% 33.800
in te lopen tekort
huur koop
additioneel 2024-2031
huur koop
additioneel 2024-2040
+ in te lopen tekort
huur koop
additioneel 2024-2031
+ in te lopen tekort
huur koop
additioneel 2024-2040
huur koop

Pagina 66

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
63

Ontwikkeling van de woningbehoefte in Noord-Holland Noord, 2024-2040, woningtypen, trendscenario

Bron: WoON2021, CBS2024, bewerking RIGO

huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 59% 17% 5% 19% 100% 2.200
Kop van Noord-Holland 39% 23% 8% 29% 100% 1.400
West-Friesland 48% 22% 5% 25% 100% 2.100
Noord-Holland Noord 50% 20% 6% 24% 100% 5.700
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 27% 10% 20% 43% 100% 9.350
Kop van Noord-Holland 19% 5% 15% 61% 100% 2.800
West-Frieland 19% 10% 13% 59% 100% 5.550
Noord-Holland Noord 23% 9% 17% 51% 100% 17.700
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 33% 11% 17% 38% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 26% 11% 13% 51% 100% 4.200
West-Frieland 27% 13% 11% 49% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 29% 12% 14% 44% 100% 23.400
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 24% 15% 22% 40% 100% 15.650
Kop van Noord-Holland 5% 1% 22% 72% 100% 3.300
West-Friesland 16% 15% 15% 55% 100% 9.150
Noord-Holland Noord 19% 13% 19% 48% 100% 28.100
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 28% 15% 20% 37% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 15% 8% 18% 60% 100% 4.700
West-Friesland 22% 16% 13% 49% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 24% 14% 17% 44% 100% 33.800
*) of gelijkwaardige alternatieven
additioneel 2024-2040
+ in te lopen tekort
additioneel 2024-2031
+ in te lopen tekort
additioneel 2024-2040
in te lopen tekort
additioneel 2024-2031

Pagina 67

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
64

Ontwikkeling van de woningbehoefte in Noord-Holland Noord, 2024-2040, woningtypen, scenario “kleiner en
betaalbaarder”

Bron: WoON2021, CBS2024, bewerking RIGO

huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 59% 17% 5% 19% 100% 2.200
Kop van Noord-Holland 39% 23% 8% 29% 100% 1.400
West-Friesland 48% 22% 5% 25% 100% 2.100
Noord-Holland Noord 50% 20% 6% 24% 100% 5.700
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 28% 9% 26% 37% 100% 9.350
Kop van Noord-Holland 20% 5% 23% 52% 100% 2.800
West-Frieland 20% 9% 18% 53% 100% 5.550
Noord-Holland Noord 24% 8% 23% 44% 100% 17.700
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 34% 11% 22% 34% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 26% 11% 18% 44% 100% 4.200
West-Frieland 28% 12% 15% 45% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 30% 11% 19% 39% 100% 23.400
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 25% 14% 28% 34% 100% 15.650
Kop van Noord-Holland 7% 0% 32% 61% 100% 3.300
West-Friesland 17% 13% 20% 49% 100% 9.150
Noord-Holland Noord 20% 12% 26% 42% 100% 28.100
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 29% 14% 25% 32% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 16% 7% 25% 52% 100% 4.700
West-Friesland 23% 15% 17% 45% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 25% 13% 22% 39% 100% 33.800
*) of gelijkwaardige alternatieven
in te lopen tekort
additioneel 2024-2031
additioneel 2024-2031
+ in te lopen tekort
additioneel 2024-2040
additioneel 2024-2040
+ in te lopen tekort

Pagina 68

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
65

Ontwikkeling van de woningbehoefte in Noord-Holland Noord, 2024-2040, woningtypen, scenario “extra doorstroming”

Bron: WoON2021, CBS2024, bewerking RIGO

huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 59% 17% 5% 19% 100% 2.200
Kop van Noord-Holland 39% 23% 8% 29% 100% 1.400
West-Friesland 48% 22% 5% 25% 100% 2.100
Noord-Holland Noord 50% 20% 6% 24% 100% 5.700
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 38% 7% 42% 13% 100% 9.350
Kop van Noord-Holland 33% 0% 42% 26% 100% 2.800
West-Frieland 30% 6% 35% 29% 100% 5.550
Noord-Holland Noord 34% 6% 40% 20% 100% 17.700
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 42% 9% 35% 14% 100% 11.550
Kop van Noord-Holland 35% 8% 31% 27% 100% 4.200
West-Frieland 35% 11% 27% 28% 100% 7.650
Noord-Holland Noord 38% 9% 32% 21% 100% 23.400
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 31% 13% 38% 18% 100% 15.650
Kop van Noord-Holland 17% -4% 50% 37% 100% 3.300
West-Friesland 23% 12% 31% 33% 100% 9.150
Noord-Holland Noord 27% 10% 37% 25% 100% 28.100
huur koop totaal
app. eengez. *) app. eengez. *)
Regio Alkmaar 34% 13% 34% 18% 100% 17.850
Kop van Noord-Holland 24% 4% 38% 35% 100% 4.700
West-Friesland 28% 14% 27% 32% 100% 11.250
Noord-Holland Noord 31% 12% 32% 25% 100% 33.800
*) of gelijkwaardige alternatieven
in te lopen tekort
additioneel 2024-2031
additioneel 2024-2031
+ in te lopen tekort
additioneel 2024-2040
additioneel 2024-2040
+ in te lopen tekort

Pagina 69

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
66

Geplande opleveringen, 2024 t/m 2030, prijsklassen

Bron: Monitor Plancapaciteit, prijspeil 2024

Geplande opleveringen, 2031 t/m 2040, prijsklassen

Bron: Monitor Plancapaciteit, prijspeil 2024

Geplande opleveringen, 2024 t/m 2030, woningtype

Bron: Monitor Plancapaciteit

onbekend totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 27.250 22.500 2.750 9.100 11.500 2.400 75.500
Almere-Lelystad 6.800 3.200 750 2.550 4.600 1.800 19.650
Amstelland-Meerlanden 8.200 4.100 4.600 3.450 8.100 2.250 30.700
Gooi en Vechtstreek 2.650 1.150 500 550 2.050 1.750 8.600
Zaanstreek-Waterland 6.400 2.250 1.700 1.500 2.700 6.550 21.100
Zuid-Kennemerland / IJmond 7.000 2.450 3.100 3.600 2.050 1.550 19.750
Totaal MRA 58.250 35.600 13.400 20.750 31.000 16.300 175.300
Kop van Noord-Holland 2.550 600 200 2.150 2.150 1.650 9.250
Regio Alkmaar 2.350 1.100 150 3.250 4.200 8.300 19.350
West-Friesland 3.000 750 200 3.100 2.850 2.100 12.000
Totaal Noord-Holland Noord 7.900 2.400 500 8.500 9.200 12.100 40.600
huur koop
onbekend totaal
< € 879 < € 1.123 > € 1.123 < € 390.000 > € 390.000
Amsterdam 9.600 8.350 100 3.200 4.200 1.250 26.750
Almere-Lelystad 4.450 1.500 1.100 3.850 3.900 20.250 35.050
Amstelland-Meerlanden 4.950 1.900 2.300 2.400 5.100 1.000 17.700
Gooi en Vechtstreek - - - - - - -
Zaanstreek-Waterland 1.850 350 100 250 450 11.400 14.450
Zuid-Kennemerland / IJmond 3.000 700 800 3.450 1.950 1.250 11.150
Totaal MRA 23.900 12.750 4.450 13.150 15.650 35.200 105.050
Kop van Noord-Holland 650 250 100 650 600 850 3.100
Regio Alkmaar 50 - - 100 100 8.850 9.100
West-Friesland 900 100 50 1.200 950 2.250 5.400
Totaal Noord-Holland Noord 1.600 300 150 1.950 1.650 11.950 17.600
huur koop
eengezins appartement onbekend totaal
Almere-Lelystad 4.950 11.500 3.200 19.650
Amstelland-Meerlanden 5.100 22.550 3.000 30.700
Amsterdam - 75.500 - 75.500
Gooi en Vechtstreek 1.000 4.800 2.800 8.600
Zaanstreek-Waterland 3.750 13.150 4.200 21.100
Zuid-Kennemerland / IJmond 1.200 7.050 11.500 19.750
Totaal MRA 16.050 134.500 24.750 175.300
Kop van Noord-Holland 4.650 2.800 1.850 9.250
Regio Alkmaar 3.900 7.600 7.850 19.350
West-Friesland 3.950 5.550 2.550 12.000
Totaal Noord-Holland Noord 12.450 15.950 12.200 40.600

Pagina 70

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
67

Geplande opleveringen, 2031 t/m 2040, woningtype

Bron: Monitor Plancapaciteit

eengezins appartement onbekend totaal
Almere-Lelystad 3.350 3.200 28.500 35.050
Amstelland-Meerlanden 3.900 11.300 2.500 17.700
Amsterdam - 26.750 - 26.750
Gooi en Vechtstreek - - - -
Zaanstreek-Waterland 600 2.900 10.900 14.450
Zuid-Kennemerland / IJmond 700 5.050 5.400 11.150
Totaal MRA 8.550 49.200 47.300 105.050
Kop van Noord-Holland 1.350 700 1.000 3.100
Regio Alkmaar 150 - 8.950 9.100
West-Friesland 1.750 2.300 1.400 5.400
Totaal Noord-Holland Noord 3.250 3.000 11.350 17.600

Pagina 71

Rapport De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord
68

Documenten en bijlagen

LEV Woningbehoefte in de MRA 2024-2050 opgesteld 7 maart 2025

Pagina 1

Pagina 2

Pagina 3

De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord w.o. Edam-Volendam

Pagina 1

Onderzoek woningbehoefter 2024-2040

Pagina 1

Pagina 2

Pagina 3

Pagina 4

Pagina 5

Pagina 6

Pagina 7

Pagina 8

Pagina 9

Pagina 10

Pagina 11

Pagina 12

Pagina 13

Pagina 14

Pagina 15

Pagina 16

Pagina 17

Pagina 18

Pagina 19

Pagina 20

Pagina 21

Pagina 22

Pagina 23

Pagina 24

Pagina 25

Pagina 26

Pagina 27

Pagina 28

Pagina 29

Pagina 30

Pagina 31

Pagina 32

Pagina 33

Pagina 34

Pagina 35

Pagina 36

Pagina 37

Pagina 38

Pagina 39

Pagina 40

Pagina 41

Pagina 42

Pagina 43

Pagina 44

Pagina 45

Pagina 46

Pagina 47

Pagina 48

Pagina 49

Pagina 50

Pagina 51

Pagina 52

Pagina 53

Pagina 54

Pagina 55

Pagina 56

Pagina 57

Pagina 58

Pagina 59

Pagina 60

Pagina 61

Pagina 62

Pagina 63

Pagina 64

Pagina 65

Pagina 66

Pagina 67

Pagina 68

Pagina 69

Pagina 70

Pagina 71