Grondverkoop beleid

3 maart 2025 11:32
Detailrapport 08 Vragen los v/h Raadsplein (ID 814)
Veld Waarde
Datum vraag 20-2-2025
Onderwerp Grondverkoop beleid
Fractie(s) LEV
Vraag Bijlage: praktijkhandreiking-taxaties-gebiedsontwikkeling

Vraag1:
Hoe past de gemeente Edam-Volendam het kostenverhaal toe
binnen gebiedsontwikkelingen?

Vraag 2:
Hanteert de gemeente een actief of faciliterend grondbeleid, en
waarom?

Vraag 3:
Zijn alle taxaties en kostenramingen bij gebiedsontwikkelingen
openbaar beschikbaar?

Vraag 4:
Hoe wordt gecontroleerd of taxaties niet te optimistisch of te laag
worden ingeschat?

Vraag 5:
Hoe worden risico’s en onzekerheden in taxaties meegenomen?

Vraag 6:
Hoe voorkomt de gemeente dat marktpartijen een voorkeurspositie
krijgen bij gebiedsontwikkeling?
Antwoord Antwoord 1:
Bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen vindt het kostenverhaal
plaats via de gronduitgifte. Bij gebiedsontwikkelingen door een
private partij vindt kostenverhaal bij voorkeur plaats via een
privaatrechtelijke anterieure overeenkomst. Wanneer dit niet
mogelijk blijkt wordt er gekozen voor een publiekrechtelijke weg.
Dan wordt een kostenverhaalsbijdrage via het omgevingsplan
opgelegd.

Antwoord 2:
Het grondbeleid is in principe faciliterend; dat is zo vastgesteld in de
Nota Grondbeleid van 2018. Voor bepaalde belangrijke projecten
kiest de gemeente echter voor een actief grondbeleid, zoals bij
Slobbeland 9-11 en bij de ontwikkeling van bedrijventerrein De
Purmer. In de nog op te stellen programma's zal worden
aangegeven of voor bepaalde ambities zal worden gekozen voor
een actief of faciliterend grondbeleid.

3 maart 2025 11:32
Pagina 2

Antwoord 3:
Dit hangt af van de situatie. Indien er nog sprake is van
onderhandelingen zijn taxaties niet openbaar.

Antwoord 4:
Bij twijfel wordt gebruik gemaakt van een tweede taxatie. In
beginsel wordt uitgegaan van de expertise van de taxateur.

Antwoord 5:
Bekende risico’s en onzekerheden worden op voorhand met de
taxateur besproken en deze worden meegenomen in de taxatie. Er
wordt tevens gebruik gemaakt van de kennis en kunde van de
taxateur.

Antwoord 6:
Door indien nodig bij voorgenomen gebiedsontwikkeling de Wet
voorkeursrecht gemeenten toe te passen.
Bijlage(s) praktijkhandreiking-taxaties-gebiedsontwikkelingen

Praktijkhandreiking
Praktijkhandreiking
Taxaties
Gebiedsontwikkelingen
Sake van den Berg, Harmen Bijsterbosch, Albert van Gellicum, Jeroen van Lenthe en Paul Nelisse

December 2024

2

Ri rics.org

Voorwoord
Gebiedsontwikkeling vormt een cruciaal proces in het vormgeven van onze fysieke leefomgeving. Het is
een samenspel tussen publieke en private partijen dat zich richt op de ontwikkeling, herontwikkeling en
verbetering van gebieden, waarbij zowel de maatschappelijke als economische belangen centraal staan.
In dit complexe proces spelen taxaties een sleutelrol. Deze taxaties bieden niet alleen inzicht in de waarde
van gronden en vastgoed, maar dragen ook bij aan transparantie en uniformiteit. Die zijn essentieel voor
het creëren van vertrouwen en het nemen van weloverwogen beslissingen.
De praktijkhandreiking die voor u ligt vormt voor taxateurs, opdrachtgevers en andere stakeholders een
uitgebreide gids om taxaties in het kader van gebiedsontwikkelingen zorgvuldig, consistent en volgens de
hoogste standaarden uit te voeren. Deze handreiking bouwt voort op de veranderende wet- en regelgeving
- zoals de invoering van de Omgevingswet - en speelt in op de complexiteit van moderne
gebiedsontwikkelingen. Daarbij geeft de handreiking zowel richting aan waarderingsmethoden als aan het
omgaan met de juridische, technische en economische vraagstukken die van invloed zijn op taxaties.
Het is onze overtuiging dat deze praktijkhandreiking zal bijdragen aan een hoger niveau van
professionaliteit binnen het vakgebied en aan de haalbaarheid en duurzaamheid van
gebiedsontwikkelingen als geheel. De auteurs - experts uit verschillende disciplines - hebben met grote
zorgvuldigheid en aandacht gewerkt aan een document dat niet alleen praktijkgericht is, maar ook stevig
verankerd is in de relevante normen en standaarden.
Wij hopen dat deze handreiking zal fungeren als een waardevol instrument voor iedereen die betrokken is
bij taxaties binnen het kader van gebiedsontwikkeling. En dat deze bijdraagt aan het gezamenlijk doel: een
fysieke leefomgeving die aansluit bij de behoeften van vandaag en morgen.
Namens RICS
Sake van den Berg, Harmen Bijsterbosch,Albert van Gellicum, Jeroen van Lenthe en
Paul Nelisse

3

Ri rics.org

Inhoud
Voorwoord ........................................................................................................................................ 2
1. Inleiding ......................................................................................................................................... 4
1.1 Aanleiding voor deze praktijkhandreiking ............................................................................................... 4
1.2 Gebiedsontwikkelingen............................................................................................................................ 5
1.3 Afbakening ............................................................................................................................................... 6
2. Wettelijk kader en jurisprudentie ................................................................................................ 13
2.1 Inleiding .................................................................................................................................................. 13
2.2 Waarderingsgrondslag conform IVS framework .................................................................................... 13
2.3 Instrumenten van het grondbeleid ........................................................................................................ 14
2.4 Grondbeleid en kostenverhaal .............................................................................................................. 15
2.5 Waarderingsgrondslagen bij gebiedsontwikkelingen ............................................................................ 17
3. Methodieken ............................................................................................................................... 24
3.1 Inleiding .................................................................................................................................................. 24
3.2 Residuele grondwaarde ......................................................................................................................... 24
3.3 Comparatieve methode ......................................................................................................................... 27
3.4 Inkomsten methode ............................................................................................................................... 28
3.5 Kosten methode ..................................................................................................................................... 28
3.6 Grondquote ............................................................................................................................................ 28
4. Praktijkhandreiking ...................................................................................................................... 29
4.1 Algemeen ............................................................................................................................................... 29
4.2 Rol van de taxateur ................................................................................................................................ 30
4.2 Praktijkhandreiking ................................................................................................................................ 32
4.4 Matrix ..................................................................................................................................................... 37
5. Definities en afkortingen ............................................................................................................. 39
6. Bijlagen ........................................................................................................................................ 42
Bijlage 1: Taxaties gebiedsontwikkeling ...................................................................................................... 42
Bijlage 2: Toepasbaarheid taxatiemethoden ............................................................................................... 43
Bijlage 3: Onderdeel van de waardering en wijze van invulling. ................................................................. 44
Bijlage 4: Nadere uitwerking residuele waarde methode ........................................................................... 45
Dankwoord ...................................................................................................................................... 49

4

Ri rics.org

1. Inleiding
1.1 Aanleiding voor deze praktijkhandreiking
In 2023 stuurde het kabinet-Rutte IV een brief1 naar de Tweede Kamer over de modernisering van
het grondbeleid. Hierin zijn de voorstellen voor de modernisering uitgewerkt in drie sporen. Spoor
II noemt de ontwikkeling van een praktijkhandreiking (of waarderingsinstructie) voor taxaties bij
gebiedsontwikkeling als één van de oplossingsrichtingen. Deze handreiking richt zich vooral op de
inbrengwaarde bij gebiedsontwikkelingen, en meer specifiek: op de inbrengwaarde bij het
kostenverhaal. Hiermee geeft de praktijkhandreiking verdere invulling aan de door het kabinet-
Rutte IV beoogde waarderingsinstructie, zoals vermeld in de eerdergenoemde brief.
Bij het ministerie en bij gebruikers van taxaties bij gebiedsontwikkeling leeft een grote wens om de
voorspelbaarheid van de inbrengwaarden van gronden binnen gebiedsontwikkelingen te
vergroten, en ook: om de methoden voor het bepalen van deze waarden te verbeteren. RICS, dat
wereldwijd actief is, heeft ervaring met het verhogen van voorspelbaarheid en kwaliteit van
taxaties door middel van een lange traditie van standaardisering. De standaarden van RICS
ondersteunen taxateurs bij het verbeteren van de kwaliteit van taxaties. Ook helpen ze gebruikers
van taxatierapporten (zoals opdrachtgevers en rechtbanken) bij het evalueren ervan, om zo te
beoordelen of ze zijn uitgevoerd volgens de beste praktijken uit de markt.
Het toepassingsgebied van deze praktijkhandreiking reikt verder dan enkel situaties waarin een
inbrengwaarde moet worden vastgesteld. Het is de bedoeling dat deze handreiking wordt
toegepast in het gehele proces van gebiedsontwikkeling door alle belanghebbenden, zoals
gemeenten, projectontwikkelaars, bouwondernemingen, woningcorporaties, beleggers,
eigenaren, financiers en taxateurs. Dit betekent in de praktijk dat deze handreiking ook toepasbaar
is bij taxaties in het kader van de prijsvaststellingsprocedure bij voorkeurrecht, onteigening en
gemeentelijke grondexploitaties, waarbij de wettelijke randvoorwaarden van deze regelingen
volledig worden gerespecteerd. Bovendien kan de praktijkhandreiking van belang zijn bij taxaties
in het kader van de financiële haalbaarheid en financiering van plannen voor gebiedsontwikkeling.
Dit geldt ook voor taxaties voor de aankoop van gronden en vastgoed waar de koper (op termijn)
ontwikkeling of herontwikkeling beoogt, en waarbij een functiewijziging noodzakelijk is. Voor
financiers is deze praktijkhandreiking relevant vanuit de ‘Richtsnoeren inzake de initiëring en
monitoring van leningen’2.
Het brede toepassingsbereik van de handreiking hangt nauw samen met het van kracht worden
van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Deze wet bevat nieuwe regels voor planologie en
kostenverhaal die essentieel zijn voor waarderingen. Deze praktijkhandreiking sluit naadloos aan

1 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/06/19/kamerbrief-modernisering-van-het-
grondbeleid.
2 EBA/GL/2020/06, met name paragraaf 5.2.8 en hoofdstuk 7.

5

Ri rics.org
op de bepalingen van de Omgevingswet, waarin onder andere de Wet ruimtelijke ordening, de
Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet zijn geïntegreerd. Hoewel de terminologie
is aangepast, blijven de inhoudelijke aspecten ongewijzigd. Veel lopende plannen,
voorkeursrechten en onteigeningsprocedures vallen nog onder het oude recht, en alle huidige
jurisprudentie is daarop gebaseerd. In deze handreiking wordt de terminologie van de
Omgevingswet gebruikt, behalve wanneer verwezen wordt naar de Wet ruimtelijke ordening.
Daar waar in deze handreiking wordt gesproken over de (grond)markt, wordt de markt voor
grondposities binnen gebiedsontwikkelingen bedoeld. Dit omvat óók grond met bebouwing die in
transformatiegebieden moet worden gesloopt.
Het doel van deze praktijkhandreiking is om taxateurs, opdrachtgevers en rechters duidelijk te
maken hoe er getaxeerd moet worden bij gebiedsontwikkelingen. Dit betreft bijvoorbeeld de
basisdocumenten en de methodieken die gebruikt moeten worden en de voorgeschreven stappen
tijdens de taxaties. Zo draagt de handreiking bij aan de uniformiteit en transparantie in
prijsvorming en waardering binnen gebiedsontwikkelingen.
Deze praktijkhandreiking biedt verder diverse richtlijnen waarmee taxaties goed onderbouwd
kunnen worden, om te optimistische waarderingen te voorkomen. Ook schenkt deze handreiking
aandacht aan de verschillen en overeenkomsten tussen gebiedsontwikkelingen met actief
grondbeleid en faciliterend grondbeleid. De handreiking zorgt er al met al voor dat taxaties
zorgvuldig worden uitgevoerd en dat deze tot een uniforme, begrijpelijke en navolgbare uitkomst
leiden, zonder de onafhankelijke oordeelsvorming van de taxateur aan te tasten. Aan het slot geeft
deze handreiking uitleg over de wettelijke grondslagen die een belangrijke rol spelen bij taxaties in
gebiedsontwikkeling.
In deze handreiking komen eerst de verschillende aspecten aan bod die samenhangen met taxatie
van gebiedsontwikkelingen. Denk aan een omschrijving van gebiedsontwikkeling, betrokken
partijen, het relevante wettelijke kader en jurisprudentie, waarderingsmethodieken en de
competenties en rol van de taxateur. De eigenlijke praktijkhandreiking voor taxateurs en
stakeholders van gebiedsontwikkelingen vindt u in hoofdstuk 4; deze is toepasbaar op zowel
grootschalige als kleinschalige ontwikkelingen.
1.2 Gebiedsontwikkelingen
In de literatuur is geen eenduidige definitie van gebiedsontwikkeling te vinden. In deze uitgave
gebruiken we de volgende definitie: ‘Gebiedsontwikkeling is het proces van (her-)ontwikkeling van
een gebied door planvorming, financiering en uitvoering van verschillende ruimtelijke projecten.
Dit heeft als doel om ruimte te creëren voor diverse functies en om de kwaliteit van de fysieke
leefomgeving te verbeteren. Bij gebiedsontwikkeling worden meerdere omgevingsaspecten
afgewogen en werken publieke en private partijen samen.’
De bij gebiedsontwikkeling betrokken partijen kunnen zowel marktpartijen zijn
(projectontwikkelaars, bouwondernemingen, beleggers, eigenaren, woningcorporaties en

6

Ri rics.org
vastgoedfinanciers) als (semi-)overheden (rijksoverheid, provincies, gemeenten en
zorginstellingen). Al deze partijen hebben belang(en) bij gebiedsontwikkeling.
Wanneer de overheid de grond koopt en bouwrijp maakt om deze als bouwkavels te verkopen,
noemen we dit ‘actief grondbeleid’. Bij ‘faciliterend grondbeleid’ stuurt de overheid via regels en
voorschriften in het omgevingsplan, projectbesluit of omgevingsvergunning voor een buitenplanse
omgevingsplanactiviteit.
Alle betrokken partijen krijgen te maken met kosten en opbrengsten. In de Wet ruimtelijke
ordening werd het financieel overzicht van kosten en opbrengsten ‘grondexploitatie’ genoemd. In
de Omgevingswet wordt dit eenvoudigweg de raming van kosten en opbrengsten genoemd. Het
begrip grondexploitatie blijft in de praktijk echter gebruikt worden voor het gehele proces van
verwerving, sloop, sanering, bouwrijp maken en uitgifte. Door de lange doorlooptijden van
gebiedsontwikkelingen kunnen de verwachte kosten en opbrengsten flink schommelen. Dit kan
leiden tot aanzienlijke risico’s, wat weer invloed heeft op taxaties. De kosten en opbrengsten zijn
niet altijd duidelijk, wat de realisatie van gebiedsontwikkelingen kan bemoeilijken.
Tot slot: deze praktijkhandreiking biedt een eenduidige manier van taxeren bij
gebiedsontwikkelingen, zodat componenten en risico’s inzichtelijk worden en objectief kunnen
worden beoordeeld. Dit neemt de risico’s niet weg, maar draagt wel bij aan meer eenduidigheid
en transparantie, wat de realisatie van gebiedsontwikkelingen ten goede zal komen. Het voorkomt
ook onnodige misverstanden tussen de verschillende betrokkenen bij een gebiedsontwikkeling.
1.3 Afbakening
Voor we in deze handreiking ingaan op de wijze van taxeren, is het belangrijk enkele aspecten van
gebiedsontwikkelingen toe te lichten. Hiervoor grijpen we terug op de omschrijving van
gebiedsontwikkelingen in de vorige paragraaf (1.2.). Hierin is benoemd dat gebiedsontwikkeling
een proces is. En met een proces is tijd gemoeid. Daarnaast gaat het over de realisatie van
ruimtelijke projecten: vastgoed en bijbehorende openbare voorzieningen. Daarbij gaat het bij
gebiedsontwikkelingen nagenoeg altijd om combinaties van meerdere vastgoedprojecten, meestal
inclusief openbaar gebied zoals infrastructuur en grootschalige groen/recreatievoorzieningen. Op
deze aspecten gaan we hierna in.
Gebiedsontwikkeling begint met een initiatief van een overheidsorganisatie of marktpartij. Zo’n
initiatief betreft een opzet voor een toekomstige gebouwde situatie. Om die situatie te realiseren
via (her)ontwikkeling zullen grond en/of gebouwen aangekocht moeten worden, of moet op z’n
minst worden samengewerkt met de verschillende eigenaren van grond en/of gebouwen. Dit kan
agrarische grond zijn, maar ook gebouwen die pas enkele decennia oud zijn. De aankopen kunnen
vele jaren vóór de eigenlijke realisatie van de projecten plaatsvinden, maar ook pas kort van
tevoren. Het eindpunt van gebiedsontwikkelingen is concreter. Dit is namelijk de verkoop van de
gereedgekomen gebouwen aan de eindbelegger of de eindgebruiker. Als de eindbelegger of
eindgebruiker zelf ontwikkelt, is kenmerkend voor dit moment de ingebruikname van de
nieuwbouw c.q. start exploitatie. En daarmee: de definitieve ingebruikname met het oog op de

7

Ri rics.org
toekomstige functie (bestemming onder de Wet ruimtelijke ordening), zodat op dat moment de
grondwaarde is gerealiseerd. Bij de taxatie van gebiedsontwikkelingen is het dan ook belangrijk
dat de taxateur beseft in welke fase de gebiedsontwikkeling zich bevindt. Er wordt onderscheid
gemaakt tussen de volgende vijf fasen:3:
• Initiatieffase
• Planvorming
• Uitwerking en ontwikkeling van grond
• Vastgoedontwikkeling en bouw
• Vastgoedexploitatie en beheer, na afloop van de gebiedsontwikkeling

Een exacte afbakening van deze fasen is niet mogelijk. Zo hebben fasen bijvoorbeeld geen vaste
doorlooptijd. Ook kunnen de fasen in elkaar overlopen, en kunnen onderdelen van één
gebiedsontwikkeling zich in verschillende fasen bevinden. Wel kunnen we de fasen globaal
typeren. Op die manier kan de taxateur bepalen in welke fase de onroerende zaak (grond en/of
vastgoed) moet worden getaxeerd. Hieronder zijn de vijf fasen in een schema gezet en daarna
nader omschreven en getypeerd. In hoofdstuk 2 zijn als aanvulling de fasen gelinkt aan de
planologische instrumenten uit de Omgevingswet.

In de initiatieffase draait het om de ideeën voor de toekomstige invulling van een gebied. De
bestaande onroerende zaak (grond en/of vastgoed) wordt in kaart gebracht. Ook worden de
globale ideeën voor het toekomstige vastgoed en openbaar gebied uitgewerkt. De visie op de
toekomstige ruimtelijke ontwikkeling bestaat op dit moment voornamelijk uit een omgevingsvisie4
en eventuele programma’s5. Typische activiteiten in deze fase zijn: visievorming op ambities en
doelen, onderzoek naar de milieu-impact, het voeren van verkennende gesprekken tussen
projectontwikkelaars en gemeenten en het verkennen van politiek en maatschappelijk draagvlak.

3 Friso de Zeeuw
4 Afdeling 3.1 Ow
5 Afdeling 3.2 Ow

8

Ri rics.org
Maar ook het verrichten van massastudies, het in kaart brengen van bestaande eigendomsposities
en het maken van stedenbouwkundige schetsontwerpen en globale haalbaarheidsstudies vinden
in deze fase plaats.
In de planvormingsfase worden de ideeën uit de initiatieffase publiekrechtelijk vastgelegd in
omgevingsplannen of andere omgevingsbesluiten6. Maar voor dat mogelijk is, moeten eerst de
resultaten van onder meer verrichte massastudies vertaald worden naar bouwprogramma’s en
doelgroepen. In dat kader vinden gesprekken met potentiële afnemers plaats en wordt er
marktonderzoek verricht. Voor het planvormingsproces zal een grondexploitatie opgesteld en
vastgesteld worden. Ook zal een participatieproces met stakeholders plaatsvinden en worden
bijvoorbeeld bodemonderzoeken gedaan.
In deze fase worden ook de samenwerkingsovereenkomsten of anterieure (bovenliggende)
overeenkomsten met betrokken eigenaren en/of initiatiefnemers gesloten. Voor het sluiten van
een dergelijke anterieure overeenkomst kan een taxatie van de inbrengwaarden nodig zijn, onder
meer vanwege kostenverhaal zoals omschreven in artikel 13.13 van de Omgevingswet.
Een belangrijk onderdeel van de planvormingsfase is het doorlopen van de procedure tot het
wijzigen van het omgevingsplan. Deze fase wordt afgesloten met een vastgesteld omgevingsplan.
Naast een wijziging van het omgevingsplan kan in deze planvormingsfase voor de ontwikkeling van
een gebied onder de Omgevingswet ook de procedure voor een bopa worden doorlopen.
Wanneer er bij de Raad van State beroep wordt ingesteld tegen het door de gemeenteraad
vastgestelde plan, is het omgevingsplan pas onherroepelijk nadat de bezwaar- en beroepstermijn
is verstreken óf wanneer de Raad van State een positieve einduitspraak heeft gedaan.
In de fase van grondontwikkeling wordt het vastgestelde omgevingsplan verder uitgewerkt. Ook
vindt de voorbereiding en uitvoering van de grondproductieactiviteiten plaats. Dit gebeurt op zo’n
manier dat aan het eind van deze fase de bouwrijpe grond opgeleverd kan worden. Verder worden
in deze fase afspraken gemaakt met projectontwikkelaars en andere afnemers van grond (na
aanbesteding en selectie). De verkoop- en verhuur van het toekomstige vastgoed wordt gestart.
In de fase van vastgoedontwikkeling en bouw vindt de realisatie van het nieuwe vastgoed plaats.
Vervolgens wordt dit nieuwe vastgoed in de fase van vastgoedexploitatie en beheer in gebruik
genomen. Ook wordt het gebied als laatste activiteit van de grondexploitatie ‘woonrijp’ gemaakt.
Daarmee is zowel het vastgoed als het openbaar gebied gereed en eindigt de gebiedsontwikkeling.
Op gebiedsniveau zal deze fase niet altijd in alle deelprojecten op hetzelfde moment zijn
afgelopen.

6 Afdeling 2.2 Ow

9

Ri rics.org

Taxaties zullen in de verschillende fasen gericht zijn op onroerend goed (grond en/of vastgoed) in
verschillende hoedanigheden. Bij gebiedsontwikkelingen geldt dan ook dat de waarderingen
tijdens eerdere fasen relevant kunnen zijn voor een waardering in een volgende fase. Onderstaand
overzicht kan hierbij behulpzaam zijn:

Fase:

Te taxeren onroerende zaak (grond/vastgoed):
Initiatief Agrarische grond, bestaand stedelijk gebied incl. openbare
ruimte
Planvorming Agrarische grond, bestaand stedelijk gebied incl. openbare
ruimte
Grondontwikkeling Agrarische grond, bouwrijpe grond, bestaand stedelijk gebied
incl. openbare ruimte
Vastgoedontwikkeling Bouwrijpe grond, bouwproject in uitvoering, nieuwgebouwd
vastgoed.
Vastgoedexploitatie Nieuwgebouwd vastgoed. Op zich is de gebiedsontwikkeling in
deze fase ten einde gekomen. Wel is de toekomstige waarde
van het vastgoed in exploitatie relevant bij de residuele
benadering van de waarde.

In aanvulling op bovenstaande geldt dat gebiedsontwikkeling op verschillende schaalniveaus
betrekking kan hebben. Het kan gaan om de herontwikkeling van één enkel object, maar ook om
de herontwikkeling van een cluster van verschillende individuele objecten. Verder kunnen
gebiedsontwikkelingen zowel betrekking hebben op het bebouwen van oorspronkelijk agrarische
grond als op binnenstedelijke transformaties. Betreft het agrarische grond, dan is sprake van een
zogeheten uitleglocatie. Gaat het om binnenstedelijke transformaties, dan wordt ook wel over
inbreidingslocaties gesproken. Kortom: afhankelijk van de doelstelling van de taxatie zal het
plangebied van de gebiedsontwikkeling moeten worden bepaald. Zie ook hierna bij de
complexwaarde.
De financiële ruggengraat van gebiedsontwikkelingen wordt gevormd door een raming van kosten
en opbrengsten in de grondexploitatie. Hierin wordt inzicht verkregen in de financiële
haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling. Typische kosten in de grondexploitatie zullen de
inbrengwaarden van de grond en het bestaande (verouderde) te slopen vastgoed zijn. Daarnaast
zijn er de plan- en apparaatskosten en de investeringskosten die gemoeid zijn met het bouw- en
woonrijp maken van de gronden zoals beschreven in bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Typische
opbrengsten in grondexploitaties zijn de verkoopopbrengsten van bouwrijpe grond.
Grondexploitaties kunnen zowel worden gevoerd door (alleen) een gemeente als door een
publiek-private samenwerking (PPS). Daarnaast kan een grondexploitatie volledig voor rekening en
risico van marktpartijen zijn, waarbij sprake is van faciliterend grondbeleid door een overheid. Ook
mengvormen komen voor.

10

Ri rics.org

11

Ri rics.org
In financieel opzicht verschillen de fasen van elkaar. Dit is te zien in het overzicht hieronder.
Fase

Initiatief en
planvorming
Grondontwikkeling Vastgoedontwikkeling

Vastgoed-
exploitatie

Inbreng
Grond /
bestaand
vastgoed
Opbrengsten
• Bouwrijpe grond
• Exploitatie-opbrengsten
bestaand vastgoed
• Subsidies
Opbrengsten
• Verkoop gerealiseerd
vastgoed (eigenaar gebruik
of belegging)
• Subsidies

Aankoop en
exploitatie
van
gerealiseerd
vastgoed
Kosten (bijlage IV Omgevingsbesluit),
o.a.:
• Verwerving grond of
bestaand vastgoed
• Sloop
• Sanering
• Bouw- woonrijp maken
• Planontwikkelingskosten
• Bovenwijkse kosten
• Financieringskosten
• Risicovoorziening
Kosten
• Aankoop bouwrijpe grond
• Bouwkosten
• Bijkomende kosten zoals
honoraria adviseurs,
marketing, verzekeringen,
aansluitkosten, transactie-
en overige kosten.
• Winst / risico
• Financieringskosten
• Algemene kosten
ontwikkelaar

Van bestaand gebied naar
grondontwikkeling tegen de
inbrengwaarde:
• Marktwaarde huidige
functie / gebruik
OF
• Marktwaarde toekomstige
functie
• Schadeloosstelling

Van grondontwikkeling naar
vastgoedontwikkeling als
bouwrijpe grond, op basis van:
• Marktwaarde bouwrijpe
grond

Van vastgoedontwikkeling naar
vastgoedexploitatie op basis van:
• Marktwaarde
gerealiseerd vastgoed

In het proces van gebiedsontwikkeling is de vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan
cruciaal. Daardoor wijzigt namelijk de bestaande functie van een gebied in de nieuwe functie. Het
vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan vormt de afsluiting van de planvormingsfase
en het begin van de fase van grondontwikkeling. Het moment waarop het omgevingsplan wordt
vastgesteld, is óók het ijkmoment voor het bepalen van de inbrengwaarde (artikel 8.17 lid 2a
Omgevingsbesluit). Is het omgevingsplan eenmaal vastgesteld, dan ontleent de grond in het
gebied zijn waarde aan de nieuwe functie en de bebouwingsmogelijkheden. Daarvóór, dus in de
initiatieffase, ontleent de grond in het gebied weliswaar zijn waarde nog aan de oude functie en de
bestaande bebouwing, maar kunnen verwachtingen van marktpartijen over het vast te stellen
omgevingsplan al wel een rol spelen. De inbrengwaarde wordt bepaald door de hoogste waarde
op basis van hetzij de nieuwe functie hetzij de oude functie.
Als er bij uitbreidingslocaties een functiewijziging aankomt, zijn partijen vaak al bereid méér te
betalen voor de grond en de bestaande opstallen dan op grond van de bestaande functie verwacht

12

Ri rics.org
mag worden. Dit komt doordat de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden onder het nieuwe
omgevingsplan doorgaans meer waard zijn dan onder het bestaande omgevingsplan. Bij
inbreidingslocaties ligt dit soms anders. De bestaande functie vertegenwoordigt daar doorgaans
nog een aanzienlijke waarde, zodat een functiewijziging niet per definitie tot een hogere waarde
leidt.
Het inschatten van de waarde vooruitlopend op de nieuwe functie is niet geheel vrij van een risico
op overschatting. Dit komt doordat de kans bestaat dat onvoldoende rekening wordt gehouden
met het geheel aan kosten. De complexbenadering bij kostenverhaal is hierbij een belangrijk
aandachtspunt. Daarnaast is het belangrijk dat de risico’s goed worden ingeschat, waaronder de
risico’s van een soberder uitgevoerd ruimtelijk programma. Kortom: welke waarde bepalend is
voor het taxeren van de inbrengwaarde, hangt af van de specifieke situatie en context. Dit aspect
komt later in deze praktijkhandreiking aan de orde.
Bij bovenstaand schema moeten we volledigheidshalve nog drie opmerkingen maken. Allereerst
gelden er vanuit de Omgevingswet regels voor het kostenverhaal van overheden in het algemeen
en voor verhaalbare kostensoorten in het bijzonder. Zo is in bijlage IV bij het Omgevingsbesluit een
kostensoortenlijst opgenomen. Deze geldt niet alleen voor faciliterend grondbeleid met
kostenverhaal. Voor de volledigheid melden we nog dat deze kosten eveneens zijn opgenomen in
de voorschriften vanuit notities van de Commissie BBV over de ramingen van kosten en
opbrengsten in gemeentelijke grondexploitaties.
Ten tweede suggereert het overzicht dat er voor wat betreft het soort opbrengsten en kosten een
stringente scheiding is tussen de grondexploitatie en de projectontwikkeling. Die strikte scheiding
hoeft er in de praktijk niet te zijn. Zo kunnen de kosten van bouwrijp maken in de
grondontwikkelingsfase zitten, maar ook in de vastgoedontwikkeling. Het schema is vooral
bedoeld als duiding van de fasen en de opbrengsten en kosten die daarbij horen.
Ten derde: in de Omgevingswet wordt onderscheid gemaakt tussen het kostenverhaal mét tijdvak
en zónder tijdvak, respectievelijk tussen integrale projectmatige gebiedsontwikkeling en
organische gebiedsontwikkeling. Bij het kostenverhaal mét tijdvak moet de taxatie van de
inbrengwaarde plaatsvinden bij de vaststelling van het omgevingsplan (artikel 13.14
Omgevingswet). Bij het kostenverhaal zónder tijdvak hoeft op het moment van de vaststelling van
het omgevingsplan nog geen taxatie van de inbrengwaarde plaats te vinden; dat kan ook kort voor
de start van de bouwactiviteit gebeuren. De reden daarvoor is dat bij het kostenverhaal zónder
tijdvak in het omgevingsplan alleen de door de gemeente te maken kosten geraamd hoeven te
worden. De inbrengwaarde van de gronden van initiatiefnemers van bouwactiviteiten is pas nodig
als de gemeente de kostenverhaalsbijdrage vaststelt die een eigenaar moet betalen. Echter: veel
gemeenten zullen de inbrengwaarde ook bij het kostenverhaal zonder tijdvak al bij de vaststelling
van het omgevingsplan ramen. Op die manier krijgen zij namelijk een beter inzicht in de inkomsten
die uit het kostenverhaal te verwachten zijn.

13

Ri rics.org
2. Wettelijk kader en jurisprudentie
2.1 Inleiding
Bij taxaties van gebiedsontwikkelingen spelen wet- en regelgeving, jurisprudentie en
taxatiestandaarden op verschillende manieren een rol. Zo speelt de Omgevingswet een belangrijke
rol bij (de totstandkoming van) de planologie, die vervolgens z’n weerslag heeft op de
waarderingen. De waarderingen zelf worden evenwel óók beheerst door wetgeving, jurisprudentie
en taxatiestandaarden. Planologie en waarderingen hebben een zekere samenhang. Om die reden
staan we hierna stil bij de relevante wettelijke bepalingen, jurisprudentie en taxatiestandaarden.
2.2 Waarderingsgrondslag conform IVS framework
De selectie van de juiste waarderingsgrondslag is een belangrijk aspect van het IVS framework.
IVS 104 (Nederlandse vertaling 2022) vermeldt onder 20.2: ‘Taxateurs moeten de relevante
waardegrondslag(en) kiezen overeenkomstig de voorwaarden en het doel van de taxatieopdracht.’
Bij de keuze van één of meer waardegrondslagen moet de taxateur dus rekening houden met
instructies en input die hij van de opdrachtgever en/of diens vertegenwoordigers heeft ontvangen.
Maar welke instructies en input ook aan de taxateur worden verstrekt, de taxateur mag géén
waardegrondslag hanteren die niet geschikt is voor het doel van de taxatie. Als de taxateur
bijvoorbeeld opdracht heeft gekregen een taxatie voor financiële verslagleggingsdoeleinden
volgens de IFRS te verrichten, dan zal hij - om de IVS na te leven - een waardegrondslag moeten
hanteren die níet in de IVS is gedefinieerd of genoemd.
IVS 104 bevat onder 10.2 daarnaast een concrete verwijzing naar wettelijke taxaties en wettelijke
grondslagen: van een taxateur kan worden verlangd dat hij waardegrondslagen hanteert die
omschreven zijn in wetten, verordeningen, particuliere overeenkomsten of andere documenten.
Deze grondslagen moeten dienovereenkomstig worden geïnterpreteerd en toegepast.
Bij taxaties in het kader van gebiedsontwikkeling krijgt de taxateur al snel te maken met de
wettelijke grondslagen die er zijn. Ook als de taxateur gevraagd wordt grondposities of vastgoed
binnen een gebiedsontwikkeling te taxeren voor financiering- of jaarverslaggevingsdoeleinden, is
er een verband met wettelijke grondslagen. Het is immers mogelijk dat het te taxeren object te
maken krijgt met een wettelijk voorkeursrecht, onteigening, of - bij zelfrealisatie - met het
wettelijk begrip inbrengwaarde en kostenverhaal. De doorwerking hiervan beïnvloedt het
handelen van marktdeelnemers in die zin dat zij gebonden zijn aan de wettelijke grondslag. Ook
als de taxateur gebruik maakt van een andere waarderingsgrondslag, bijvoorbeeld marktwaarde,
spelen de wettelijke grondslagen dus een rol.
Het is belangrijk dat de taxateur de wettelijke grondslagen goed kent, dan wel dat hij/zij bij zichzelf
te rade gaat of deze specialistische kennis in voldoende mate bij zichzelf aanwezig is om de
opdracht te kunnen aanvaarden.

14

Ri rics.org
Deze praktijkhandreiking behandelt kort de voor taxaties relevante wettelijke grondslagen en
wetsficties. De uitleg die gegeven wordt vervangt uiteraard niet de uitgebreide(re) studie van de
achtergronden. Daarom verwijzen we per onderwerp naar achtergronden en bronnen voor meer
informatie. Veel termen kennen hun oorsprong in de Onteigeningswet (inmiddels: Omgevingswet).
Dit komt doordat zowel de Wet voorkeursrecht gemeenten als de Wet ruimtelijke ordening voor
wat betreft het begrip inbrengwaarde verwezen naar het begrip ‘werkelijke waarde’ uit de
Onteigeningswet. Ook onder de Omgevingswet is dit niet veranderd.
2.3 Instrumenten van het grondbeleid
De Omgevingswet kent zes kerninstrumenten, dit zijn:
Instrument

Omschrijving Waar te
vinden in de
Ow

Omgevingsvisie Beschrijving van de hoofdlijnen van de
voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het
beheer, de bescherming en het behoud van het
grondgebied op rijks-, provinciaal en/of
gemeentelijk niveau.
Afdeling 3.1
Programma Een uitwerking van het te voeren beleid voor de
ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de
bescherming en het behoud van de fysieke
leefomgeving.
Afdeling 3.2
Omgevingsplan Een door de gemeenteraad vastgesteld
omgevingsplan voor het hele grondgebied van
de gemeente, waarin de regels voor de fysieke
leefomgeving zijn opgenomen.
Afdeling 2.2
Algemene Rijksregels Rijksregels die overal relevant zijn voor de
fysieke leefomgeving, zoals regels die de
kwaliteit van bouwwerken betreffen.
§ 4.3.2
Omgevingsvergunning De vergunning die vereist is om omgevingsplan-
activiteiten te verrichten, zoals bouwen.
Afdeling 5.1
Projectbesluit Het besluit dat nodig is voor het uitvoeren van
een project.
§ 5.2.1

In de Omgevingswet zijn in afdeling 13.6 nieuwe bepalingen voor het kostenverhaal opgenomen.
Deze bepalingen verplichten overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en
maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan
te leggen openbare voorzieningen. Bepalingen voor het kostenverhaal worden geïntegreerd in het
omgevingsplan, het projectbesluit en de omgevingsvergunning voor een bopa. De categorieën van
kosten die verhaald kunnen worden zijn vermeld in bijlage IV van het Omgevingsbesluit.

15

Ri rics.org
Bij gebiedsontwikkelingen kunnen de eerdergenoemde fasen als volgt schematisch verbonden
worden met de planologie en het te taxeren vastgoed:
Fase

Te taxeren vastgoed Instrument uit
Omgevingswet
Initiatief Agrarische grond, bestaand stedelijk
gebied inclusief openbare ruimte
Omgevingsvisie en
programma
Planvorming Agrarische grond, bestaand stedelijk
gebied inclusief openbare ruimte
Omgevingsvisie en
programma
Grondontwikkeling Agrarische grond, bouwrijpe grond,
bestaand stedelijk gebied inclusief
openbare ruimte
Omgevingsplan
Vastgoedontwikkeling Bouwrijpe grond, bouwproject in
uitvoering, nieuwgebouwd vastgoed
Omgevingsplan
(vastgesteld) en
omgevingsvergunning
Vastgoedexploitatie Nieuwgebouwd vastgoed Omgevingsplan

In aanvulling op bovenstaand schema geldt dat in alle fasen van de gebiedsontwikkeling óók de
regels van Rijk en provincie van toepassing zijn, in het bijzonder het Besluit kwaliteit fysieke
leefomgeving en de provinciale omgevingsverordening.
2.4 Grondbeleid en kostenverhaal
Gebiedsontwikkelingen kunnen in hoofdzaak onder verantwoordelijkheid van de overheid of
onder verantwoordelijkheid van private partijen worden uitgevoerd. Gemeenten kunnen een
actief of een faciliterend grondbeleid voeren.
Voert een gemeente een actief grondbeleid, dan zorgt de gemeente er zelf voor dat de grond
geschikt wordt gemaakt om op te bouwen. De gemeente verwerft deze gronden zelf en opent een
grondexploitatie. De kosten van de bouwlocatie worden zodoende betaald uit de opbrengsten van
de verkoop van bouwrijpe grond. Bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen worden onroerende
zaken in de gemeentelijke grondexploitatie ingebracht. De inbrengwaarde van de grond en de
opstallen in de grondexploitatie worden in dat geval getaxeerd tegen de vervaardigingsprijs.7
Voor de heffing van de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven wordt de inbrengwaarde
vastgesteld op basis van de marktwaarde, die op verschillende manieren kan worden bepaald.8
Voert een gemeente een faciliterend grondbeleid, dan blijft de grond van een gebiedsontwikkeling
eigendom van private partijen. De Omgevingswet bevat een regeling voor faciliterend grondbeleid.
De private partijen betalen volgens deze regeling een kostenverhaalsbijdrage aan de gemeente om
de bouwlocatie te realiseren. Kostenverhaal betreft kosten die overheden maken voor de aanleg
van (publieke) voorzieningen bij gebiedsontwikkeling door een private partij. Te denken valt aan
wegen, riolering, openbaar groen, plankosten, ambtelijke capaciteit en andere procedurekosten

7 Commissie BBV, Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023), Hoofdstuk 4: Gronden binnen het BBV.
8 SVLO werkgroep Grond werkt (2015), Handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf

16

Ri rics.org
(zoals een onteigening). Ook kosten die verbonden zijn aan zaken die boven op het concrete plan
komen, kunnen verhaald worden. Denk bijvoorbeeld aan publieke voorzieningen en aanpassing
van hoofdinfrastructuur op andere plekken.
Het begrip inbrengwaarde speelt een belangrijke rol bij het faciliterende grondbeleid. De
inbrengwaarde is bij faciliterend grondbeleid medebepalend voor de hoogte van de
kostenverhaalsbijdragen die private partijen aan de gemeente moeten betalen. De Omgevingswet
stelt een maximum aan het kostenverhaal. De gemeente kan kosten slechts verhalen tot ten
hoogste het bedrag van de opbrengsten van de grond, met andere woorden: de opbrengsten van
de bouwrijpe kavels. Bij het kostenverhaal met tijdvak wordt dit ‘macro-aftopping’ genoemd, bij
het kostenverhaal zonder tijdvak heet dit een ‘waardevermeerderingstoets’. Bij het berekenen van
de opbrengsten van de bouwrijpe kavels wordt onder andere de inbrengwaarde in mindering
gebracht. Het gevolg daarvan is dat bij gelijke opbrengsten van de bouwrijpe kavels en gelijke
grondkosten, bodemsanering, sloop en het bouw- en woonrijp maken etcetera, een hoge
inbrengwaarde afbreuk kan doen aan de mogelijkheden om de kosten te verhalen.
Het faciliterende grondbeleid is in de Omgevingswet geregeld in afdeling 13.6 kostenverhaal. De
Omgevingswet biedt twee mogelijkheden om kosten te verhalen. De eerste mogelijkheid is dat de
gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst afsluit met de eigenaar (artikel 13.13
Omgevingswet). De tweede mogelijkheid is dat de gemeente in een omgevingsplan
kostenverhaalsregels opneemt, of in een omgevingsvergunning voor een bopa
kostenverhaalvoorschriften stelt (artikelen 13.14 t/m 13.20 Omgevingswet). Bij het kostenverhaal
met tijdvak op basis van regels of voorschriften zijn gemeenten verplicht om in het omgevingsplan
alle kosten en opbrengsten te ramen, waaronder ook de inbrengwaarde. Bij het kostenverhaal
zonder tijdvak hoeft de gemeente in het omgevingsplan alleen een globale raming van de kosten
op te nemen.

Op grond van afdeling 13.6 van de Omgevingswet moet het kostenverhaal verzekerd zijn bij elke
ruimtelijke maatregel waarin bouwmogelijkheden zijn opgenomen. Dit is anders wanneer het
kostenverhaal anderszins verzekerd is. Kostenverhaal kan anderszins verzekerd worden in een
overeenkomst tussen de gemeente en de private partij. Als daarover geen overeenstemming
wordt bereikt, komt een publiekrechtelijke regeling in beeld. Onder de Wet ruimtelijke ordening
bestond die regeling uit een apart exploitatieplan. Onder de Omgevingswet is kostenverhaal
geïntegreerd als kostenverhaalsregels in het omgevingsplan, het projectbesluit of als
kostenverhaalsvoorschriften bij de omgevingsvergunning voor een bopa.
De raming van de inbrengwaarden van de in te brengen onroerende zaken vindt plaats
overeenkomstig (1) de bepalingen voor onteigening zoals opgenomen in artikel 15.21 tot en met
15.24 van de Omgevingswet (dit wordt nader behandeld in de volgende paragraaf), of (2) de WOZ-
waarde. Als de inbrengwaarde op basis van de bepalingen over onteigening wordt bepaald, geldt
voor deze gronden (die dus zijn onteigend of waarvoor een onteigeningsbeschikking is gegeven of
die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven) dat de inbrengwaarde gelijk is aan de
schadeloosstelling op basis van paragraaf 15.3.1 van de Omgevingswet. Dit alles geldt niet alleen

17

Ri rics.org
voor de gronden waarop bouwactiviteiten zullen plaatsvinden, maar ook voor door de gemeente
ingebrachte gronden voor zover die een functie zullen krijgen voor de openbare ruimte. 9
Tot de inbrengwaarde worden gerekend:
• De waarde van de grond en de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het
vaststellen van het omgevingsplan, het projectbesluit of het verlenen van de
omgevingsvergunning voor een bopa.
• De in bijlage IV bij het Omgevingsbesluit, onder B2, B3 en B4, genoemde kosten, inclusief
de kosten die voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan, het projectbesluit of
het verlenen van de omgevingsvergunning voor een bopa zijn gemaakt en die direct
verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten. Dit betreft:
o B2: De kosten om de gronden in het plan vrij te maken van persoonlijke lasten
eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten.
o B3: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels,
funderingen, kabels en leidingen op de gronden.
o B4: De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van
oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden.
Als op basis van paragraaf 15.3.1. van de Omgevingswet de schadeloosstelling bij onteigening
wordt bepaald, gebeurt dat op basis van de werkelijke waarde en eventuele schadeloosstelling. Dit
begrip en enkele daarmee samenhangende begrippen komen in de volgende paragraaf verder aan
bod.
2.5 Waarderingsgrondslagen bij gebiedsontwikkelingen
Het voornaamste waardebegrip in de internationale standaarden betreft de marktwaarde. De
gangbare definitie van marktwaarde luidt:
“Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen
op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een
zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld
met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”
Hoewel de marktwaarde van belang is bij (bijvoorbeeld) de taxaties voor grondtransacties voor
overheden, is voor de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkelingen het begrip ‘werkelijke
waarde’, dat hierna behandeld wordt, belangrijker. De wettelijke waarderingsgrondslag wordt
aangeduid als de werkelijke waarde (artikel 15.22 Omgevingswet). De definitie luidt als volgt:
‘Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die tot stand zou zijn
gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de onteigende als
redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere
gevallen wordt de werkelijke waarde naar een andere maatstaf bepaald.’

9 ECLI:NL:RVS:2018:903, Exploitatieplan Harselaar Driehoek 1e herziening

18

Ri rics.org
Deze definitie verschilt in de kern niet heel veel van het IVS-marktwaardebegrip. Bij de bepaling
van de werkelijke waarde moet echter een aantal wettelijke ficties in acht worden genomen.
Daarnaast volgt uit jurisprudentie van de Hoge Raad voor sommige situaties een
‘waarderingsinstructie’. Denk hierbij aan de wijze waarop in de waardering rekening moet worden
gehouden met de aanwezigheid van (waardevolle) bodembestanddelen of een ‘bijzondere
geschiktheid’ van het onteigende. Het gaat te ver om die betrekkelijk genuanceerde jurisprudentie
in een algemene instructie te behandelen. We wijzen er wel op dat deze van grote invloed kan zijn
op de werkelijke waarde én aan verandering onderhevig kan zijn. De voornaamste wettelijke
ficties behandelen we hieronder beknopt.
Eliminatiebeginsel
Het per peildatum vigerende omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan) is een belangrijk
gegeven bij iedere waardering. Bij de bepaling van de werkelijke waarde behoort de functie die
aan de grond is gegeven in het vigerende omgevingsplan of aan de grond wordt gegeven in het
toekomstige omgevingsplan ook in aanmerking te worden genomen.
Er geldt echter één uitzondering. Dat is wanneer een omgevingsplan (bopa of projectbesluit)
aangemerkt moet worden als een ‘plan voor het werk waarvoor onteigend wordt’, zoals bedoeld
in artikel 15.23 van de Omgevingswet (voorheen 40c van de Onteigeningswet). In dat geval moet
dat ruimtelijke plan worden weggedacht bij de waardering en geldt deze fictie als (bijzonder)
uitgangspunt.
Volgens de tekst van artikel 15.23 van de Omgevingswet is eliminatie slechts aan de orde bij
‘overheidswerken’. Het gaat daarbij om werken die tot stand worden gebracht voor rekening en
risico van publiekrechtelijke rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW. Het feit dat de
overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt
onteigend, betekent nog niet dat dit werk als een overheidswerk moet worden aangemerkt.
Bij gebiedsontwikkelingen die (overwegend) betrekking hebben op woningbouw en bedrijvigheid,
is niet vaak sprake van zuivere overheidswerken zoals bedoeld in deze criteria en zal het
eliminatiebeginsel dus niet vaak een rol spelen.
Egalisatiebeginsel / complexwaarde
De andere wetsfictie staat in artikel 15.24 van de Omgevingswet (voorheen art. 40d van de
Onteigeningswet). Dit artikel gaat over de zogeheten ‘complexwaarde’ of het ‘egalisatiebeginsel’.
Het artikel behelst een op redelijkheid en billijkheid gebaseerde wettelijke fictie, dat als
waarderingsuitgangspunt behoort te gelden, onder bepaalde omstandigheden en in bepaalde
situaties. Het egalisatiebeginsel houdt kort gezegd in dat de verschillende functies van het geheel
van een complex (bijv. groen, wonen en verkeer) gelijkelijk de waarde van het complex bepalen.
Waardeverschillen binnen het complex worden, kortom, ‘geëgaliseerd’.
Artikel 15.24 luidt als volgt:
Bij het bepalen van de prijs van de onteigende zaak wordt rekening gehouden met:

19

Ri rics.org
a. ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken over baten en lasten, die uit de exploitatie van
de zaak of van een complex van als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte zaken
waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien, en over de omslag van deze baten
en lasten, voor zover een redelijk handelende verkoper en koper hiermee rekening plegen te
houden, en
b. alle functies die in het omgevingsplan zijn toebedeeld aan locaties van zaken die deel uitmaken
van het complex, waarbij elke functie de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.
Bij deze definitie is nog niet duidelijk hoe een complex moet worden afgebakend. De wet biedt
daarvoor geen (nadere) aanwijzingen. In de parlementaire geschiedenis is expliciet aangegeven
dat het niet mogelijk werd geacht daaromtrent in de wet voorschriften op te nemen, omdat
daarvoor de omstandigheden van geval tot geval te zeer verschillen. Het is dus aan de rechtspraak
overgelaten om aanknopingspunten ter afbakening van het complex te formuleren. Aan
jurisprudentie van de Hoge Raad en de literatuur zijn de navolgende relevante criteria te ontlenen:
• Tussen de verschillende ontwikkelingen binnen een complex dient een ruimtelijke,
functionele en financiële samenhang te bestaan (hoofdregel).
• Een complex moet nauwkeurig kunnen worden afgebakend.
• Een complex behoeft niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied en kan bestaan uit
een deel van een omgevingsplan of juist uit (delen van) meerdere omgevingsplannen.
• Het hoofddoel van de onteigening bepaalt soms of het onteigende tot het complex
behoort;
• Financiering van een ontwikkeling bepaalt soms of deze tot een complex behoort.
• Gelijktijdige exploitatie van alle bestemmingen of plandelen is niet vereist, doch het niet
gelijktijdig in exploitatie nemen kan wel een contra-indicatie voor het aannemen van een
complex zijn.

Het egalisatiebeginsel betekent niet dat alle gronden binnen het complex eenzelfde waarde
(moeten) kennen. De egalisatie betreft alleen het verevenen van de aan die gronden toebedeelde
functies (bestemmingen). Bijzondere kwaliteiten of bijzondere ongeschiktheden (bijvoorbeeld
bodemverontreiniging) die aan het te taxeren object kleven, behoren betrokken te worden bij dat
object en dus niet te worden ‘uitgesmeerd’ over het complex. (HR 24 juni 2016, Vabeog
Amersfoort bv/Tiel, ECLI:NL:HR:2016:1273).
Gebruikswaarde
Zonder eliminatie moet de taxateur een afweging maken tussen de gebruikswaarde en de
complexwaarde. De gebruikswaarde is in dit geval gebaseerd op het feitelijke gebruik van het
vastgoed dat toegestaan is op basis van het overgangsrecht van het ruimtelijke plan waarvoor
onteigend wordt. Als met de inwerkingtreding van het ruimtelijke plan waarvoor onteigend wordt
gebruiksmogelijkheden zijn vervallen, kan dit aanleiding zijn voor een zogeheten samenloop met
nadeelcompensatie (zie hiervoor afdeling 15.1 Omgevingswet). Met eliminatie is er geen sprake
van een concreet complex, maar mogelijk wel van verwachtingen in de markt. Met eliminatie

20

Ri rics.org
moet de taxateur dan ook een afweging maken tussen de gebruikswaarde en de
verwachtingswaarde. De hoogste uitkomst van beide is bepalend voor de werkelijke waarde.
Met name bij binnenstedelijke herontwikkelingen leidt deze afweging gebruikswaarde versus
hogere complexwaarde vaak tot de conclusie dat de complexwaarde lager is dan de
gebruikswaarde van het bestaande vastgoedobject. Als dit incidenteel is (dus slechts voor enkele
objecten binnen het complex) ontstaan hogere lasten, ook wel excessieve verwervingslasten
genoemd. Als dit voor veel objecten geldt, dan heeft een dergelijke gebiedsontwikkeling, (het
complex dus), een plantekort (negatieve exploitatie). Dat heeft een sterk drukkend effect op de
complexwaarde, waardoor voor meer objecten zal gelden dat de werkelijke waarde gevormd
wordt door de gebruikswaarde. De taxateur moet zich bewust zijn van dit principe en de uitkomst
van de taxatie hieraan toetsen.
Verwachtingswaarde
Bij het bepalen van de werkelijke waarde is het uitgangspunt dat de meest reële gegadigde als de
redelijk handelende koper mag worden beschouwd. Dit zorgt ervoor dat steeds moet worden
bekeken of die gegadigde het object zou willen kopen met het oog op een voortzetting van het
bestaande gebruik (voor zover dat gebruik op basis van de overgangsrechtelijke bepalingen is
toegestaan) óf met het oog op gebruik dat in potentie mogelijk is. Een omgevingsvisie waarin aan
een perceel een toekomstige woonbestemming (als voorbeeld) toegedacht is, zou dus van invloed
kunnen zijn op de prijs die een redelijk handelend koper bereid is te betalen. Dit omdat ook een
min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend
koper en op basis van de visie de verwachting wordt gewekt dat in de toekomst bouw van
woningen mogelijk wordt.
Van verwachtingswaarde wordt gesproken wanneer de waarde hoger is dan de gebruikswaarde.
De verwachtingswaarde is nadrukkelijk een onderdeel van de werkelijke waarde.
Aandachtspunt bij dit alles is dat er niet zonder meer op basis van de verwachtingswaarde kan
worden gewaardeerd. Verwachtingswaarde speelt geen rol als er op de (waarde)peildatum een
vastgesteld ruimtelijk besluit bestaat waarin een bepaalde functie aan de locatie wordt
toebedeeld, en de locatie met het oog op die functie wordt verworven (of onteigend). Immers, op
het moment dat een functie is vastgesteld kunnen daarover geen ‘verwachtingen’ meer bij de
koper bestaan. Als het betreffende ruimtelijke besluit (en daarmee de toebedeelde functie) moet
worden geëlimineerd, kan de verwachtingswaarde wél weer een rol spelen.
Het begrip ‘verwachtingswaarde’ is niet in wet- of regelgeving gedefinieerd, maar wel helder
ingekleurd in de rechtspraak (binnen, voornamelijk, het onteigeningsrecht). Een treffende
omschrijving wordt gegeven door A-G Valk (ECLI:NL:PHR:2016:1127, r.ov 3.3):
‘Op grond van art. 40b lid 2 Ow dient bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende
zaak te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije
commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als

21

Ri rics.org
redelijk handelende koper. Volgens vaste rechtspraak zal zo’n redelijk handelende koper óók
rekening zal houden met bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging
van de ter plaatse geldende bestemming. Dat over een bestemmingswijziging geen zekerheid
bestaat staat daaraan niet in de weg: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan
worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Wel moeten er op de peildatum enige
aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn; tot pure
speculatie zal een redelijk handelend koper niet overgaan.’
Zie ook Rb. Den Haag 22 april 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:4568 (rov. 2.13) over de balans tussen
speculatieve elementen en realisme:
‘De rechtbank overweegt als volgt. Het aannemen van verwachtingswaarde is afhankelijk van de
omstandigheden van het concrete geval. Te denken valt aan de ligging van het onteigende, de
demografische ontwikkeling in het betrokken gebied, bestemmingsplannen en ruimtelijke
(beleids)documenten. Enerzijds behoeft over de toekomstige ontwikkeling waar
verwachtingswaarde aan ontleend zou kunnen worden geen zekerheid te bestaan, nu ook een min
of meer speculatieve koper kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Anderzijds
dienen er op de peildatum wel voldoende aanknopingspunten te zijn om verwachtingswaarde aan
te kunnen nemen. Bij het ontbreken van voldoende reële verwachting zou anders sprake zijn van
speculatie die niet past bij een redelijk handelend koper (vgl. de conclusie van Advocaat-Generaal
Van Oven bij HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:326).’
De vraag of per peildatum sprake is van een verwachtingswaarde zal dus beantwoord moeten
worden op basis van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer belang
toekomt aan ruimtelijke beleidsdocumenten en aan concreet marktbewijs van speculatieve
aankopen.
Inbrengwaarde
Inbrengwaarde speelt een belangrijke rol bij het opstellen van kostenverhaalsregels. Bij het
kostenverhaal met tijdvak worden de inbrengwaarden van vastgoedobjecten aangemerkt als te
verhalen kosten. Bij het kostenverhaal zonder tijdvak worden de inbrengwaarden meegenomen in
de waardevermeerderingstoets. In de Omgevingswet staat de regeling over het kostenverhaal in
afdeling 13.6 en de regeling omtrent financiële bijdragen in afdeling 13.7.
Artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit verklaart het werkelijke waarde begrip van
overeenkomstige toepassing bij de bepaling van de inbrengwaarde. Slechts wanneer aannemelijk
is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven,
bestaat de inbrengwaarde van gronden niet alleen uit de werkelijke waarde, maar ook uit
zogenoemde bijkomende schade die een direct en noodzakelijk gevolg is van de onteigening.
Technisch bouwrijp
Het technisch bouwrijp maken van grond betreft werkzaamheden die de grond voorbereiden op
de daadwerkelijke bouw. Dit omvat (onder meer) het verwijderen van obstakels zoals bomen, puin
en verontreiniging, het afgraven of ophogen van de grond, aanleg van waterbergingen en

22

Ri rics.org
waterafvoer, het aanleggen van bouwwegen en het aanleggen van riolering en basisvoorzieningen
zoals water- en elektriciteitsleidingen.
Bij bouwrijp maken ligt de focus op het voorbereiden van de grond voor de bouw zelf. Woonrijp
maken gebeurt na de bouw en omvat het aanleggen van wegen, trottoirs, verlichting,
groenvoorzieningen, et cetera die nodig zijn voor bewoning.
Juridisch bouwrijp
De benodigde vergunningen voor het realiseren van bouwplannen moeten in principe (direct)
verkrijgbaar zijn om te kunnen spreken van grond die juridisch gezien bouwrijp is. In beginsel is
een omgevingsplan dat de bebouwing mogelijk maakt voldoende. De koper van de grond kan dan
nog zelf de opstalontwikkeling ter hand nemen door een omgevingsvergunning aan te vragen.
Maar ook grond waarvoor bijvoorbeeld via een bopa bebouwingsmogelijkheden zijn ontstaan,
kwalificeert zich als juridisch bouwrijpe grond.
Het juridisch bouwrijp maken gaat dus over het verkrijgen van toestemming(en) om de grond te
mogen bebouwen. Onder de kosten voor het juridisch bouwrijp maken vallen niet alleen de
directe kosten die gepaard gaan met het opstellen van een omgevingsplan of vergunning, zoals de
inhuur van een bureau die de documenten opstelt. Ook de kosten voor de diverse (verplichte)
(voor)onderzoeken naar bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) archeologie, bodem en flora- en
fauna vallen hieronder.
Daarnaast betreft het de kosten die een gemeente maakt voor realisatie van het plan. Denk hierbij
aan ambtelijke uren, juridische expertise of onteigeningsprocedures. Deze kosten worden
geraamd op basis van het hoofdstuk kostenverhaal van de Omgevingsregeling. Hiervoor is een
hulpmiddel beschikbaar in de vorm van het rekenmodel van de plankostenscan.
Koude of warme grond
In de markt wordt wel gesproken over ‘koude’ of ‘warme’ grond. Bij die laatste categorie is het
vaak de vraag of die grond slechts ‘lauw’ is of ‘zeer heet’. Dat hangt af van de mate van
concreetheid van de nieuwe functie en de commerciële potentie van de nieuwe functie. Van koud
naar warm kunnen de hiervoor vaak gebezigde ‘waardetermen’ als volgt op een rij gezet worden.
• Gebruikswaarde
• Verwachtingswaarde
• Juridisch bouwrijpe grond (complexwaarde met evt. bijzondere geschiktheid)
• Technisch en juridisch bouwrijpe grond (complexwaarde met evt. bijzondere geschiktheid)

23

Ri rics.org
Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)
In het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) staan regels voor het
opstellen van financiële rapporten door gemeenten en provincies, waaronder de begroting, de
meerjarenraming, het jaarverslag en de jaarrekening. In het BBV is ook opgenomen dat er een
Commissie BBV is. Deze Commissie heeft de opdracht om een document te publiceren dat een
eenduidige interpretatie van het BBV bevordert. Wat het grondbeleid betreft is dat de “Notitie
Grondbeleid in begroting en jaarstukken”. In deze notitie wordt dieper ingegaan op de wijze
waarop provincies en gemeenten hun gronden in (toekomstige) gebiedsontwikkelingen moeten
waarderen op de balans. De notitie is dus vooral bedoeld voor intern gebruik bij specifieke
taxaties, c.q. jaarverslaggeving.

24

Ri rics.org
3. Methodieken
3.1 Inleiding
Bij gebiedsontwikkelingen spelen vier belangrijke waarderingsvraagstukken. Deze hebben
betrekking op:
• De waarde van grond en bestaand vastgoed bij inbreng in de fase van grondontwikkeling
ten behoeve van de raming van kosten en opbrengsten in een grondexploitatie ten
behoeve van kostenverhaal (inbrengwaarde). Getaxeerd wordt de gebruikswaarde en/of
de waarde die rekening houdt met de toekomstige ontwikkeling.
• De waarde van grond en bestaand vastgoed gedurende de gebiedsontwikkeling, tot aan de
uitgifte van bouwrijpe grond.
• De waarde van bouwrijpe grond.
• De waarde van het gerealiseerde vastgoed.

Voor taxaties van vastgoedobjecten binnen gebiedsontwikkelingen is een aantal methoden
beschikbaar. Wanneer de gebruikswaarde getaxeerd wordt, dan zijn alle gangbare
taxatiemethoden daarvoor beschikbaar. Als het te taxeren vastgoed de hoogste waarde ontleent
aan de toekomstige gebiedsontwikkeling, zijn twee methoden toepasbaar:
• De vergelijkingsmethode (ook wel comparatieve methode genoemd).
• De residuele grondwaarde methode.
Het zal van het specifieke geval afhangen wat de beste combinatie van methoden is per
gebiedsontwikkeling en de fase waarin die zich bevindt. In algemene zin geldt hiervoor het
navolgende.
De waarde van bouwrijpe grond kan residueel, comparatief of met behulp van een zogeheten
‘grondquote’ bepaald worden. Voor de waardering van het gerealiseerde vastgoed zijn doorgaans
de comparatieve methode en de inkomstenbenadering het meest geschikt. Hierna worden de
verschillende taxatiemethoden nader toegelicht.
3.2 Residuele grondwaarde
De residuele methode wordt ook wel aangeduid als de ‘top-down methode’. Deze is gebaseerd op
het uitgangspunt dat de waarde van ontwikkelingsvastgoed wordt afgeleid van de waarde van het
vastgoed na ontwikkeling, minus de kosten van het uitvoeren van die ontwikkeling, inclusief winst
voor de ontwikkelende partij. De formule hiervoor luidt:
Bruto ontwikkelwaarde - totale ontwikkelkosten (inclusief winst) = residuele waarde

25

Ri rics.org
Wanneer de aard van de beoogde ontwikkeling of de ontwikkellocatie zodanig is dat er geen (of te
weinig) vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, biedt de residuele methode een alternatieve
benaderingswijze voor de taxatie.
De residuele grondwaarde methode kan op twee manieren worden toegepast.
- In de eerste manier nemen we de waarde van de bouwrijpe grond als vertrekpunt. Hierbij
wordt enkel vanuit de grondexploitatie (GREX) geredeneerd. Bij deze toepassingswijze zijn
referenties nodig die de waarde van de bouwrijpe grond ondersteunen.
- De tweede manier gaat uit van de waarde van het vastgoed na realisatie. Hierbij wordt
vanuit de vastgoedexploitatie (VEX) geredeneerd en is de grondwaarde het residu van de
waarde van de afgeronde ontwikkeling, minus alle ontwikkelkosten die gemaakt moeten
worden om zover te komen. Dit met inachtneming van een ontwikkelwinst die in
verhouding staat tot de nog te lopen risico’s.
In beide gevallen moeten de kosten ingeschat worden om de grond technisch en juridisch
bouwrijp te maken.
De residuele waarderingsmethode wordt gecompliceerd door het feit dat ontwikkelingen tijd
kosten, terwijl de waardering een momentopname is. Om deze reden zijn er twee verschillende
toepassingen van de methode ontwikkeld: de basistoepassing van de residuele waarde methode
en de discounted cashflowtoepassing.
In deze paragraaf zetten we de onderliggende principes achter deze toepassingen uiteen. Dit helpt
taxateurs bij het identificeren van de juiste toepassing en parameters voor elke individuele taxatie.
Er doen zich hierbij verschillende technische aandachtspunten voor. De taxateur moet deze in acht
nemen wanneer hij deze toepassingen gebruikt en eventueel aanpassen.
Het detailniveau dat in elke toepassing van de residuele grondwaarde methode wordt gehanteerd
zal afhangen van de rol van de taxatie, de timing binnen het ontwikkelingsproces en het soort
onroerende zaak. Voor minder complexe gevallen kan de basis residuele waarde methode worden
gebruikt om al vroeg in het ontwikkelingsproces een optimale ontwikkeling te overwegen. Voor
complexere ontwikkelingen met faseringen kan een discounted cashflowmethode worden
gebruikt. Hierbij moet volledig rekening worden gehouden met de timing van de gebeurtenissen in
de waardering. Fasering van de ontwikkeling en andere timingkwesties kunnen overigens
eveneens worden ontwikkeld binnen de beide toepassingen door hier een rentecomponent en
een correctie voor inflatie in op te nemen.
Veel van de inkomende en uitgaande kasstromen van de ontwikkeling worden niet beïnvloed door
de keuze voor een van beide toepassingen. Wel vereist elke toepassing een zorgvuldige afweging
van de manier waarop de inkomende en uitgaande kasstromen worden gehanteerd. In deze
praktijkhandreiking identificeren we de inkomende en uitgaande kasstromen en stellen we enkele
oplossingen voor.
De comparatieve methode (die in de volgende paragraaf nader aan bod komt) speelt een
belangrijke rol bij het bepalen van veel van de input in de residuele grondwaarde methode. Het

26

Ri rics.org
kan zijn dat er niet één oplossing voor alle situaties relevant is. Het is dan ook aan de taxateur om
te bepalen hoe deze met de gedetailleerde input omgaat in het residuele waarderingsmodel.
Variaties in potentiële ontwikkelingsscenario's kunnen in de berekeningen uitgewerkt worden
door verschillende aannames en projecties voor de verschillende parameters of factoren te
hanteren.
De in te rekenen kosten en opbrengsten zullen verschillen afhankelijk van het
waarderingsvraagstuk, de inbrengwaarde of bouwrijpe grond. Bij het residueel bepalen van de
waarde van bouwrijpe grond wordt rekening gehouden met:
• De waarde van het vastgoed na realisatie: dit is de juiste waardegrondslag van de
voltooide ontwikkeling zonder correctie voor eventuele verkoopkosten. IVS 410 hanteert
deze term, maar er wordt ook gebruikgemaakt van de bruto-ontwikkelingswaarde. Beide
termen vertegenwoordigen de geschatte verkoopprijs van het ontwikkelde vastgoed.
• Netto ontwikkelwaarde: dit is de waardegrondslag van de opgeleverde ontwikkeling na
aftrek van eventuele verkoopkosten.
• De directe bouwkosten
• De bijkomende kosten
• Algemene kosten en winst / risico van de ontwikkelaar
• Eventuele financieringskosten van de ontwikkelaar

Bij het bepalen van de inbrengwaarde moet ook rekening gehouden worden met:
• Eventuele opbrengsten uit de exploitatie van de te slopen objecten
• Nog te verwerven of in te brengen andere eigendomsposities
• De kosten van de grondexploitatie (zoals sloopkosten, saneringskosten, kosten van het
bouw- en woonrijp maken)
• Planontwikkelingskosten
• Bovenwijkse kosten en binnenplanse kosten (bijlage V bij het Omgevingsbesluit)
• Eventuele financieringskosten en een risicovoorziening

Een overzicht van de verschillende kostensoorten die een rol spelen bij het bepalen van de
inbrengwaarde is opgenomen in Bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Voor de volledigheid: een
risicovoorziening is geen onderdeel van kostenverhaal, maar wordt in de praktijk wel in de
businesscase van de gebiedsontwikkeling meegenomen.
In deze handreiking wordt de keuze voor een toepassing niet voorgeschreven; dit moet altijd een
keuze van de taxateur zijn. Wel is het belangrijk dat de taxateur de methodiek op de juiste wijze
afstemt op het waarderingsvraagstuk (inbrengwaarde, bouwrijpe grond of gerealiseerd vastgoed).
De taxateur zal zich daarbij moeten laten leiden door zaken als het type vastgoed en de specifieke
kenmerken van de ontwikkeling.
De basis residuele waarde methode en de discounted cashflowmethode sluiten elkaar niet uit en
kunnen in voorkomende gevallen complementair gehanteerd worden.

27

Ri rics.org
Kasstroommodellen weerspiegelen aannames over de timing van de inkomende en uitgaande
cashflows gedurende de ontwikkelingsperiode. Het in de tijd uitzetten van de verwachte cashflows
is bedoeld om de residuele waarde van de grond of het in te brengen vastgoed te berekenen als
netto contante waarde van het ontwikkelingsproject.
Een van de voornaamste kenmerken van de toepassing van de residuele grondwaarde methode is
dat de gehanteerde aannames over de kosten en opbrengsten kunnen veranderen in de tijd. Voor
de toepassing van de discounted cashflowberekeningen is het daarom gewenst om periodiek
aannames over de verdeling van kosten en opbrengsten tijdens de ontwikkeling te doen. Op deze
wijze kan de marktdynamiek in de tijd verwerkt worden, zoals veranderingen in kosten en
opbrengsten. De aannames die aan de kosten en opbrengsten ten grondslag liggen moeten
expliciet worden vermeld en toegelicht in een bij de berekening horende toelichting.
Andere aannames, waaronder die over het vereiste rendement, moeten ook expliciet worden
vermeld. Inputvariabelen zoals rendementen, kasstromen en projecties moeten worden getoetst
aan referenties waar mogelijk.
In de basisopstelling van de residuele grondwaarde berekening wordt de waarde afgeleid van de
waarde van de opgeleverde ontwikkeling (netto) minus de ontwikkelingskosten, inclusief de winst
van de ontwikkelaar. Deze vereenvoudigde berekening moet bekeken worden in relatie tot de
mate van nauwkeurigheid van de geraamde opbrengsten en kosten.
3.3 Comparatieve methode
In deze benadering wordt de waarde van het getaxeerde gebaseerd op referenties. De referenties
worden gecorrigeerd op afwijkingen. Voor de toepassing van de comparatieve methode is
diepgaande informatie vereist van vergelijkbare ontwikkelingen, normaal gesproken op een
vergelijkbare locatie of in een vergelijkbaar geografisch gebied. De comparatieve methode kan op
verschillende manieren worden toegepast bij de taxatie van ontwikkelingsvastgoed. Allereerst kan
de grond of het te (her)ontwikkelen vastgoed met behulp van referenties worden getaxeerd. Een
andere toepassing is het gebruik van referenties bij de onderbouwing van de inputvariabelen in
een residuele grondwaarde berekening. Het is eveneens mogelijk om de output van een residuele
grondwaarde berekening met behulp van referenties te toetsen.
In het geval van ontwikkelingslocaties kunnen correcties op de referenties voortkomen uit - onder
meer - de volgende factoren:
• Waarden kunnen aanzienlijk verschillen binnen een klein geografisch gebied, met name in
gevestigde stedelijke gebieden.
• De toestand van de locatie en de bijbehorende saneringskosten zijn locatiespecifiek en
kunnen aanzienlijk verschillen tussen agrarische grond en binnenstedelijke locaties, en ook
tussen binnenstedelijke locaties onderling.
• Locatie- en bouwkosten, bijvoorbeeld op het gebied van infrastructuur en servicevereisten,
kunnen per locatie verschillen.

28

Ri rics.org
• Het type ontwikkeling kan per locatie verschillen. In het geval van zowel commerciële als
woningbouwprojecten zal de beoogde dichtheid ook van invloed zijn op de waarde.
• Er moet mogelijk ook rekening worden gehouden met factoren die verband houden met de
locatie of de koper, zoals aangrenzend eigendom en synergiën met aangrenzende locaties.
• De planningsstatus kan variëren van ‘geen aanwijzing voor alternatief gebruik’ tot en met
‘een vastgestelde wijziging van een omgevingsplan met nieuwe functies die een nieuw
toekomstig gebruik mogelijk moeten maken’.
• Er moet rekening gehouden worden met de datum van de vergelijkbare transactie.

De comparatieve methode heeft als nadeel dat er doorgaans niet automatisch een analyse van de
transactieprijzen verkregen wordt. Een goede duiding van een transactieprijs vergt dan ook een
analyse van de feiten en verwachtingen die in de eerdere transactie(s) een rol speelden. Die
verwachtingen zijn inherent aan de transactieprijzen en kunnen niet van elkaar gescheiden
worden. Hierdoor worden verwachtingen onderdeel van de marktwaarde wanneer uitsluitend de
comparatieve methode wordt gehanteerd.
In hoofdstuk 4 wordt uitgebreider ingegaan op de best practices ten aanzien van het selecteren
van juiste vergelijkingscijfers en het uitvoeren van een gedegen analyse en beoordeling van de
(on)vergelijkbaarheid van deze referenties.
3.4 Inkomsten methode
Bij de inkomstenmethode wordt de waarde van het vastgoed gebaseerd op de toekomstige
inkomsten en kosten van het vastgoed. De inkomstenmethode wordt doorgaans met behulp van
rekenmodellen uitgewerkt, zoals een BAR/NAR-berekening of een Discounted Casflowberekening.
3.5 Kosten methode
Bij de kostenmethode wordt de waarde van het getaxeerde gebaseerd op de kosten om het
getaxeerde te (her)bouwen. Hieronder vallen in ieder geval de grondkosten en de bouwkosten en
bijkomende kosten.
3.6 Grondquote
De grondquote is de verhouding tussen de waarde van de grond en de waarde van de gehele
onroerende zaak, zijnde de grond plus gebouwen en werken. De grondquote methode kent
verschillende toepassingen. De eerste is het bepalen van de grondwaarde door een bepaald
percentage van de verkoopwaarde van het te realiseren vastgoed als uitgangspunt te nemen. Een
andere toepassing is het als ‘output variabele’ berekenen van de grondquote, zodat deze als
maatstaf kan dienen voor de op gelijke wijze berekende grondquotes van ander
ontwikkelingsvastgoed.

29

Ri rics.org
4. Praktijkhandreiking
4.1 Algemeen
Dagelijks worden door register-taxateurs vele waarderingen uitgevoerd. Daarbij zijn taxateurs in
Nederland gebonden aan de inhoud van de reglementen van het Nederlands Register van
Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT registreert alle erkende taxateurs in Nederland en heeft
reglementen en praktijkhandreikingen opgesteld waaraan alle taxateurs moeten voldoen. Deze
praktijkhandreikingen zijn ook van toepassing op waarderingen aangaande
gebiedsontwikkelingen.
De regels van het NRVT zijn gebaseerd op de internationale standaarden van de IVS en de EVS.
Deze zijn door respectievelijk de RICS en TEGOvA uitgewerkt in het ‘Red Book’ en het ‘Blue Book’.
Omdat beide praktijkhandreikingen zijn gebaseerd op de IFRS (internationale boekhoudregels), zijn
ze inhoudelijk nagenoeg gelijk. In deze praktijkhandreiking is ervoor gekozen om de IVS en
daarmee het Red Book van RICS te volgen. Dit is onder meer zichtbaar in de verwijzingen naar
onderliggende normen en kaders. Een taxateur die liever de EVS volgt, moet de verwijzingen
overzetten naar de relevante bepalingen uit het Blue Book. Inhoudelijk leidt dit niet tot een ander
taxatieproces en het mag zeker niet leiden tot een andere waardering.
Bij het vaststellen van een waarde is de eerste vraag die een taxateur stelt: wat is het doel van de
taxatie? Het doel bepaalt namelijk de standaard die van toepassing is en daaruit volgt het
toepasselijke waardebegrip. Bij het waarderen van gebiedsontwikkelingen komen de volgende
doelen het meest voor:
• Bepalen inbrengwaarde
• Bepalen waarde eigendomspositie in gebiedsontwikkeling
• Bepalen waarde bouwrijpe grond
• Bepalen waarde gerealiseerd vastgoed

In de vroege fasen van gebiedsontwikkelingen (initiatieffase en planvormingsfase) worden grond
en bestaande te slopen opstallen in de praktijk vaak al met een bepaalde verwachting verhandeld.
Dat is inherent aan het proces van gebiedsontwikkeling. Het is van belang dat een taxateur zich bij
aanvang van een taxatie afvraagt in hoeverre prijzen van vastgoed in en nabij de
gebiedsontwikkeling al worden gekenmerkt door die verwachtingen. Het gaat er niet om ieder
element van verwachting uit de waarde te corrigeren, maar wel om de bewustwording dat de
definitie van marktwaarde uitgaat van partijen die handelen met kennis van zaken. Deze kennis
zou volgens deze definitie gebaseerd moeten zijn op (onder andere) de inhoud van
omgevingsvisies en rijksregels.
In het vervolg van dit hoofdstuk gaan we nader in op de wijze waarop een taxateur kan bepalen op
welke methode bij het bepalen van de waarde (het meest) gesteund wordt. In verband hiermee
worden uit de onteigeningsjurisprudentie enkele hoofdlijnen over de voorkeur voor een methode

30

Ri rics.org
gedestilleerd. In die jurisprudentie wordt, bij uitleggebieden, de voorkeur gegeven aan de
comparatieve methode, zie: ECLI:NL:GHDHA:2019:158 (woningbouw locatie in uitleggebied Hoog
Dalem).
Bij specifiek vastgoed of bij binnenstedelijke herontwikkelingen wordt veelal de voorkeur gegeven
aan de residuele grondwaarde methode. Doorgaans is de reden daarvoor dat niet voldoende
referenties gevonden kunnen worden c.q. dat de referenties onderling te sterk verschillen om
daarmee een directe vergelijking te kunnen maken, zie: ECLI:NL:RBGEL:2022:5275 (Slingeland
Ziekenhuis) alsmede Utrecht ECLI:RBUTR:2011:5864 (binnenstedelijke ontwikkeling Amersfoort).
4.2 Rol van de taxateur
De rol van de taxateur is het onafhankelijk en objectief vaststellen van de marktwaarde van de
onroerende zaak die in een gebiedsontwikkeling betrokken is. De algemene principes hiervoor
staan nader beschreven in IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. Voor een juiste toepassing hiervan
dient de taxateur in ieder geval kennis te hebben van de waardering van zowel grond als gebouwd
vastgoed. Daarnaast is het zaak voldoende kennis te hebben van het ontwikkelen van vastgoed in
algemene zin en van de specifieke zaken die rondom gebiedsontwikkelingen spelen.
Hierna worden de algemene principes van IVS 410 concreter uitgewerkt naar praktische
toepassingen. Als leidraad hiervoor geldt dat de taxateur zich bij het taxeren van onroerende
zaken in gebiedsontwikkelingen kan laten leiden door de vraag wat er wanneer en hoe getaxeerd
moet worden. Dit lichten we hieronder verder toe.
Allereerst moet de vraag beantwoord worden wat er getaxeerd wordt. Deze vraag kan op
verschillende aspecten betrekking hebben zoals:
• Type vastgoed, bijvoorbeeld agrarische grond, woningen of kantoren.
• De betrokken kadastrale percelen, en of deze dan als geheel betrokken zijn of slechts als
gedeelten daarvan.
• Status van het vastgoed: bestaand of toekomstig.
• Het zakelijke recht zoals volle eigendom, erfpachtrecht en opstalrecht.
• Inbreng grond / bestaand vastgoed, bouwrijpe grond of gerealiseerd vastgoed.

Voorts zal beoordeeld moeten worden in welke fase van de ontwikkeling er getaxeerd wordt.
Hiervoor wordt verwezen naar de fasering hieronder die al eerder aan bod kwam in paragraaf 1.3:
• Initiatieffase
• Planvormingsfase
• Grondontwikkelingsfase
• Vastgoedontwikkelingsfase
• Vastgoedexploitatiefase

In onderstaand schema zijn het wat en wanneer in samenhang weergegeven.

31

Ri rics.org

Opdrachtgevers dienen de benodigde informatie over wat en wanneer er getaxeerd wordt bij de
taxateur aan te leveren. Vervolgens is het van belang om te bepalen hoe er getaxeerd moet
worden. In de praktijk komt het voor dat een taxatie berust op beide hiervoor vermelde
methoden; dit is zelfs aan te bevelen. De mate waarin de taxateur ervoor kiest om verschillende
methoden te combineren of juist meer steunt op één van de beide methoden, zal afhangen van de
aard van de functiewijziging, de complexiteit en de beschikbaarheid van betrouwbare gegevens
voor toepassing binnen één van de – of beide – methoden.
Taxatie met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode is in essentie objectief. Dit in die zin dat
de methode gebaseerd is op een analyse van in de markt verkregen prijzen voor ontwikkellocaties
met vergelijkbare ontwikkelmogelijkheden. Dit gaat vooral op als de omstandigheden rondom de
referentietransactie en voorwaarden naast de verkregen prijs bekend zijn, én deze goed
vergeleken (kunnen) worden dan wel vergelijkbaar kunnen worden gemaakt door het aanbrengen
van correcties. In de praktijk doet die situatie zich echter niet altijd voor.
Deze praktijkhandreiking heeft als doel de taxateur te assisteren bij zowel de keuze tussen de
benaderingswijzen, als bij het weergeven van de best practices bij het uitvoeren van de gekozen
benaderingswijze. Echter, deze taxaties kunnen zeer complex zijn en betrekking hebben op sterk
specialistische (niche)-markten. Om dergelijke taxaties vakkundig te kunnen uitvoeren, moeten
taxateurs dan ook voldoende kennis hebben van de taxatiestandaarden en reglementen. Een
taxateur die niet over de noodzakelijke kennis en ervaring beschikt moet zich hiervan bewust zijn,
zodat hij /zij de assistentie kan inroepen van andere deskundigen.

32

Ri rics.org
4.2 Praktijkhandreiking
Een taxateur heeft verschillende rollen en taken. De belangrijkste zijn:
1. De taxateur biedt inzicht in het ontwikkelpotentieel.
1.1 De taxateur biedt inzicht in het vigerende ruimtelijk beleid en het ontwikkelpotentieel (of
het gebrek daaraan) dat dit vigerende planologische regime biedt.
1.2 In het geval dat de vigerende functie (voorheen bestemming) niet beschouwd wordt als de
meest optimale bestemming en er redelijke vooruitzichten zijn dat een
bestemmingswijziging tot de mogelijkheden behoort, zal de taxateur zich een beeld
moeten vormen van wat waarschijnlijk mogelijk is. Een analyse van bestaande planologisch
relevante documenten (nationale en provinciale omgevingsvisies en verordeningen) en
beleidsnota’s kan daarbij nuttig zijn. Deze geven inzicht in beoogde planologische ruimte en
de waarschijnlijkheid van de voorziene ontwikkelpotentie. De taxateur geeft inzicht in de
aanleiding van de veronderstelde toekomstige ontwikkelpotentie (inclusief verwijzing naar
concrete bronnen daarvoor). De (planologische) haalbaarheid van de beoogde
(her)ontwikkeling zal onderzocht en beoordeeld moeten worden.
1.3 De taxateur geeft daarnaast gemotiveerd inzicht in de aard en omvang van het
ontwikkelprogramma waar de taxatie op gebaseerd wordt. Daarbij zal in de volgende zaken
waar mogelijk inzicht worden verschaft:
• De periode waarbinnen de bouw kan starten.
• De fasering van de beoogde ontwikkeling.
• De aard en omvang van het ontwikkelprogramma.
• De kwaliteit van het ontwikkelprogramma; denk hierbij aan architectonische aspecten,
bouwkundige en stedenbouwkundige kwaliteit, duurzaamheid en voorzieningenniveau.
• De bebouwingsdichtheid (floor-space index of dichtheid per hectare).
• Bijzondere obstakels of hindernissen die leiden tot relatief hoge kosten, zoals:
bodemsaneringen, het oplossen van externe hinder, infrastructurele beperkingen of
bijzondere kosten vanwege bodemgesteldheid, waterhuishouding of anderszins.
De taxateur geeft telkens de onderbouwing of bronvermelding voor bovenstaande
parameters.
1.4 In sommige gevallen kunnen opdrachtgevers taxaties verlangen van de waarde bij een
(vooralsnog) fictief ontwikkelprogramma. Dergelijke taxaties kunnen opdrachtgevers een
belangrijk inzicht geven en zijn uiteraard toegestaan. De taxateur maakt in dergelijke
gevallen expliciet duidelijk dat er sprake is van een bijzonder uitgangspunt. Voorwaarde
voor de toepassing van een bijzonder uitgangspunt is dat de gehanteerde aanname
realistisch, relevant en geldig is.
2. De taxateur biedt inzicht in de toepasbaarheid van de vergelijkingsmethode.

33

Ri rics.org
2.1 Taxatie door middel van de vergelijkingsmethode is alleen betrouwbaar wanneer
verkoopcijfers gevonden kunnen worden die kunnen worden geanalyseerd op basis van
een min of meer gelijke eenheid, zoals bruto oppervlakte, uitgeefbare oppervlakte of (te
bouwen) gebruiksoppervlak of vrij verhuurbaar oppervlak. Vergelijken met andere locaties
op basis van eenheidsprijzen hoeft binnen deze methode niet altijd de enige, of meest
relevante, aanpak te zijn.
2.2 De vergelijkingsmethode is toepasbaar als er sprake is van een actieve markt
(beschikbaarheid van recente vergelijkingstransacties) en een relatief eenvoudige vorm van
ontwikkeling is voorgestaan, met gangbare dichtheden (bijvoorbeeld stedelijke uitbreiding
in de vorm van woningbouwontwikkeling of bedrijfsterreinen op een perceel cultuurgrond)
en als het aannemelijk is dat de dichtheid, vorm en kosten per te ontwikkelen eenheid
vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsmethode is minder geschikt voor stedelijke
herontwikkeling, omdat genoemde elementen daar juist sterk van elkaar kunnen
verschillen en een vergelijking dus moeilijk is.
3. De taxateur besteedt bij toepassing van de vergelijkingsmethode ruim aandacht aan de
kwalitatieve analyse van de referentietransacties en betrekt die analyse expliciet in de
rapportage.
3.1 Toepassing van de vergelijkingsmethode lijkt eenvoudig. Bij gebiedsontwikkeling is die
vergelijking echter zelden eenvoudig. Er zijn veel denkbare relevante verschillen waarmee
rekening gehouden moet worden. Dat maakt toepassing van de vergelijkingsmethode bij
gebiedsontwikkeling complex. In deze praktijkhandreiking worden de best practices van
toepassing van deze methode omschreven.
3.2 Bij toepassing van de vergelijkingsmethode zal ruim aandacht besteed moeten worden aan
de referentie-analyse. Onderstaand wordt een globaal overzicht gegeven van onderdelen
die - mits uiteraard relevant - in de kwalitatieve analyse van de referentietransacties
betrokken kunnen worden.
De taxateur zal (voor zover mogelijk en controleerbaar) verslag doen van deze elementen
van de bij de waardering betrokken referentie:
• Datum van de transactie (datum sluiten koopovereenkomst en datum notariële
levering).
• Bron (akte, vindplaats, enz.).
• Welke informatie was er op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst
voor koper en verkoper beschikbaar? Waarop baseerden zij hun beslissingen?
• Wat waren de marktomstandigheden op het moment van de transactie?
• Wat waren de toekomstverwachtingen op het moment van de transactie?
• Wat was het relevante overheidsbeleid op het moment van de transactie? Zoals:
sectoraal beleid (o.a. gemeentelijke woonvisie, regionale woondeal en rijksbeleid) en
ruimtelijk beleid (o.a. gemeentelijke, provinciale en nationale omgevingsvisies;
provinciale omgevingsverordening en Besluit kwaliteit leefomgeving).

34

Ri rics.org
• In hoeverre wijken de marktomstandigheden, het overheidsbeleid en de
toekomstverwachtingen op het moment van taxeren af van de marktomstandigheden
en de verwachtingen op het moment van de transactie?
• Wie was de verkoper in de transactie?
• Wat was diens vermoedelijke belang bij de transactie (bijvoorbeeld het realiseren van
waardestijging het overeenkomen van een toekomstige bouwclaim in ruil voor de
grondverkoop)?
• Welke wijze van kostenverhaal gold er op het moment van de transactie?
• Om wat voor type koper (bijvoorbeeld, overheid, bouwer, ontwikkelaar of speculant)
ging het bij de transactie?
• Wat was het vermoedelijke motief van de koper (profiteren van toekomstige
waardestijging, oogmerk GREX of VEX, ontwikkelwinst behalen, etc.)? Als de koper een
overheid is: is de transactie onderdeel van een samenwerkingsovereenkomst met
bouwclaims of is er uitsluitend sprake van een aankoop van vastgoed (actieve
verwerving door overheid)?
• Zijn er nabetalingen aan de verkoper overeengekomen (bijvoorbeeld bij functiewijziging
of bij een hogere bebouwingsdichtheid) en zijn deze voldoende bepaalbaar? (Want:
wanneer deze niet voldoende bepaalbaar zijn, moet de referentie worden verworpen.)
• Zijn er (naast de koopsom) andere voordelen voor de verkoper overeengekomen
(bijvoorbeeld functiewijzigingen van overblijvende eigendommen of voorkeursrechten
tot koop tegen gereduceerde koopsommen, etc.)?
• Ligging binnen het beoogde ontwikkelgebied (denk aan zichtlocaties).
• Reeds bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden op basis van de vigerende
bestemming.
• Verschillen in locatiespecifieke kosten (bodemsanering, waterhuishouding,
bodemgesteldheid, etc.).
• Verschillen in eisen en verplichtingen op het gebied van bouwregels en duurzaamheid.

3.3 In de kwalitatieve analyse van de referentietransacties betrekt de taxateur de kenmerken
van het marktgebied of -segment waarin het getaxeerde en de referentie gelegen zijn.
• In hoeverre zijn die vergelijkbaar c.q. in welke mate bieden die verschillende
opbrengstpotenties? Corrigeer bijvoorbeeld de referenties voor de gemiddelde
opbrengstpotentie per regio om de referentie te kunnen toepassen op het getaxeerde.
• In hoeverre bevinden het getaxeerde en de referentie zich in dezelfde
planvormingsfase?

4. De taxateur motiveert bij toepassing van de residuele waarde methode de inputparameters
en onderbouwt deze zo veel mogelijk met objectieve bronnen.
4.1 Het detailniveau van de toepassing van de residuele waarde methode en van de motivatie
en onderbouwing hiervan, zal afhangen van het doel van de taxatie, het moment binnen de

35

Ri rics.org
gebiedsontwikkeling waarop de taxatie uitgevoerd wordt en het type te taxeren vastgoed.
Er is niet één toepassingswijze die voor alle situaties geschikt is. Het is aan de taxateur om
hierin een afweging te maken.
4.2 De taxateur besteedt, als de taxatie op de residuele waarde methode als primaire methode
steunt, aandacht aan de onderbouwing van de navolgende onderdelen van de residuele
berekening:
• De onderbouwing van de kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelopgave.
• De onderbouwing van de bruto ontwikkelwaarde. De onderbouwing daarvan is een
traditioneel taxatievraagstuk.
• De onderbouwing van de gehanteerde stichtingskosten (wanneer vanuit een VEX
gerekend wordt).
• De onderbouwing van de kosten van de grondexploitatie (vgl. bijlage IV bij artikel 8.15
Omgevingsbesluit).
• De onderbouwing van de fasering.
• De onderbouwing van tijdsinvloeden (opbrengsten- en kostenstijgingen).
• De onderbouwing van de eventuele disconteringsvoet (bijvoorbeeld op basis van een
WACC).
• De wijze van publiekrechtelijk kostenverhaal.
• De onderbouwing van risicocorrecties (bijvoorbeeld met behulp van een scenario-
analyse of risico-afslag).

4.3 In bijlage 2 worden voorbeelden en praktische tips gegeven ten aanzien van het
aanbrengen van een realiteitstoets. Ook wordt daar een hiërarchie aangebracht in de
nauwkeurigheid van verschillende soorten input.
4.4 Wanneer gebruik wordt gemaakt van de residuele waarde methode moet een zo volledig
mogelijke inventarisatie van de relevante planvorming gemaakt worden. Dit geldt al in de
initiatief- en planvormingsfase. Een duiding van het toekomstige vastgoed in termen van
hoeveelheden, typen en oppervlakten zal binnen de kaders van die planvorming moeten
plaatsvinden. Wanneer de taxateur hiervoor de benodigde deskundigheid niet zelf heeft,
zal zij of hij de deskundigheid van anderen kunnen inroepen. De kaders worden gevormd
door onder andere (niet limitatief):
• Rijksregels, dus landelijke wet- en regelgeving
• Structuurvisies en/of omgevingsvisies
• Woonvisies en/of volkshuisvestingsprogramma’s
• Gemeentelijk grondprijsbeleid
• Nota gemeentelijk grondbeleid
• Beeldkwaliteitsplannen
• Nota bovenwijkse voorzieningen
• Nota / programma kostenverhaal en financiële bijdragen

36

Ri rics.org
• Nota parkeernormen
• Overige gemeentelijke beleidsdocumenten

Zodra het omgevingsplan vastgesteld en onherroepelijk is, vormt dit het meest voor de hand
liggende uitgangspunt voor toepassing van de residuele grondwaarde methode.
5. De taxateur wordt aangeraden om een iteratief proces te doorlopen en een kwantitatieve
gevoeligheidsanalyse op te nemen.
5.1 Taxeren op basis van de residuele waarde methode is geen deductief proces, waarbij men
door middel van recherche en deductie op enkele invoerwaarden en daarmee op één
oplossing uitkomt. Het is meer een iteratief proces, dat wordt gekenmerkt door
stelselmatige herhaling van onderdelen van het proces, zij het met instelbare, veranderlijke
waarden. Daardoor kunnen allerlei variaties en vertakkingen optreden. Zo wordt
uiteindelijk de foutmarge verkleind (en daarmee ook: de taxatie-onzekerheid). Taxateurs
doen er dan ook goed aan dit iteratieve proces te doorlopen. Op deze wijze ontstaat een
goed beeld van de invloed van de gedane aannames op de uitkomst. Ook ontstaat een
goed beeld van die elementen uit de berekening die een grote invloed hebben op het
resultaat en die mogelijk meer beschouwing of onderzoek verlangen.
5.2 De residuele waarde methode vereist de invoer van een grote hoeveelheid gegevens, die
zelden absoluut of exact zijn. Daarbij zal een groot aantal aannames moeten worden
gedaan. Kleine wijzigingen in enige invoervariabelen kunnen, zeker cumulatief, leiden tot
grote wijzigingen in de uitkomst. Ze kunnen elkaar echter ook opheffen. Sommige
invoervariabelen kunnen ingeschat worden met een redelijke mate van zekerheid, maar bij
andere staat de taxateur voor grote uitdagingen. Om een voorbeeld te noemen: de
winstmarge of het verlangde rendement varieert al naar gelang de koper een ontwikkelaar,
een bouwer, een ontwikkelende bouwer, een eigenaar/gebruiker of een belegger is en
varieert ook nog eens in de tijd en naar gelang het risicoprofiel dat het project toegedicht
wordt (hetgeen doorgaans gedurende het ontwikkeltraject verandert). Ook zijn
marktpartijen niet transparant over winstmarges en interne rendementseisen.
5.3 Het opnemen van een kwantitatieve gevoeligheidsanalyse is nuttig om de onzekerheden
die besloten liggen in de berekening bloot te leggen en te analyseren. Gewaakt moet
echter worden voor het effect dat een statistische gevoeligheidsanalyse die onzekerheden
overschat en uitvergroot. De uitkomst is, statistisch gesproken, in het algemeen meer
gevoelig voor variaties in bouwkosten en de bruto ontwikkelopbrengst. Dat is ook de reden
waarom veel aandacht geschonken moet worden aan het ijken daarvan aan de markt en
het onderbouwen van die parameters. Als deze parameters met een kleine variatie
gewijzigd worden, ontstaat er al een vrij grote bandbreedte. Dit is echter slechts statistiek.
In de praktijk hebben beide namelijk invloed op elkaar. Een slechte vastgoedmarkt leidt
doorgaans ook tot malaise in de bouw, terwijl een goede vastgoedmarkt leidt tot een
hogere vraag naar nieuwbouw en daardoor tot een stijging van de bouwkosten. In de
praktijk is dit element dus minder gevoelig dan het op het eerste gezicht lijkt. Van de

37

Ri rics.org
taxateur wordt verwacht dat deze de visie van marktpartijen op deze variatie vertaalt in de
gevoeligheidsanalyse.
Zoals in alle gevallen moet de taxateur ervan overtuigd zijn over voldoende kennis van de
verschillende parameters van de residuele berekening te beschikken. In voorkomende gevallen is
het aan te bevelen om bijvoorbeeld het advies van een (bouw)kostendeskundige in te winnen.
6. Een comparatieve toets kan behulpzaam zijn. De taxateur wordt aangeraden om in alle
gevallen een relatie met de (grond)markt te leggen.
6.1 Zelfs wanneer er weinig betrouwbare vergelijkingscijfers zijn, kan een relatie met
(grond)marktcijfers een bruikbare check bieden van een taxatie die gebaseerd is op de
residuele methode. Wellicht ontstaat een bruikbaar marktbeeld dat de marktconformiteit
van de uitkomst van de residuele methode (mede) kan ondersteunen. Wellicht is het
mogelijk om globaal te toetsen. Wellicht is een beperkt aantal transacties geschikt om de
parameters uit de residuele methode aan te ‘ijken’. Als van een bepaalde (willekeurige)
verkochte locatie, naast de koopsom, ook alle details over de beoogde ontwikkeling bekend
zijn, kan immers een residuele waarde berekening gemaakt worden, waarbij de gebruikte
parameters of aannames getoetst of ‘geijkt’ kunnen worden aan de in de markt
aangetroffen verkoopprijs. Op deze wijze is een beperkt aantal transacties vaak al zeer
goed bruikbaar om gemaakte aannames te toetsen aan hun marktconformiteit.
7. De taxateur biedt inzicht in de wijze waarop de uiteindelijke puntschatting tot stand
gekomen is.
7.1 Als enkel de residuele benadering is toegepast, voegt de taxateur – gebruikmakend van op
ervaring gebaseerd intuïtief inzicht - de verschillende uitkomsten uit het iteratieve proces
samen, rekening houdend met de nauwkeurigheid van de gebruikte input parameters als
bedoeld in bijlage 2 en de eventueel gemaakte gevoeligheidsanalyse, tot één uitkomst.
7.2 Wanneer eveneens de vergelijkingsmethode is toegepast, voegt de taxateur de uitkomsten
van beide methoden tot de werkelijke waarde samen, rekening houdend met de
(on)nauwkeurigheid van beide methoden. Bijvoorbeeld de (im)perfecte marktreferenties
naar (on)vergelijkbaarheid of aantal, of de (on)nauwkeurigheid van de inputparameters die
gebruikt zijn bij de residuele methode. Voorts maakt de taxateur hierbij gebruik van op
ervaring gebaseerd intuïtief inzicht.
Wordt er op basis van planvorming een andere situatie getaxeerd dan de feitelijke situatie, dan zal
daarvoor een bijzonder uitgangspunt geformuleerd moeten worden. Is er bijvoorbeeld feitelijk
sprake van agrarische grond maar wordt er getaxeerd op basis van een toekomstig
bouwprogramma, dan zal daarvoor een bijzonder uitgangspunt geformuleerd moeten worden.
4.4 Matrix
Afhankelijk van de antwoorden op de vragen in de voorgaande paragraaf kan de taxateur een
afweging maken hoe hij zijn taxatie zal opstellen. Daarvoor kan onderstaande matrix als

38

Ri rics.org
hulpmiddel dienen.

Wanneer de functie eenmaal gewijzigd is, kan de grond bouwrijp gemaakt worden. Dit betekent
dat in de fase van projectontwikkeling en vastgoedontwikkeling sprake kan zijn van bouwrijpe
grond. Voor de taxatie van bouwrijpe grond ligt toepassing van de residuele grondwaarde
methode het meest voor de hand.
In deze fasen zullen de taxaties van de huidige situatie en de toekomstige situatie normaal
gesproken met elkaar overeenstemmen, aangezien het toekomstige bouwprogramma dan al
(vrijwel) vaststaat en als uitgangspunt voor de taxatie genomen kan worden.
Is het bouwproject in uitvoering, dan kan dat ook met behulp van de kostenmethode getaxeerd
worden.
Volledigheidshalve merken we op dat het vaststellen van de schadeloosstelling buiten het bereik
van deze praktijkhandreiking ligt. Dit geldt eveneens voor fiscale aspecten. Beide zijn dermate
specialistisch en casuïstisch dat het in voorkomende gevallen raadzaam is hiervoor de juiste
expertise in te schakelen.
Wijze van rapporteren
Er moet worden voldaan aan de minimale vereisten voor elke taxatie zoals opgenomen in de IVS,
EVS, RICS Red Book en NRVT. Bij het waarderen van gebiedsontwikkelingen zal minimaal aan deze
punten moeten worden voldaan en zal er voldoende aandacht moeten zijn voor de duiding van de
specifieke omstandigheden en risico’s die met het onderwerp van de taxatie gepaard gaan.

Fase: Initiatief Planvorming Projectontwikkeling Vastgoedontwikkeling Vastgoedexploitatie
Huidige situatie Agrarische grond Agrarische grond Agrarische grond
Bestaand vastgoed Bestaand vastgoed Bestaand vastgoed Bestaand vastgoed
Bouwrijpe grond Bouwrijpe grond
Bouwproject in uitvoering
Nieuw gebouwd vastgoed Nieuw gebouwd vastgoed
Toekomstige situatie Nieuwbouw programma Nieuwbouw programma Nieuwbouw programma Nieuwbouw programma
met bijzonder uitgangspunt
Methode huidige situatie Comparatief Comparatief Comparatief Comparatief Comparatief
Inkomsten Inkomsten Inkomsten Inkomsten Inkomsten
Kosten
Residueel Residueel
Methode toekomstige situatie Comparatief Comparatief Comparatief Comparatief
Residueel Residueel Residueel Residueel

39

Ri rics.org
5. Definities en afkortingen
Actief grondbeleid
Bij een actieve grondexploitatie is de gemeente eigenaar van de grond. De gemeente koopt grond,
maakt die bouw- en gebruiksrijp en verkoopt deze (zie notitie grondbeleid BBV, deel B).
Bouwgrond in exploitatie
Die gronden in eigendom van de gemeente waarvoor door de raad een grondexploitatiecomplex
met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. De waardering is gebaseerd op de waardering
per complex, rekening houdend met de vervaardigingskosten (zie notitie Grondbeleid Commissie
BBV 2023).
Complexwaarde
Binnen een complex worden alle lasten en baten en functies van de gronden binnen het complex
geëgaliseerd en hebben alle gronden binnen het complex (in beginsel) dezelfde waarde. Dit volgt
uit artikel 15.24 in de Omgevingswet.
Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak moet er rekening mee worden gehouden dat
deze onroerende zaak onderdeel kan uitmaken van een groter geheel, een ‘complex’. Hieronder
wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Indien sprake is van
een complex dan worden alle lasten en baten en functies van de gronden binnen het complex
geëgaliseerd en hebben alle gronden binnen het complex (in beginsel) dezelfde waarde
(https://www.gebiedseconomie.nl/content/c/complexwaarde).
Egalisatiebeginsel
Zie ook het begrip complexwaarde. Het egalisatiebeginsel houdt kort gezegd in dat de
verschillende functies die rusten op het geheel van een complex (bijv. groen, wonen en verkeer)
gelijkelijk de waarde van het complex bepalen. Waardeverschillen binnen het complex worden
‘geëgaliseerd’. Binnen een complex worden alle lasten en baten en functies van de gronden
binnen het complex geëgaliseerd en hebben alle gronden binnen het complex (in beginsel)
dezelfde waarde.
Eliminatiebeginsel
Het eliminatiebeginsel is vastgelegd in artikel 15.23 in de Omgevingswet en houdt kort gezegd in
dat bij de bepaling van de schadeloosstelling, het werk waarvoor wordt onteigend en de plannen
voor dat werk buiten beschouwing moeten blijven (artikel 15.23 in de Omgevingswet).
Faciliterend grondbeleid
Bij een faciliterende exploitatie is de grond in handen van private eigenaren. In de Omgevingswet
wordt ervan uitgegaan dat de eigenaren in dat geval de bouwgrond ontwikkelen en dat de
gemeente de openbare voorzieningen in het gebied aanlegt en de openbare ruimte inricht. De
gemeente verhaalt de kosten daarvan op de private eigenaren. Wanneer de eigenaar de
werkzaamheden voor het aanleggen van de openbare voorzieningen en de inrichting van
openbare ruimte heeft uitgevoerd, worden de kosten daarvan in mindering gebracht op de

40

Ri rics.org
kostenverhaalsbijdrage (zie hoofdstuk 13.6 kostenverhaal in de Omgevingswet en hoofdstuk 8
Omgevingsbesluit).
Gebiedsontwikkeling
Gebiedsontwikkeling betreft het proces van (her-)ontwikkeling van een gebied, door financiering
en realisatie van een aantal samenhangende ruimtelijke projecten en met als doel(en) om ruimte
ter beschikking te krijgen voor verschillende maatschappelijke functies en om de ruimtelijke
kwaliteit van het gebied te verbeteren.
Gebruikswaarde
De waarde van de onroerende zaak of onroerende zaken, uitgaande van een voortzetting van het
bestaande gebruik of met het in potentie van het object te maken gebruik.
Grondexploitatie
De grondexploitatie is de fase van een gebiedsontwikkeling waarin gronden worden verworven,
opstallen worden gesloopt, gronden eventueel gesaneerd worden en de grond bouw- en woonrijp
gemaakt wordt. Er kan over een gebiedsontwikkeling een berekening van kosten en opbrengsten
gemaakt worden, beschouwd vanuit de gemeente (Handreiking grondbeleid voor raadsleden).
Op basis van het BBV kwalificeert een gebiedsontwikkeling als grondexploitatie als door de raad
een wijziging van het omgevingsplan en een grondexploitatie wordt vastgesteld. (zie notitie
Grondexploitaties Commissie BADO).
Grondwaarde
De marktwaarde van de grond.
Inbrengwaarde
De inbrengwaarde van de in te brengen onroerende zaken wordt geraamd overeenkomstig de
bepalingen voor onteigening zoals opgenomen in artikel 15.21 tot en met 15.24 van de
Omgevingswet, met dien verstande dat voor gronden die zijn onteigend of waarvoor een
onteigeningsbeschikking is gegeven of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de
inbrengwaarde gelijk is aan de schadeloosstelling op basis van paragraaf 15.3.1 van de
Omgevingswet of op basis van de WOZ-waarde op basis van de gebruikswaarde voor het
kalenderjaar waarin de raming wordt vastgesteld.
Tot de inbrengwaarde worden gerekend:
• De waarde van de grond en de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het
vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de
omgevingsvergunning voor een bopa.
• De in bijlage IV onder B2, B3 en B4 genoemde kosten, inclusief de kosten die voorafgaand
aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de
omgevingsvergunning voor een bopa zijn gemaakt en die direct verband houden met de te
verrichten bouwactiviteiten.

41

Ri rics.org
Marktwaarde
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum
tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na
behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken,
prudent en niet onder dwang. (NRVT)
Publiek-private samenwerking
Kenmerk van PPS bij gebiedsontwikkelingsprojecten is dat partijen in meer of mindere mate
samenwerken bij het opstellen van een plan voor de ontwikkeling van een locatie of gebied en/of
samenwerken bij de grondexploitatie, bijvoorbeeld door de taken en de risico’s van de
grondexploitatie te delen. (Europa decentraal, Publiek-private samenwerking bij
gebiedsontwikkeling)
Werkelijke waarde
De prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economisch
verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk
handelend koper (art. 15.22 Omgevingswet)
Lijst van gebruikte afkortingen
AAI Aanvullende Archeologische Inventarisatie
BAR/NAR Bruto Aanvangsrendement / Netto Aanvangsrendement
BBV Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten
BOPA Buitenplanse omgevingsplanactiviteit
BOW Bruto Ontwikkelwaarde
Commissie BADO Commissie Bedrijfsvoering, Auditing Decentrale Overheden
DCF Discounted Cash Flow
EVS European Valuation Standards
GOP Gross Operating Profit
GREX Grondexploitatie
IFRS International Financial Reporting Standards
IVS International Valuation Standards
NRVT Nederlands Register Vastgoed Taxateurs
PPS Publiek Private Samenwerking
PPT-criteria Criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid
RICS Royal Institution of Chartered Surveyors
SAI Standaard Archeologische Inventarisatie
VEX Vastgoedexploitatie
WACC Weighted Average Cost of Capital
WOZ Waardering onroerende zaken
WVG Wet voorkeursrecht gemeenten

42

Ri rics.org
6. Bijlagen
Bijlage 1: Taxaties gebiedsontwikkeling
Actief grondbeleid
- waardering bouwgrond in exploitatie Notitie Grondbeleid Commissie BBV 2023
- waardering warme grond – grond waarvoor nog
geen grondexploitatie is vastgesteld, maar die onder
voorwaarden in de toekomstige functie mag worden
gewaardeerd
Notitie Grondbeleid Commissie BBV 2023
- voorkeursrecht: prijsvaststellingsprocedure Artikel 9.16 Omgevingswet
- Werkelijke waarde en schadeloosstelling bij
onteigening
Artikelen 15.21 tot en met artikel 15.24
Omgevingswet
Faciliterend grondbeleid
- waardering inbrengwaarde tbv anterieure
overeenkomst
Artikel 13.13 Omgevingswet
- waardering inbrengwaarde tbv vaststelling
omgevingsplan met tijdvak
Artikel 13:14 Omgevingswet
- waardering inbrengwaarde tbv afgifte
kostenverhaalsbeschikking bij kostenverhaal zonder
tijdvak
Artikel 13:15 Omgevingswet
- waardering inbrengwaarde tbv
omgevingsvergunning voor een buitenplanse
omgevingsplanactiviteit (bopa)
Artikel 13:14 Omgevingswet
- hertaxatie inbrengwaarde omgevingsplan Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet niet
meer wettelijk verplicht.
Publiek-private samenwerking
- waardering inbrengwaarde tbv afsluiten
samenwerkingsovereenkomst

Private exploitatie
- Waardering inbrengwaarde tbv
haalbaarheidsstudies en financiering

43

Ri rics.org
Bijlage 2: Toepasbaarheid taxatiemethoden
Methode Toepasbaarheid
Rechtstreeks
bepalen
(grond)waarde
Binnen residuele methode
Bepaling Bruto Ontwikkel
Waarde
Bepaling
bouwkosten
Overige opmerkingen
Vergelijkingsmethode Ja Ja, geschikt voor diverse
soorten vastgoed
Ja Ook diverse andere
kostenposten kunnen
vergeleken worden
Regressie methode /
hedonische methode
Nee Modelmatig bepaalde
woningwaardes v.o.n.
Nee minder locatiespecifiek
Bruto aanvangsrendement
(BAR)
Nee Bepaling van BOW bij
bedrijfsmatig vastgoed/
beleggingsvastgoed zoals te
realiseren huurwoningen

Netto aanvangsrendement Nee Bepaling van BOW bij
bedrijfsmatig vastgoed/
beleggingsvastgoed zoals te
realiseren huurwoningen

Draagkrachthuurmethode Nee Bepaling van BOW bij
bedrijfsmatig vastgoed, meer
specifiek horeca of retail

Gross-operating-profit
(GOP)
Nee Bepaling van BOW bij
exploitatiegebonden vastgoed

Discounted Cash Flow
(DCF)
Nee Bepaling van BOW bij
bedrijfsmatig
vastgoed/exploitatiegebonden
vastgoed / beleggingsvastgoed
zoals te realiseren
huurwoningen
Ook toepasbaar als
hulpmiddel bij bepaling van
de grondwaarde bij langjarige
ontwikkelingen, om kosten en
opbrengsten (of het residu
hiervan) contant te maken
naar waardepeildatum
Residuele benadering Ja - - -
nieuwbouwwaarde nee Ja
Componentenmethode nee Ja Nauwkeurige
kostencalculatie, niet heel
gangbaar. Wel goed bruikbaar
bij transformatie van
bestaande verouderde
panden (casco’s)
‘kuberings’methode nee Ja Globale kostencalculatie
o.b.v. eenheden (m2 of m3)
Retrospectieve methode Nee (historische) Kosten om de
grond technisch en juridisch
bouwrijp te maken
ontwikkelen zich niet gelijk
aan de markt

44

Ri rics.org
Bijlage 3: Onderdeel van de waardering en wijze van invulling
Onderdeel Nauwkeurig Globaal
Niveau
aanduiding
6 5 4 3 2 1
Ontwikkelprogra
mma
Omgevingsvergun
ning voor bouw
+ Stedenbouw-
kundig
programma met
beeldkwaliteit
Uitgewerkt
omgevingsplan
Stedenbouwkundig
programma van
eisen/ globaal
omgevingsplan
Vergelijking met
aanpalend
programma10
Ervaringscijfers
per ha
Bouwkosten offertes
aannemers
Calculaties Kostenken-
getallen per
archetype11
Algemene
kengetallen
Kosten bouw- en
woonrijpmaken
offertes GWW
aannemers
Calculaties Kostenkengetalle
n obv
functiekaart12,
kostenverhaalreg
els in het
omgevingsplan
Kosten
kengetallen obv
totale
plangebied13
Ervaringscijfers
per ha14
Kostenverhaal Anterieure
overeenkomst
Kostenverhaalreg
els in het
omgevingsplan
Maximale plankosten
obv hoofdstuk
kostenverhaal
Omgevings-regeling
(plankostenscan)
Kosten bovenwijkse
voorzieningen in
Nota Bovenwijkse
Voorzieningen
Ervaringscijfers
Kosten
archeologie
Raming o.b.v.
AAI15
Raming o.b.v. SAI16 Raming o.b.v.
archeologische
verwachtingska
art
Rendementseis Raming o.b.v.
WACC + toets aan
markttransacties
Toets van
residuele
berekening door
markttransacties17
Raming o.b.v. WACC
marktpartijen18
Raming o.b.v.
risicovrij
rendement plus
toeslag

Ontwikkeltermijn Concrete planning
na afgifte alle
relevante
vergunningen
concrete planning
na onherroepelijk
worden
omgevingsplan
Vergelijking met
ontwikkeltermijn
andere projecten
met vergelijkbare
omvang en
complexiteit
Algemene
ervaringen

10 Hierbij worden omringende bebouwingen gebruikt als referentiekader ten aanzien van bebouwingsdichtheden,
bouwhoogte en dergelijke.
11 Hier is al een indeling van het bouwprogramma naar duidelijk te onderscheiden diverse soorten gebouwen bekend,
welke gelinkt kunnen worden aan gepubliceerde kostenkengetallen van bepaalde archetypes.
12 Hier kan op basis van een indeling van het plangebied naar functies (woningbouw, bedrijven, groen, verkeer, water,
etc.) een raming gemaakt worden.
13 Hier zijn voor aanpalende, of qua grondslag en omstandigheden vergelijkbare, gebieden al ervaringen opgedaan en
kunnen vergelijkingen van kosten per m2 plangebied gebruikt worden.
14 Er wordt bedoeld dat ervaringscijfers van andere projecten, niet noodzakelijkerwijs dichtbij of vergelijkbaar,
gebruikt worden.
15 Aanvullende Archeologische Inventarisatie
16 Standaard Archeologische Inventarisatie
17 Het ‘terugrekenen’ van marktgegevens waarbij verder gedetailleerde input parameters voorhanden zijn en de
rendementseis de (bij voorkeur enige) onbekende is en die daardoor berekend kan worden.
18 Raming op basis van bij de taxateur bekende kosten (bij diverse marktpartijen) van kapitaal (Weighted Average Cost
of Capital ). Wanneer een rendementseis van (slechts) één marktpartij de grondslag vormt voor de taxatie, is niet
noodzakelijkerwijs sprake van een taxatie van de marktwaarde.

45

Ri rics.org
Bijlage 4: Nadere uitwerking residuele waarde methode
1. Bepaling Bruto Ontwikkel Waarde
1.1 De te hanteren basis van waarde is de marktwaarde van de voorgenomen ontwikkeling,
getaxeerd met het bijzondere uitgangspunt dat de ontwikkeling voltooid is op de
taxatiedatum, in de marktomstandigheden op de waardepeildatum. Dit wordt hierna
aangeduid als de Bruto Ontwikkel Waarde. In de praktijk zijn hiervoor twee varianten. De
eerste is de variant waarbij uitgegaan wordt van verkoop van (bouwrijpe) grond, een
zuivere grondexploitatie (GREX). De tweede is de variant waarbij uitgegaan wordt van
verkoop van (al dan niet ‘turn key’) opgeleverde opstallen. Dit wordt wel aangeduid als een
vastgoedexploitatie (VEX).

1.2 Voor sommige ontwikkelingen, met name bij woningbouw, kan de aanpak zijn om het
totaal van de waardes te nemen van de individuele te bouwen objecten of individueel te
verkopen kavels. In andere gevallen kan een aanvullend bijzonder uitgangspunt zijn dat de
ontwikkeling niet alleen is voltooid, maar ook verhuurd en inkomsten genereert.

1.3 Bij sommige typen nieuwgebouwde onroerende zaak is het gebruikelijk om ze ‘vrij op
naam’ aan te bieden in de markt. De koper hoeft dan geen kosten te maken die betrekking
hebben op de transactie. De verkoper draagt deze kosten en de daarmee gepaard gaande
belastingen, doorgaans BTW. Bij de residuele waarde berekening wordt als opbrengst
daarom meestal aansluiting gezocht bij een opbrengst die gezuiverd is voor de af te dragen
BTW, notaris- en kadasterkosten, hier voor het gemak de bruto ontwikkelwaarde exclusief
BTW genoemd.

2. Wijziging planologie en daarmee gepaard gaande activiteiten
2.1 Als de vigerende bestemming niet passend is voor het beoogde ontwikkelprogramma, dan
is het nodig om te reserveren voor de kosten voor het wijzigen van de planologische status
van de ontwikkellocatie. Typische kosten hiervoor zijn advieskosten, leges, benodigde
(voor)onderzoeken en juridische ondersteuning. Denk echter ook aan kosten die gepaard
gaan met vertragingen als gevolg van bezwaar- en beroepsprocedures. Dit zijn niet enkel
extra juridische advies- en vertegenwoordigingskosten, maar ook de kosten die gepaard
gaan met het tijdelijk beheer en bezit (denk aan belastingen) van het grondstuk. Ook
factoren als renteverlies en waardeontwikkeling kunnen hierin een rol spelen.
Onder dit kopje behoren normaliter niet de voorzieningen voor risico’s thuis die behoren
bij mogelijke wijzigingen in het ontwikkelprogramma gedurende of als gevolg van deze
planologische procedure. Dit soort risico’s behoort op een correcte wijze te worden
beschouwd bij de finale bepaling van de grondwaarde (zie paragraaf #).

2.2 Het effect op de kosten van nog af te sluiten (anterieure) overeenkomsten over
kostenverhaal en grondexploitatiebijdrage met de gemeente vraagt hier aandacht. De
overeenkomst kan immers leiden tot alleen het betalen van een financiële

46

Ri rics.org
kostenverhaalsbijdrage, maar óók tot een combinatie met andersoortige verplichtingen,
zoals het ontwikkelen van sociale woningbouw of het aanleggen van voorzieningen. Ook
het moment waarop deze verplichtingen ontstaan, kan relevant zijn voor een residuele
berekening. Taxateurs moeten dan ook grondige kennis hebben van de kostensoorten die
een gemeente in rekening kan brengen, evenals van de regels omtrent profijt,
proportionaliteit en toerekenbaarheid hiervan (PPT-criteria). Ook moeten zij inzicht hebben
in de praktijk van het sluiten van anterieure overeenkomsten, aangezien hierbij meer
contractvrijheden bestaan dan binnen het zuiver wettelijke kader voor het kostenverhaal.
Verder verdient het aanbeveling om hierover nauwgezet met de opdrachtgever dan wel de
gemeente te overleggen.

2.3 Naast de kostenverhaalsbijdrage zijn er nog diverse kosten die samenhangen met het
verkrijgen van de uiteindelijke planologische en vergunning-technische instemming van de
diverse bevoegde gezagen. Te denken valt aan:
• De kosten voor archeologische onderzoeken en opgravingen
• De kosten voor mitigerende maatregelen voor flora en fauna
• De kosten voor mitigerende maatregelen voor flora en fauna tijdens de sloop van
bestaande gebouwen
• Verplichtingen voor duurzaam of energieneutraal bouwen
• Kosten die gepaard gaan met bijzondere architectuur of bouwvoorschriften die het
bouwbesluit te boven gaan
• Kosten voor geluidswering en andere akoestische maatregelen
• Kosten voor het voorkomen van fijnstof tijdens de uitvoering
• Kosten voor extern salderen met ‘stikstofrechten’ van elders

3. Locatie-specifieke kosten
3.1 Hierbij zal onderzocht worden in hoeverre er sprake is van kosten die gemaakt moeten
worden alvorens de gangbare bouwactiviteiten kunnen starten. Er kan gedacht worden
aan:
• De kosten die gepaard gaan met (mitigerende) maatregelen ter behoud of
bescherming van natuur, habitats, flora en fauna.
• De kosten die gepaard gaan met het terugbrengen van een overstromingsrisico naar
aanvaardbare normen.
• Het saneren van bodemvervuilingen.
• Archeologische opgravingen of het anderszins beschermen van het bodemarchief,
bijvoorbeeld door een alternatieve (duurdere) funderingswijze of wijze van
bouwrijp maken.
• Het realiseren van snelweg-afritten of andere ingrepen aan het hoofdwegennet.
• Het uitvoeren van grondverbeteringswerkzaamheden.

47

Ri rics.org
3.2 Indien van toepassing, kan er ook gedacht worden aan minder technische locatie-specifieke
kosten, zoals de kosten voor het gebruiks- en functievrij maken van het terrein of
aanliggende terreinen, planschade, kosten voor aankoop van aanliggende terrein binnen
het te ontwikkelen complex of het opheffen van erfdienstbaarheden.

4. Bouwkosten
4.1 Een nauwkeurige inschatting van de bouwkosten voor het ontwikkelprogramma op de
taxatiedatum, is een belangrijke component in een residuele grondwaarde berekening.

4.2 De residuele grondwaarde berekening is erg gevoelig voor afwijkingen in bouwkosten. De
nauwkeurigheid waarmee bouwkosten ingeschat kunnen worden kan sterk variëren al naar
gelang de specifieke locatieomstandigheden, de fase waarin de planvorming verkeert, de
aard van het plan, ongebruikelijke gebouwen en bouwvoorschriften en de mate waarin de
bouw moet voldoen aan duurzaamheidsvoorschriften.

5. Bijkomende kosten
5.1 De omvang van de bijkomende kosten varieert eveneens sterk, naar gelang de omvang en
complexiteit van de beoogde ontwikkeling. De volgende aspecten worden daarbij in
ogenschouw genomen:
• Professioneel advies met betrekking tot ontwerp, kosten- en projectmanagement.
Een ontwikkelteam behelst normaliter: een planoloog, architect, calculator en een
civieltechnisch ingenieur. Additioneel advies kan ingewonnen worden bij:
installatietechnici, constructeurs, landschapsarchitecten, verkeersdeskundigen,
akoestische deskundigen, projectmanagers, financieel deskundigen, ecologen,
archeologen, stedenbouwkundigen, rentmeesters en aanbestedingsspecialisten,
afhankelijk van het soort project.
• Juridisch advies en bijstand gedurende de gehele looptijd van het project.
• Verkoop en verhuurkosten. Dit is inclusief ‘incentives’, promotie- en
marketingkosten en makelaarskosten. Ook de kosten voor het maken van
brochures, maquettes of zelfs voorbeeldgebouwen of informatiepunten kunnen
hierbij inbegrepen zijn, zeker bij de ontwikkeling van grootschalige
woningbouwprojecten.
• De kosten die gepaard gaan met het verkrijgen van een ontwikkelingsfinanciering,
inclusief taxatiekosten, notariskosten, afsluitprovisie en, bij complexere
financieringen, de kosten voor het opzetten van financieringsstructuren, due
dilligence, rapportage en monitoring en juridische kosten.

6. Fasering
6.1 Grotere ontwikkelprogramma’s worden doorgaans gefaseerd uitgevoerd. Fasering van de
infrastructuur of van specifieke onderdelen kan ook een gevolg zijn van regelgeving.
Bijvoorbeeld een eis dat de parkeervoorzieningen of aanpassingen aan hoofdinfrastructuur

48

Ri rics.org
gereed zijn alvorens gebouwen in gebruik genomen worden. Ook kan fasering voortkomen
uit efficiencyoverwegingen, bijvoorbeeld om (groot) materieel efficiënt in te zetten.
Dergelijke faseringen hebben invloed op de kasstroom voor de ontwikkelaar, wat vertaald
wordt in hun biedingen. Faseringen hebben daarom invloed op de taxatie van dit soort
vastgoed. In dergelijke gevallen is het gangbaar om het moment waarop kosten en
opbrengsten zich naar verwachting zullen voordoen, tot uitdrukking te laten komen in de
totstandkoming van de residuele berekening door ze contant te maken naar de
waardepeildatum. Hiervoor kan de discounted cashflowmethode behulpzaam zijn.

6.2 In gevallen waar individuele gebouwen verkocht worden, maar zeker ook bij de
ontwikkeling van woningbouw, komt het veelvuldig voor dat voordat wordt gestart met de
bouw, het merendeel (bijvoorbeeld 70%) van de ontwikkeling verkocht is. Daarbij wordt
met de kopers vaak een betaling in delen overeengekomen, waarbij de betalingen
afhankelijk zijn van de voortgang van het bouwproces. In dergelijke gevallen komt het de
nauwkeurigheid ten goede, wanneer alle inkomsten en kosten berekend worden naar het
moment waarop zij te verwachten zijn.

7. Ontwikkelwinst en financiering
7.1 De aard van de ontwikkeling en de overheersende praktijk in de markt voor die sector,
geeft enige hulp bij het vaststellen van een rendementspercentage of rate-of-return, maar
het percentage dat uiteindelijk opgenomen wordt, zal van geval tot geval anders zijn.

7.2 Het is gebruikelijk dat de ontwikkelaar hetzij een winst zoekt op het door hem
geïnvesteerde kapitaal in de totale ontwikkelkosten (inclusief rente), hetzij een winst in
relatie tot de uiteindelijk gerealiseerde Bruto Ontwikkel Waarde. Beide ramingsmethodes
zijn gangbaar en aanvaard.

49

Ri rics.org
Dankwoord

Tot slot willen we onze oprechte dank uitspreken aan alle betrokken RICS-leden in Nederland
die hebben bijgedragen aan het tot stand komen van deze praktijkhandreiking. Zonder de
waardevolle inzichten, expertise en samenwerking van onze leden en de betrokken
organisaties in Nederland was dit resultaat niet mogelijk geweest.
Een bijzondere dank gaat uit naar Joël Scherrenberg, voorzitter van de Adviesraad van RICS
Nederland, voor zijn voortrekkersrol en initiatief om dit document te realiseren. Zijn visie en
inzet hebben een cruciale bijdrage geleverd aan dit succes.
Dit document weerspiegelt niet alleen de gezamenlijke inspanning, maar ook het gedeelde
streven naar verdere professionalisering en transparantie binnen het vakgebied. Door de
gebundelde krachten is er een uniform document ontstaan dat van grote waarde is voor de
Nederlandse samenleving.
Namens RICS danken wij u allen voor uw inzet en betrokkenheid bij deze belangrijke mijlpaal.

December 2024